事件：8月31日，公司发布2026年中期业绩公告。2026H1公司实现营业收入678.7亿元，同比-28.5%；实现归母净利润98.4亿元，同比-17.2%。
　　结算节奏影响业绩，经常性利润贡献进一步提升。2026H1公司综合毛利率为25.4%，同比+1.4pct；归母净利润98.4亿元，同比-17.2%；核心净利润101.6亿元，同比+1.6%。归母净利润下降主要受开发结算规模收缩以及联营合营企业利润贡献减少影响；投资物业公允价值变动收益、其他收入及收益形成部分对冲。盈利结构继续优化，2026H1实现经常性业务收入226.1亿元，同比+9.9%，核心净利润66.5亿元，同比+10.4%，占总核心净利润的比重提升至65.5%，同比+5.3pct。
　　开发：减值扰动结算毛利率，销售实现逆势增长。2026H1公司开发业务结算收入452.6亿元，同比-39.1%；结算毛利率10.0%，同比-5.6pct，剔除减值影响后为15.3%；核心净利润为35.1亿元，同比-11.8%，主要是由于成都万象城及木棉花酒店项目带来的处置收益。截至2026年6月末，公司已售未结销售额1881.9亿元，其中972.8亿元预计在2026年内结算。投销方面，2026H1实现签约销售1165亿元，同比+5.6%，行业排名维持第三，一线城市销售占比超六成；权益拿地金额324.9亿元，新增项目99%位于一二线城市，投资继续向核心城市集中。
　　商管：购物中心持续增长，经营业绩稳步提升。2026H1，公司经营性不动产收租业务实现收入141.6亿元，同比+17.0%，核心净利润56.2亿元，同比+12.7%。其中购物中心实现租金收入124.4亿元，同比+19.4%，经营利润82亿元，同比+19.7%，经营利润率66.0%，同比+0.1pct；零售额1282亿元，同比+16.4%，同店零售额同比+10.1%，期末出租率98.0%，较2025年末+0.6pct。轻资产业务方面，万象生活实现营业收入92.2亿元，同比+8.1%，核心净利润22.3亿元，同比+10.8%。
　　财务优势保持稳固，融资成本进一步下行。截至2026年6月末，公司资产负债率61.0%，较2025年末-0.1pct；现金及银行结存989.1亿元，较2025年末-15.5%；有息负债2711.8亿元，较2025年末-3.7%，净有息负债率41.0%，较2025年末+1.8pct，杠杆水平仍处行业低位。加权平均融资成本为2.63%，较2025年末下降9bp，保持行业最低水平。中期每股股息0.20元，同比持平，股东回报保持稳定。
　　盈利预测与投资评级：考虑到开发业务结算规模及毛利率承压，我们下调盈利预测，预计2026~2028年归母净利润分别为218.8/231.5/251.4亿元（原值为241.04/ 247.21/270.69亿元），对应PE为8.5/8.0/7.4倍。公司投销稳健聚焦核心，经常性业务增长稳健，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场修复不及预期；开发销售不及预期；行业流动性风险加剧。