营收下降核心净利润增长，购物中心经营质效双增，维持“买入”评级
　　华润置地发布2026年中期业绩。公司营收下降但核心利润保持增长。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为226.1、245.0、259.6亿元，对应EPS为3.17、3.44、3.64元，当前股价对应PE为9.1、8.4、7.9倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
　　营收缩量，核心利润逆势微增
　　公司2026H1综合营业额678.7亿元，同比-28.5%；股东应占溢利98.4亿元，同比-17.2%；核心净利润101.6亿元，同比+1.6%；经常性业务核心净利润66.5亿元，同比+10.4%，占核心净利润比例提升5.3pct至65.5%。综合毛利率25.4%，同比增长1.4pct；其中开发销售型业务毛利率同比下降5.6pct至10.0%，经营性不动产毛利率同比增长0.4pct至73.3%。中期股息每股0.20元人民币，同比持平。
　　经营性不动产租金韧性超预期，零售额双位数增长
　　公司2026H1购物中心租金收入124.4亿元，同比+19.4%；出租率98.0%，同比+0.7pct；自持购物中心零售额1281.9亿元，同比+16.4%；经营利润率66.0%。经营性不动产整体营业额141.6亿元，同比+17.0%，核心净利润56.2亿元，同比+12.7%。写字楼营业额7.8亿元，同比-4.2%、出租率74.3%，承压但幅度可控；酒店营业额9.4亿元，同比+8.3%，入住率68.8%，同比+5.1pct。轻资产管理收费型业务营业额84.5亿元，同比-0.1%，其中万象生活收入92.2亿元，同比+8.1%，核心净利22.3亿元，同比+10.8%。
　　签约销售逆势正增，融资成本再创历史新低
　　公司2026H1签约金额1165亿元，同比+5.6%，行业排名第三；签约面积316万方，同比-23.2%，改善型产品占比提升；已签未结算金额1881.9亿元，其中972.8亿元预计年内结转。公司上半年新增16宗地块，总地价341亿元（权益地价324.9亿元），一二线投资占比99%，拿地强度约29.3%。截至期末总借贷2711.8亿元，现金989.1亿元，净有息负债率41.0%；加权平均融资成本2.63%，较年初-9BP。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期