事件：2026年8月31日，公司发布2026中期业绩。
　　构建好房子体系，行业排名稳居第三，土地投资聚焦一二线。2026H1公司实现签约额1165亿元，yoy+5.6%；签约面积316万平，yoy-23.2%，行业排名稳居第三。公司以深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目突围，进一步巩固产品力。2026H1公司以341亿元总价成功获取16宗土地，平均溢价率4.2%，拿地强度约29.3%；对应新增土储面积284万平，权益面积273万平，一、二线城市投资占比99%，以有效投资做实的增量将为后续现房销售新政下的现金流考验提供一定安全垫。截至2026H1，公司总土储面积4712万平米，其中开发物业土储面积3923万平，投资物业土储面积789万平。
　　营收及结转毛利率下滑，收租及收费型业务利润贡献占比超65%。2026H1公司营业额同比-28.5%至678.7亿元；其中，物业开发/经常性业务营业额分别约452.6/226.1亿元，yoy-39.1%/ yoy+9.9%；后者贡献占比提升至33.3%。2026H1公司综合毛利率在经营性不动产业务毛利率73.3%的支撑下同比+1.4pct至25.4%，但物业开发毛利率仍寻底-5.6pct至10.0%(主要受结算城市、项目结构及计提减值影响)。2026H1公司实现归母净利润及核心净利润98.4/101.6亿元，分别yoy-17.2%/+1.6%；其中经常性业务快速发展，其对核心净利润贡献占比已同比提升5.3pct至65.5%（（ 66.5亿元）。相较于传统开发商，公司已基本完成向开发、运营、服务相关赛道驱动的战略跃迁，在多元业务上的领先优势降低了行业下行对业绩波动的影响，为公司业绩的可持续性提供有力支撑。
　　融资优势突出，信用评级获机构上调。截至2026H1，公司剔预后资产负债率54.2%、净有息负债率为41%、现金短债比近1.8x。公司加权平均融资成本较2025年末下降9BPs至2.63%，维持融资优势。此外，国际评级机构惠誉于7月29日上调公司评级至A-。
　　“十五五”战略升级，商业引领，进而有为。截至2026H1，公司已开业购物中心98座，预计2030年末将增至127个。当期公司旗下自持购物中心实现零售1282亿元，yoy+16.4%；出租率98.0%；营业额124亿元，yoy+19.4%。在部分头部购物中心带动下，公司购物中心资产组合整体评估增值57.7亿元；评估后购物中心、写字楼、酒店资产组合账面总值（含土地使用权）为2939亿元，后续通过REITs实现价值持续释放可期。
　　投资建议：公司（“十五五”战略升级，基本盘排名稳固，收租型业务成为周期稳定器，融资成本维持优势。基于目前行业下行周期未完全筑底叠加面临现房销售新挑战，我们调整盈利预测，预计公司2026/2027/2028年营收为2231/2004/1883亿元；归母净利润为211/193/185亿元；对应EPS为2.96/2.70/2.59元/股；对应PE为8.6/9.4/9.8倍，维持（“入””评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，拿地不及预期，行业基本面下行风险。