上半年核心净利润同比正增长。2026H1，公司实现营业收入679亿元，同比-28%；实现核心净利润102亿元，同比+2%；其中，经常性业务贡献的收入和核心净利润占比分别为33%和65%，同比分别提升12pct和5pct，助力公司稳健经营。2026H1，公司实现核心净利率15.0%，同比提升4.4pct；毛利率25.4%，同比提升1.4pct；其中，开发销售型业务的毛利率下降5.6pct至10.0%（但剔除当期计提减值影响后为15.3%），经营性不动产收租型业务的毛利率提升0.4pct至73.3%，轻资产管理收费型业务的毛利率下降0.2pct至27.6%。公司稳定分红回馈股东，2026H1每股派息人民币0.2元，同比持平。
　　开发销售型业务结算规模承压，但销售保持行业领先。2026H1，公司开发销售型业务收入453亿元，同比-39%，主要因为交付结算规模下降；签约销售额1165亿元，同比+6%，其中一线城市销售占比超六成；销售额行业排名保持第3，全国商品房市占率3.1%持续提升。2026H1，公司谨慎投资，获取16个项目平均溢价率4.2%，拿地金额341亿元，同比-24%，以拿地金额/销售额计算的投资强度29%；新增土储建面284万㎡，其中一二线城市投资占比99%。截至2026H1末，公司总土储建面4712万㎡，仍然相对充裕。
　　投资物业租金收入持续增长，购物中心运营良好。2026H1，公司经营性不动产业务收入142亿元，同比+17%，其中购物中心租金收入124亿元，同比+19%，占比为88%，同比提升2pct。截至2026H1末，公司在营购物中心共98个，其中87个项目在当地零售额排名前三，占比89%。2026H1，公司在营购物中心出租率98%，同比提升0.7pct；在营购物中心零售额1282亿元，同比+16%，同店同比+10%，占全国社零总额0.5%；以租金收入/零售额计算的租售比11.7%，维持合理水平。
　　财务状况保持健康，融资成本持续优化。截至2026H1末，公司货币资金989亿元，同比-18%；总资产10793亿元，同比-6%；净资产4204亿元，同比+2%；公司资产负债率61%，剔除预收的资产负债率54%，净有息负债率41%；融资成本2.63%，同比下降0.16pct。
　　投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为2261/2068亿元，归母净利润分别为233/233亿元，对应每股收益分别为3.27/3.26元，对应当前股价PE分别为8.2/8.2倍，维持“优于大市”评级。
　　风险提示：开发业务结转规模和毛利率下行；投资物业租金收入不及预期。