事项：
　　公司发布2026年中期业绩公告，上半年实现营业额678.7亿元，同比下降28.5%；公司拥有人应占溢利98.4亿元，同比下降17.2%；核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%；宣派中期股息每股人民币0.2元，较上年同期持平。
　　平安观点：
　　经常性业务稳健增长，开发销售型业务阶段承压：2026年上半年公司开发销售型业务营业额452.6亿元，同比下降39.1%，经常性业务营业额226.1亿元，同比增长9.9%，其中经营性不动产收租型业务营业额141.6亿元、同比增长17%，轻资产管理收费型业务营业额84.5亿元、同比微降0.1%。综合毛利率25.4%，同比提升1.4个百分点；其中开发销售型业务毛利率10%，同比下降5.6个百分点，经营性不动产收租型业务毛利率同比提升0.4个百分点至73.3%，轻资产管理收费型业务中万象生活毛利率同比提升0.9个百分点至38%。上半年开发销售型业务核心净利润35.1亿元，同比下降11.8%，经常性业务核心净利润66.5亿元，同比增长10.4%，其中经营性不动产收租型业务核心净利润56.2亿元、同比增长12.7%，轻资产管理收费型业务核心净利润10.3亿元、同比微降0.5%，经常性业务核心净利润占比升至65.5%。
　　购物中心影响力持续巩固，全链条资管能力促进资产价值有序释放：2026年上半年公司旗下购物中心实现零售额1282亿元，同比增长16.4%，同店增长10.1%；期末在营购物中心98个，52个项目零售额排名当地市场第一，87个排名当地市场前三；整体出租率较2025年底提升0.6个百分点至98%。上半年购物中心实现租金收入124亿元，同比增长19.4%，得益于两费费率改善经营利润率微升至66%。在北京、深圳、成都等地获取5个优质购物中心，预计2030年末在营购物中心从98个增至127个；十五五期间通过多层次、常态化、规模化REITs平台，打通“募、投、产、建、管、退”全价值闭环，预计每年实现5个左右购物中心退出，有效释放存量资产价值。
　　销售规模同比提升，投资积极区域聚焦：2026年上半年公司开发销售型业务实现签约额1165亿元，同比增长5.6%，签约面积316万平米，行业排名稳居第三，一线城市销售占比超六成，深圳、上海等6座城市市占率第一，15个城市市占率排名前三。以合理成本获取项目16个，平均溢价率4.2%，权益投资324.9亿元，一二线城市投资占比99%，投资强度位列行业第二。期末资产负债率降至61%近年低位，总有息负债率39.2%，现金储备989亿元，净有息负债率41%；国际评级机构惠誉7月29日上调公司评级至A-，标普、穆迪维持公司BBB+/Baa1投资级信用评级。
　　投资建议：考虑公司开发销售型业务结算不及预期，下调公司2026-2028年EPS预测至3.34元（原为3.89元）、3.74元（原为4.17元）、4.36元（原为4.63元），8月31日股价对应PE分别为7.8倍、6.9倍、6.0倍。公司全业态均衡布局，三条增长曲线高效协同，大资管持续精进，综合实力稳居前列，商业运营护城河深厚，开发销售签约额改善、积极投资优化库存，有望持续受益行业发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）消费修复不及预期风险：若居民消费恢复有限，消费市场呈现波动，将对公司存量及新开商业经营业绩表现形成影响；3）项目进程不及预期风险：公司商业项目、综合体、城市更新等开发周期较长，存在开业计划放缓、推进进程不及预期风险；4）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。