本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，成交推盘比回落。上周(8.29-9.4)34个重点城市新房合计成交212.3万平米，环比+7.3%，其中，一二线环比+9.6%，三四线环比-22.6%。9月(9.1-9.4)34城一手房成交同比-6.3%，较8月+1.4pct。其中，一二线同比-7.7%，三四线同比+16.1%，分别较8月-0.8pct和+36.6pct。上周13城二手房合计成交99.7万平米，环比-1.2%；9月累计成交同比+8%，较8月+8.7pct。库存方面，上周15城合计推盘107万平米，合计成交106万平米，对应成交推盘比为1.0倍，较前一周有所回落。最近三个月（26年6月-26年8月）分别为1.2、1.34和1.23倍。截至上周末（2026/9/4）15城合计住宅可售面积为8149.1万平米，环比+0.01%。3个月移动平均去化月数为19.6个月，环比+0.18个月。
　　主要政策新闻：多地“十五五”规划明确城市更新为重要方向。因城施策方面，四川省、上海市、云南省发布住建领域“十五五”规划，明确城市更新、住房保障及物业提质方向；哈尔滨调整“以旧换新”公积金贷款政策，最高额度上浮20%。土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块信息：中国海外发展150.2亿元竞得上海普陀真如地块、5.4亿元竞得沈阳浑南区地块、8.0亿元（40%）竞得西安曲江新区地块；中海宏洋9.1亿（6.5%）竞得金华义乌地块；保利发展13.8亿元摘得西安幸福林带地块5宗连片地块；招商蛇口16.5亿元竞得西安团结片区商住地块；华润置地83.0亿元（17.4%）竞得北京顺义温榆河地块；越秀地产24.8亿元（15.9%）竞得广州天河区广东电视台地块。
　　公司动态跟踪：华润万象26H1业绩亮眼，新城商业不动产REIT获证监会注册批复。多家房企、物管公布26H1业绩及同比：华润置地98.4亿元（-17.2%）；华润万象生活22.4亿元（+10.3%）；经营数据方面，多家房企公布8月单月销售数据及同比，中海宏洋23.5亿元（+10.1%），中国海外发展159.8亿元（-12.8%），越秀地产56.0亿元（+1.7%），绿城中国75亿元（-29.2%）；融资担保方面，新城控股商业不动产REIT获中国证监会注册批复。
　　一周板块回顾：上周房地产板块强于大市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌0.94%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为0.39%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：信达地产、珠免集团、*ST皇庭、中新集团、派斯林，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京投发展、香江控股、华远控股、沙河股份、深物业A。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.4%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为-0.08%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为63/47倍；物管26/27PE均值分别14.2/13倍。
　　投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、保利置业、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。