投资要点：
　　事件：公司发布2026年中期业绩：上半年实现综合营业额679亿元，同比-28.5%，其中开发销售型业务营业额452.6亿元，同比-39.1%；归母净利润98.4亿元，同比-17.2%；核心净利润102亿元，同比+1.6%；其中经常性业务核心净利润66.5亿元，同比+10.4%，占核心净利润比重同比+5.3pct至65.5%，盈利质量持续提升。
　　签约销售额逆势增长，投资聚焦核心城市。上半年实现合同销售额1165亿元，同比+5.6%，销售规模稳居行业前三，一线城市销售占比超六成，深圳、上海等6座城市市占率位列当地第一。截至26H1末，公司已售未结开发销售型业务营业额（含非并表）2518亿元，年内预计将重点加快未来两年可结算资源去化，保障业绩平稳向好。投资端坚持“调布局、调结构、调节奏”，期内以权益地价325亿元获取16宗地块，一、二线城市投资占比达99%。期末住宅开发土储3923万平米，其中66%位于一、二线城市。
　　购物中心经营效益创历史新高。经营性不动产收租型收入142亿元，同比+17.0%；核心净利润56亿元，同比+12.7%，其中购物中心租金收入124亿元，同比+19.4%，实现零售额同比+16.4%（同店同比+10.1%），出租率升至98.0%，期末在营购物中心98个，52个项目零售额排名当地市场第一，87个排名当地市场前三。
　　存量价值或迎来释放。26H1，公司成都万象城机构间REIT成功发行，华润有巢REIT顺利完成上海马桥项目扩募，积极推进Pre-REITs基金设立，持续畅通保障性租赁住房资本循环。同时公司计划“十五五”期间每年退出约5个购物中心，有效释放存量资产价值。截至26H1末，公司净有息负债率41.0%，有息负债中仅约19%于一年内到期，债务整体保持稳健；加权平均融资成本2.63%，较2025年底下降9bp，维持行业较低水平。
　　盈利预测与评级：我们预计公司2026-2028年EPS分别为3.25/3.41/3.59元/股，对应9月3日收盘价的PE为8.05/7.68/7.29倍。公司拥有充裕优质的住宅土储，经常性业务有望迎来持续增长，叠加稳健的财务优势，在行业供给侧格局持续优化的背景下，有望率先受益于房地产市场修复，维持“买入”评级。
　　风险提示。房地产行业复苏不及预期；商业运营表现不及预期；大资管业务推进不及预期。