本期投资提示：
　　2026年的供给寻底不同于2025年前的需求寻底。1）2025年前供给高位下需求刺激寻底。2022-2025年，我国房地产行业在住宅总需求有支撑（2022-2025年一二手房合计成交稳定在14亿平）、并行业政策放松至最宽松的背景下，全国房地产市场多次寻底失败，二手房量价持续呈现“放量下跌”，目前我国二手房房价累计下跌约42%，其失败的原因并非都在于需求端，而根源在于供给端保交付托举竣工高位运行，使二手房挂牌量持续累库，市场陷入"供过于求→价格下行"的负反馈。2）2026年需求韧性下供给缩量寻底。2026年至今，在无宏观政策强刺激、居民购买力未明显改善的背景下，全国房地产市场却又出现了超预期寻底，核心20城1-7月二手房成交同比+13.0%（上海+13.0%、北京+15.4%、苏州+28.2%、合肥+29.8%），40城房价4-7月连续企稳，上海/苏州房价连涨6个月（累计+4.3%/+2.7%），76城租金上半年+0.2%，部分核心城市呈现“量价租三修”，其修复也并非需求端的刺激所致，而根本原因是2025年末二手房挂牌量由“累库”转为“去库”，市场供需关系开始真正修复。
　　判断供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力。2022-2025年“放量下跌”是挂牌驱动，2026年“量价租三修”也是挂牌驱动，我们认为供给中期缩量是核心定价变量，并判断2025年10月为全国二手挂牌中期顶，未来3年续降，源于：1）竣工补跌：拿地→开工→竣工→挂牌的传导链约3.5–4年，2021年拿地见顶后累计降幅超77%，2025年保交付退坡后这一势能集中释放，挂牌量迎来中期顶部，并2026H1拿地同比再降27%，并考虑现房制度，按3年传导，挂牌下行至少到2028年后。2）租售比走高：2026年全国租金回报率升至2.7%，赶超公积金贷款利率2.6%，房东资产重估逻辑启动，新增挂牌主动收缩，2026H1一线城市新增挂牌同比-18%，“持有成本<租金收益”锁死供给。两大逻辑均为中期逻辑，决定本轮寻底不是短期脉冲，而是可持续的底部构筑。此外，进一步交叉验证支撑：2026H1挂牌降幅与2026Q2房价/租金涨幅显著负相关（沪苏合挂牌降多→价租涨多）；一线议价率走低（沪9.2%→6.4%）。
　　供给主导寻底，需求决定弹性，上海等陆续见底中。价格由供给+需求共定，供给缩量决定寻底“健康度与持续性”，需求弹性决定反转“高度与扩散顺序”。核心城市二手房渗透率高，二手房供给主导定价，“供给收缩最彻底+需求弹性最多元”者率先见底。上海凭借显著供给收缩（挂牌-32%、去化月数仅6个月），叠加人口流入、政策放松、城市更新、科技产业、外资回流五大多远需求弹性，实现了2026年2-7月上海房价连涨6个月（累计+4.3%）、租金连涨6个月（累计+4.1%），500万以下刚需1月起持续涨、500万以上置换链重建；预判上海9月二手房同比转正、Q4同比正增长，上海底部确立。预计核心一二线陆续企稳，全国底部滞后2-3年，判断北京、苏州、深圳和合肥等城市也处于陆续筑底过程中、并梯度扩散，北京（挂牌-17%、租金改善、8月新政助力）、苏州（房挂牌-16%、租金改善、房价连涨6个月）、深圳（挂牌-10%、租金改善、房价连涨6个月）、合肥（挂牌-14%、科技产业助力）。
　　投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，判断二手房挂牌量中期见顶回落，并且将继续下行3年，叠加今年租售比赶超公积金利率，共同推动了上半年量、价、租金的超预期存底。判断上海房价已经于2026年年初见底，如北京、苏州、深圳和合肥等城市也处于陆续筑底过程中。8月京沪接连出台楼市新政策，推出时点超预期，将夯实核心城市底部，并判断楼市政策仍有优化空间。此外，日美经验显示核心城市房价见底后板块资机会明确，龙头弹性十足。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、中国海外发展、中国金茂、绿城中国、招商蛇口、中海宏洋、建发股份、保利置业、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售和融资资金趋紧，收储和城改推进不及预期。