新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大，二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。第35周47城新房成交面积239.6万平，环比上升3.3%，同比下降16.9%，同比降幅扩大了9.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为5.7%、6.4%、-1.7%，同比增速分别为10.9%、-8.8%、-34.0%，一线城市同比涨幅较上周收窄了5.7百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了0.7个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了20.2个百分点。
　　二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。第35周23城二手房成交面积为213.2万平，环比下降4.5%，同比上升2.9%，同比涨幅较上周收窄了1.4个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为0.5%、-6.4%、-9.8%，同比增速分别为9.9%、-3.5%、4.1%，一线城市同比涨幅较上周扩大了2.7个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.0个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了5.5个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第35周末，13城新房库存面积7147.0万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-11.3%；去化周期17.1个月，环比扩大0.3个月，同比下降3.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.4、14.5、60.7个月，一、二线城市环比分别上升0.3、0.2个月，三四线城市环比下降2.0个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.2、1.4、7.3个月。
　　土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上升。第34周百城全类型成交土地规划建筑面积为633.3万平，环比下降24.7%，同比下降44.0%；成交土地总价为119.6亿元，环比下降51.5%，同比下降19.9%；楼面均价为1888.1元/平，环比下降35.6%，同比上升43.0%；土地溢价率为2.8%，环比上升1.7个百分点，同比上升0.3个百分点。
　　房企国内债券发行量环比下降、同比上升。第35周房地产行业国内债券总发行量为63.3亿元，环比下降58.0%，同比上升50.7%。总偿还量为121.5亿元，环比下降44.7%，同比上升6.3%；净融资额为-58.2亿元。
　　板块相对收益有所上升。第35周房地产行业绝对收益为2.6%，较上周上升4.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.8%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE为8.7X，较上周下降1.8X。
　　政策
　　“8·28”一揽子政策的出台是对中国房地产新模式的基础制度的正式落地。
　　1）销售端，有力有序推行现房销售，但非“一刀切”，新项目可以现房销售，也可以预售。实行预售的，规范预售条件（改为“结构封顶预售”），加强预售资金监管，保障预售资金安全。但实际情况是在前几年行业出现房企暴雷、项目烂尾情况后，部分城市已经将预售门槛提升至“结构封顶”了，对于这些城市来说，实际变化不大。此次销售制度的改革是在2025年的“十五五”规划建议中就已经明确提出，此次为落地。
　　2）居民信贷端，预售项目的居民个人住房贷款发放时间改为竣工备案后，比原先拉长，对于购房者来说，意味着“所见即所得”，同时竣工前可以不用偿还贷款本金和利息，降低了购房人的成本、保证了购房人的权益。另外，贷款年限延长至40年，减少了月供压力。
　　3）开发商融资端，最大的变化是原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率。房企周转率会大幅下降，资金使用率降低，IRR下降，短期内房企拿地会有明显收缩，预计市场短期供应将有明显降低。但同时，也打开了另外两个配套融资“窗口”，弥补销售回款的缺口。一是发布了《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，意味着房地产信托融资可以正常展业，二是证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，其中提到支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。与2022年11月的“第三支箭”不同的是，本次未提及募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。同时，开发贷款期限也延长，以此来匹配销售回款的延后。此前开发贷款期限一般在3年左右，此次《商品住房开发贷款管理办法（试行）》中明确规定开发贷款期限应与项目建设、销售周期和风险水平等相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上应在竣工备案后。
　　4）银行端，推行“主办银行制”，压实银行的资金监管和风险管控责任。
　　总体来说，此次一揽子政策主要是从保护购房人权益的角度出发，此为重中之重，也是恢复当前低迷的房地产市场信心的重要基石之一。对于开发商而言，现在很多项目本身已经处于现房销售的阶段了（2025年现房销售面积占比32%；截至2026年7月末，现房库存占比超过30%，处于历史最高水平），对此类项目没有边际影响。但是对于项目仍然预售的房企来说，周转率会大幅下降，资金使用率降低，短期内拿地量可能会有明显收缩。不过，