本报告导读：
　　2026年上半年，公司受开发结算影响收入规模，核心净利润基本稳定，盈利结构持续优化。
　　投资要点：
　　维持“增持”评级。我们预测公司2026/27/28年EPS为人民币3.19/3.28/3.55元，考虑公司“十五五”战略目标清晰，“三条增长曲线”业务高效协同，给予公司2026年12xPE，目标价43.49港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.88元人民币）
　　稳健经营彰显盈利韧性，盈利结构持续优化。2026年上半年，公司实现营业收入678.7亿元，同比-28.5%，主要是由于开发销售型业务结转额下滑所致；核心净利润达101.6亿元，同比+1.6%；综合毛利率同比提升1.4个百分点至25.4%。其中，收租及收费型业务利润占比提升5.3个百分点至65.5%。期内，公司投资物业公允价值变动收益54.4亿元，叠加处置收益对冲开发业务利润下滑，保障整体盈利质量。董事会建议派发中期股息每股人民币0.20元，同比持平。
　　开发打造极致产品力，筑牢业绩基本盘。2026年上半年，公司实现结算收入453亿元，同比-39.1%；结算面积198万平米，同比-38.3%；受结算城市及项目结构影响，结算均价下降1.4%至22,878元/平米，结算单方成本上升5.2%至20,489元/平米，结算毛利率10.0%（剔除当期计提减值影响后为15.3%）。签约方面，公司上半年实现签约额1,165.0亿元，同比+5.6%，签约均价提升至36,841元/平米，销售规模稳居行业前三。一线城市销售占比超六成，深圳、上海等6座城市市占率第一，15个城市市占率排名前三。拿地方面，公司上半年获取开发项目14宗，权益地价297.7亿元，有效补充北京、深圳、成都等核心城市优质土储。
　　商业护城河持续拓宽，轻资产业务竞争优势巩固。2026年上半年，公司旗下购物中心实现租金收入124亿元，同比+19.4%；零售额1,282亿元，同比+16.4%，同店+10.1%，占社会消费品零售总额0.52%。经营利润同比增长19.7%至82亿元，经营利润率微升至66.0%；预计全年EBITDA成本回报率9.9%。期内，公司成功发行成都万象城机构间REIT，有序推进商业不动产REIT申报，多层次REITs平台建设日益完善。截至6月30日，公司资产管理规模达5,243亿元，较上年末增加221亿元，资管版图持续扩容。
　　风险提示。1）新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期