核心观点
　　周观点：
　　1.本周国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，是《条例》1999年实施以来力度最大的一次系统性调整，再次印证了年初以来我们反复强调的公积金政策调整将是今年政策重心的判断。我们认为新政的利好顺序为：核心城市低总价二手房交易>住房后周期消费（家装、家居、家电）>租赁运营>物业管理>核心城市开发商。我们认为市场对公积金改革的理解存在七重预期差（完整解读参见上周发布的同名报告）：（1）并非10万亿资金流动性投放，账户余额不是可支配现金；（2）利率决定权上收不等于年内必然降息；（3）并非促进买房，利好租赁市场；（4）并非新房刺激政策，实际在“去开发商中心化”，更利好住房后周期消费；（5）并非平均利好，或放大城市分化；（6）灵活就业扩围长期方向性意义较大，但短期贡献可能很小；（7）政金债仅获得“资格红利”，并非即时资金洪峰。
　　2.上海本周出台“沪八条”楼市宽松政策，我们认为此次调整信号意义大于实际意义。首先从力度上看依旧是一轮针对上海楼市结构性矛盾的“小步快走”政策，政策几乎没有继续放松限购，而是把资源集中投向外环外新房去库存、改善型家庭置换、公积金账户盘活和中心城区二手房收储，其短期直接效果应首先体现为外环外新房来访量、认购量和置换交易上升，但由于没有进一步放松限购、补贴总规模有限且二手房收购尚缺乏明确额度，因此预计短期成交量改善的确定性高于房价上涨的确定性，外环外优质项目的改善幅度高于全市平均水平。但需要指出的是，上海在量价已经同比修复、景气度全面领跑全国的环境下继续主动加码，说明核心城市稳定房地产市场的政策意愿增强，也进一步强化了我们对于上海作为首个房价企稳改善城市和2027年是核心城市房价企稳年的前期判断的信心。
　　二手房周度跟踪：
　　挂牌价方面，上海房价维持韧性，挂牌价再度上行。北京挂牌价周环比-0.02%，跌幅收窄0.19pct，已连续23周下行；上海挂牌价周环比转正（+0.02%），此前连续两周回落；广州挂牌价周环比-0.09%，跌幅走阔0.03pct，近11周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.03%，跌幅收窄0.16pct。
　　挂牌量方面，北京挂牌量加速回落，深圳十连降。北京周环比转负（-3.23%），连续两周上行后本周回落，年初至今累计下降12.19%；上海周环比转负（-0.84%），近23周呈下行趋势，年初至今累计下降13.54%；广州周环比转正（+0.01%），年初至今累计下降5.38%；深圳挂牌量周环比-0.46%，降幅走阔0.02pct，已连续10周下行，年初至今累计下降9.84%。
　　实时成交方面，北京周环比转正，广深三连涨。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至8月22日，北京周环比转正（+12.9%），此前连续三周下行；广州周环比+3.9%，涨幅回落2.0pct，已连续三周上行；深圳周环比+4.1%，涨幅回落16.7pct，已连续三周上行；网签方面，截至8月22日，北京周环比+9.6%，涨幅走阔1.2pct，已连续两周上行；上海周环比转正（+12.7%），此前连续两周下行；深圳周环比转负（-6.6%），此前已连续两周上行。
　　新房周度跟踪：
　　新房成交方面，一线城市普涨，北京两连升且涨幅有所走阔。截至8月22日，北京新房成交周环比+10%，涨幅走阔8pct，已连续两周上行；上海周环比转正（+16%）；广州周环比转正（+4%）；深圳周环比+1%，涨幅回落36pct。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+35%、+10%、-35%。
　　投资建议与投资标的
　　择时方面我们的建议是：
　　（1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；
　　（2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。
　　（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。
　　相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧