核心观点
　　事件：2026年8月28日，住建部、自然资源部、金管局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
　　预售与现房兼顾的稳步推进：此次《通知》主要涉及三个方面：完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售、加强政策措施协同。此次《通知》根据项目所处工程建设不同阶段分类施策，同时考虑房地产市场发展的区域差异，为地方结合实际因城施策留出政策空间，增强可操作性。
　　完善预售管理：此次《通知》首先提到“完善商品住房预售管理”。1）预售条件：单体建筑应完成主体结构封顶。2）预售资金监管：首付和贷款等购房资金全部存入资金监管账户。3）存量项目管理：对于已取建筑工程规划许可证实行预售的商品住房项目，预售条件和预售资金监管按原有政策规定执行。2023年7月政治局会议上提到“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，当前完善预售管理、保障预售资金安全有助于维护购房人合法权益。
　　推行现房销售：此次《通知》提到“有力有序推行商品住房现房销售”。1）推行范围：新出让土地和已出让土地未取建筑工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售、已取证的商品住房项目鼓励实行现房销售。2）现房销售管理：实行备案管理，主要涉及房企完成项目竣工验收等事项，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰等。3）定金制度：现房销售的商品住房项目在取建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。此次针对现房销售提出的各项内容，有助于实现“所见即所得”，有效防范交付风险。在定金等现房销售制度下，项目延期交付等问题有望得到解决。
　　协同配套政策措施：此次《通知》提到“加强政策措施协同”。1）土地供应：i.供应规模上，合理确定房地产用地供应规模，统筹规划、合理布局商品住宅用地；ii.土地价款上，房企用自有资金购地，可分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县政府确定。2）融资支持：i.房地产项目主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款融资服务；ii.支持房地产项目开发公司通过股权、债券等方式开展融资等（证监会2026年8月28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，其中提到支持上市房企再融资、支持房企发行公司债券和ABS等配套融资支持政策）。3）完善开发建设管理、优化审批流程等。房地产是资金密集型行业，预售带来的快周转已与当前市场发展错位，现房销售抑或带来房企的资金回流压力。因此此次《通知》提到协同配套政策。2026年7月，广州市南沙区出让“现房销售”地块，其中出让条件中提到执行现房销售的土地竞得人“土地成交价款可分期支付，签订出让合同之日起30天内支付成交价款的比例不低于50%、在签订出让合同之日起2年内支付全部价款”，该种分期缴纳的方式或为房企提供相应的缓冲空间。我们认为未来土地出让或实现“因城施策”，各地或根据自身土地市场相对灵活的出台土地出让条件。
　　投资建议：我国房地产供求关系发生重大变化，房地产市场逐渐进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。预售带来的快周转已与当前市场发展错位，推行现房销售有助于行业整体改革完善，对推动房地产行业高质量发展起重要作用。我们认为具有稳健现金流管理、擅长项目运营的房企有望穿越周期，存量房交易同样因此或益。我们看好：华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）中介龙头：贝壳-W、我爱我家；2）优质开发：建发国际集团、中国海外发展、绿城中国；3）优质商业：恒隆地产；4）优质物管：绿城服务；5）代建龙头：绿城管理控股。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险；房企现金流压力过大的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。