事件：公司发布2026年H1业绩公告。2026年H1公司实现营收678.7亿元，核心净利润101.6亿元，每股中期派息0.20元人民币。
　　经营性业务占比超6成。公司2026年H1实现营收678.7亿元，同比下降28.50%，主要受到开发销售业务结算规模下降的影响。2026年H1实现核心净利润101.6亿元，同比增长1.60%。利润端不降反升，主要由于：1）毛利率提高。2026年H1公司综合毛利率为25.37%，较去年同期提高1.37pct，其中毛利率较高的经营性业务核心净利润占比达到65.5%，支撑公司综合毛利率提升。2）投资物业公允价值变动收益提升。2026年H1，公司投资物业公允价值变动收益54.42亿元，较去年同期25.56亿元提升明显。从费用管控看，公司2026年H1的销售费用率、管理费用率分别为4.34%、2.89%，分别较去年同期提高1.45pct、0.74pct。
　　第一曲线开发销售规模持续领先。公司2026年H1开发销售业务实现销售面积316.2万方，同比下降23.2%、销售金额1165亿元，同比增长5.6%、对应的销售均价36844元/平米，同比提升37.59%。公司开发销售质量高，均价稳步提高。公司销售规模位列行业前三，深圳、上海等6座城市的市占率位列当地第一，15座城市跻身区域前三，行业领先地位稳固。2026年H1，公司新增地块16宗，计容建面284万方，总地价341亿元，权益地价324.9亿元，对应权益比例95.28%。公司坚持稳健投资，全口径下公司新增地块楼面价12007元/平米，对应的地售比0.33，拿地力度为0.29。截至2026年H1末，公司土储规模4712万方，其中3923万方是开发业态，权益口径土储面积2766万方，对应的权益比例为70.50%。从区域分布看，华南区域、中西部区域、华北区域、华东区域全口径下的开发业态的建面占比分别为32.95%、29.80%、22.74%、14.51%。
　　第二曲线经营性不动产持续增长。2026年H1公司经营性不动产收租型业务实现收入141.6亿元，同比增长17%、毛利率73.3%，较去年同期提高0.4pct、核心净利润56.2亿元，同比增长12.7%，持续为公司贡献业绩增量。1）购物中心2026年H1实现收入124.4亿元，同比增长19.4%。从规模看，2026年H1新开业厦门万象城二期，截至2026年H1末，公司购物中心建面1247万方，在营购物中心98座，出租率98.0%。公司运营表现优秀，从零售额看，公司自持购物中心2026年H1实现零售额1281.9亿元，同比增长16.4%，显著跑赢全国社零。2）写字楼2026年H1实现收入7.8亿元，同比下降4.2%。2026年H1公司新开业写字楼1座、截至2026年H1末公司在营写字楼24座，总建面140万方，出租率为74.3%。3）酒店2026年H1实现收入9.4亿元，同比增长8.3%。截至2026年H1末，公司在营酒店数量18间、总建面79万方，酒店平均入住率68.8%。
　　第三曲线轻资产管理多元布局齐头并进。2026年H1公司轻资产管理收费型业务实现营业额84.5亿元，同比下降0.1%。1）公司子公司华润万象生活2026年H1实现营业额92.2亿元，同比增长8.1%，截至2026年H1末商管航道在营项目138个，其中33个来自于第三方、物管航道合约面积4.7亿方，较2025年末增长1.0%。2026年H1华润万象生活新拓购物中心12个。2）2026年H1文体产业运营、租赁住房、城市建设与咨询分别实现营收6.0亿元、2.5亿元、4.3亿元，同比分别增长18.1%、增长1.8%、下降12.1%。
　　持续维持融资优势。融资成本持续压降：截至2026年H1末公司的加权平均融资成本2.63%，较2025年末下降9bp。债务结构合理：截至2026年H1末公司19%的有息负债为1年内到期。融资渠道通畅：2026年H1公司在境内公开市场获取人民币融资115亿元，票面利率介于1.55%~2.00%区间。
　　投资建议：公司经营性业务的核心净利润占比超过6成，支撑公司综合毛利率。开发端公司销售规模维持行业前3，经营端购物中心规模不断扩大，财务端公司维持融资优势。基于公司多项业务综合发展的特点，我们维持公司2026-2028年核心净利润为225.00亿元、228.13亿元、236.95亿元的预测，对应2026-2028年EPS为3.16元/股、3.20元/股、3.32元/股，对应PE为8.02X、7.91X、7.62X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险；政策推动和实施不及预期的风险；房价大幅波动的风险；房屋销售和竣工不及预期的风险；零售消费不及预期的风险；汇率大幅波动的风险；海外利率大幅波动的风险。