板块行情：第34周（8月17日-8月21日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第20位。
　　政策要闻：地方层面：上海：为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。其要点有：1、提取公积金贷款用作首付范围扩大：从新建期房扩大到新建现房；2、提取频次放宽：买房后公积金5年内每年都能取一次；3、支出场景拓宽：新增购房契税、车位、储藏室；4、外环外降首付：外环外买第二套房，首付从20%降到15%；5、以旧换新购房贷款补贴：外环外买新房+1年内卖二手房，补贴贷款总金额的1%，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止（按照最高补贴测算约4000套）；6、以旧换新补贴：外环外买新房+1年内卖外环内二手房，固定3万元补贴，叠加上述的贷款补贴5万，共8万元；7、征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式；8、中心城区（含浦东外环内）推进二手房收购，加快改造为保障性租赁住房。
　　公司动态：1）保利发展：8月17日保利以总价约32.7亿元竞得东莞CBD地块2026WR005号宗地，楼面价约22936元/平方米，溢价率约4%。该地块起拍总价约31.34亿元，起拍楼面价为22009元/平方米，地处东莞国际商务区中心公园南侧，占地约67803平方米（约102亩），容积率2.1，限高80米，总建筑面积约14.24万平方米。2）贝壳-W：8月21日，贝壳-W发布截至2026年6月30日6个月的中期业绩。报告期内，该集团取得净收入总额人民币434.31亿元，同比减少11.97%；净利润38.79亿元，同比增加79.42%。经调整净利润47.96亿元，同比增加49.22%；每股基本净收益1.19元。贝壳-W在2026年第二季度净收入245亿元，同比降5.7%；净利润26.24亿元，同比增100.8%。总交易额9338亿元，同比增6.3%。
　　销售端：第34周新房成交同比增加11%，二手房成交同比增加4%。1）本周20城商品房成交面积163万方，商品房日平均成交面积23万方，环比增加17%，同比增加11%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6149万方，累计同比减少6%。3）第34周11城二手房成交面积200万方，日平均成交面积29万方，环比增加2%，同比增加4%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7089万方，同比增加5%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。