核心观点
　　上半年公司实现收入679亿元，同比下降28.5%，核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%。利润上升主因经营性业务增长和投资物业的处置。上半年公司经常性业务核心净利润同比增长10.4%，其中购物中心销售额同比增长16.4%，租金收入同比增长19.4%。开发销售增速回正，前8月销售额同比增长9%。资管规模稳步扩张，6月底资管规模达5243亿元，较上年底增加221亿元。多层次REITs平台日臻完善，上半年完成成都万象城机构间REIT发行以及华润有巢REIT扩募。
　　事件
　　公司发布2026年中期业绩，上半年公司实现收入679亿元，同比下降28.5%，实现归母净利润98.4亿元，同比下降17.2%，实现核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%。
　　简评
　　经营性业务稳健，核心净利润正增长。上半年公司实现收入679亿元，同比下降28.5%，核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%。公司收入下降主要原因在于开发销售结转项目下降，利润上升主要原因在于，1）经营性收租业务收入同比上升17.0%，贡献核心净利润同比增长12.7%；2）上半年公司处置部分投资物业项目实现37.3亿元的核心净利润。
　　经营性业务提质增量，购物中心业绩双位数提升。上半年公司经常性业务收入同比增长9.9%，核心净利润同比增长10.4%，其中收租型业务收入增长17.0%，核心净利润增长12.7%，收费型业务收入与利润基本持平。收租型业务中，公司购物中心板块实现销售额与租金双提升，上半年公司购物中心销售额为1282亿元，同比增长16.4%，同店增长10.1%；实现租金收入124亿元，同比增长19.4%，经营利润82亿元，同比增长19.7%。
　　销售增速回正。根据普睿数智数据，今年1-8月公司销售额达1491亿元，同比增长9%，销售额增速回正。土地端，上半年公司新增16宗地块，平均溢价率4.2%，土储面积284万平米，权益面积273万平，其中一、二线城市投资占比99%，土储持续聚焦高能级城市
　　资管规模稳步扩张，多层次REITs体系日臻完善。公司资管规模持续扩大，截至6月底，公司资管规模达5243亿元，较上年底增加221亿元；其中购物中心占比65%，写字楼/文体场馆/长租公寓/酒店及其他占比分别为11%/15%/4%/5%。与此同时，公司深化多层次REITs平台建设，上半年完成成都万象城机构间REIT发行以及华润有巢REIT扩募。当前公司已完成搭建有巢REIT、消费REIT、类REIT、Pre-REIT、机构间REIT多层次REITs体系，并已申报商业不动产REIT，构筑全链条资管能力。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们看好公司资管业务长期的成长空间与战略价值，预测2026-2028年公司EPS为3.62/3.72/3.84元不变，维持买入评级不变
　　风险分析
　　1、销售及结转不及预期：销售方面，重点城市的地产销售受居民收入预期、房价水平的综合影响，未来仍有恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。
　　2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
　　3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。