投资要点：
　　 2026年中期业绩符合预期：公司2026年中期营收678.7亿元，同比减少28.5%，主要由于开发物业结算面积大幅减少导致；毛利172.2亿元，同比减少24.4%；核心净利润为101.6亿元，同比增长1.6%。毛利率和核心净利率分别为25.4%和15.0%。中期每股派息0.2元，公司中期业绩符合预期。
　　业务结构持续优化：公司的开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务2026年上半年收入分别为452.6、141.6和84.5亿元，营收占比分别为66.7%、20.9%和12.4%；对应的核心净利润分别为35.1、56.2和10.3亿元，占比分别为34.5%、55.4%和10.1%；其中经常性业务（经营不动产+轻资产管理）的收入和核心净利润占比分别达到33.3%和65.5%。
　　优质购物中心资产价值释放：公司2026年上半年购物中心营业额124.4亿元，同比增长19.4%。截至2026年中期，公司在营购物中心数量维持在98座，出租率98%，资产账面总值达到2462.9亿元。期内公司成功发行成都万象城机构间REIT，公司将有序推进商业不动产REIT的发行，持续释放资产价值。公司将继续实施“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，预计在营购物中心到2030年末增至127个。
　　销售规模逆市增长，补充优质土储：公司2026年上半年合约销售金额1165亿元，同比增长5.6%，逆市增长，销售规模保持行业前三。公司上半年新增土储16个，平均溢价率4.2%，总建面284万平米，一、二线城市投资占比99%。截至2026年中期，公司总土储面积4712万平米，其中开发物业土储面积3923万平米，其中土储在一、二线城市占比达到66%。
　　资产负债表扎实，融资成本新低：截至2026年中期公司净有息负债率为41.0%，仍处于行业较低水平。平均融资成本降至2.63%的新低，公司融资优势明显。
　　维持“买入”评级：公司业务结构重塑，经常性业务的收入和利润占比持续提升。通过推进成熟购物中心的商业不动产REIT发行，不断释放优质资产价值。我们预计公司2026-2028年的营业收入分别为2139、1848和1760亿元，核心净利润分别为190、216和230亿元，9月8日收盘价对应2026E约9.8倍PE和3.8%的股息收益率，维持“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、销售不及预期、租金收入不及预期