现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡”
　　2026年7-8月，在传统土拍市场季节性低谷期，京沪广深四座一线城市百轮竞价频现、高溢价成交常态化、地价纪录接连刷新。据我们统计，2026年1-7月，一线四城成交宅地总价1918亿元，其中北京462.2亿元、上海797.1亿元、深圳306.0亿元、广州352.6亿元。从月度成交来看，6-7月单月成交金额突破400亿元，且土拍溢价率和成交热度均较高。
　　总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存
　　从总量数据来看，1-7月322城宅地建面同比下降22%，反映出全国层面土地市场仍在筑底过程中。其中一线城市宅地成交面积同比增速-12%，降幅少于二线和三四线城市，6月一线城市土拍溢价率达到55.6%。2026年以来，伴随一线城市调规地块陆续供应，“减量提质”的供地策略使得核心区地块稀缺性进一步凸显，其中上海、深圳、广州1-7月调规地块占比均过半。拿地主体方面，前7月TOP10房企拿地金额占百强总量的58%，头部8家房企1-7月在一线城市拿地金额1491亿元，占总成交金额比例高达74.5%，在一线城市市占率较高。
　　内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企
　　（1）2026年，一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划，导致市场供应有所下降，竞争更加激烈。（2）2026年以来，一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，出现结构性企稳信号，已沿产业链向上游土地市场形成清晰传导。（3）房企“寡头化”行业格局趋势加剧，一线城市核心宅地去化确定性强，融资成本下降导致土拍市场出现更高溢价。（4）核心城市后续还有潜在政策放松空间，且城市基本面较好。
　　投资建议
　　我们认为，一线城市自6月以来土拍持续高热度是多重结构性因素共振的结果：一线城市供地计划全线收缩创造的稀缺性预期、新房及二手房价格阶段性回暖、房企战略深度聚焦核心城市的理性选择、以及核心城市潜在政策放松空间的多重驱动。新规项目产品力持续提升，高得房率+品质公区+“适我主义”内装，优质房企已经掌握流量密码，在下行市场也能找到差异化机会。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
　　风险提示：高溢价压缩利润空间风险、销售端能否持续回暖的不确定性、政策变化风险。