核心观点
　　重点事件：8月28日晚住建部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金管局、证监会亦发布配套文件，共计八份文件系统性重构商品房预售制度和对应信贷制度。总结来看，现房销售推进力度比市场最悲观预期温和，但配套融资模式的改变比市场预期的调整更大，影响更深远。
　　具体来看，我们认为市场对现房销售改革的理解存在十点预期差：
　　1.预售制度并未取消，未来一段时间依然是双轨并行。
　　2.影响最大的政策并非住建部文件而在央行，尽管保留了预售通道，但预售的融资功能被明显削弱。
　　3.改革路径其实是让房企无法通过预售获得按揭款，而非一刀切禁止预售。
　　4.不同能级城市受冲击程度并不相同，或呈K型分化。
　　5.改革对新房供给有冲击，或进一步影响成交量，但预计会对新房价格形成支撑。
　　6.改革对新房市场有冲击，但对二手房市场有结构性利好。
　　7.改革并非只有供给端收紧、需求端多条宽松政策亦值得重视。
　　8.短期冲击被高估，顺势而为而非逆势强推。
　　9.中期约束被低估，但预计后续地方会出台让利配套政策。
　　10.长期影响其实利大于弊，扩表是周期，而稳健经营是永续。
　　我们认为市场对短期风险有所高估，中期约束有所低估，而长期对行业利大于弊。短期股票市场或将迎来一次性情绪冲击，回调后可适度加仓，长期来看将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升。
　　投资建议与投资标的
　　长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升，相关标的：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升。相关标的：贝壳-W(02423，买入)。
　　风险提示：地方政府超额执行的风险、地价下行不及预期的风险、新模式观望情绪带来的需求同步走弱风险、中小房企集中出清的次生风险