事件：
　　9月30日，克而瑞发布2023年9月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额330亿元，万科、中海单月销售额均为320、280亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期350亿元下降至280亿元。9月单月销售过百亿房企为12家，较22年同期减少4家，对比2021年同期减少16家。
　　点评：
　　9月房企销售额同比-27%、较前值+12pct，销售降幅有所收窄、后续仍需政策呵护。根据克而瑞数据，2023年9月，50家房企单月销售金额3,506亿元，环比+22.5%，较22年同比-27.4%、较前值+12.3pct；销售面积为2,017万方，环比+17.3%，较22年同比-4.2%、较前值+37.3pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降，9月销售降幅有所收窄。从累计数据看，1-9月累计销售金额34,947亿元，同比-14.9%、较前值-1.6pct；销售面积20,529万方，同比-21.1%、较前值-1.1pct；9月累计销售金额同比继续回落。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更好，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7月下旬以来，国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态，房地产市场供求关系已发生重大变化，需适时调整优化房地产政策；8月25日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”，随后四个一线及重点二线等城市更进；8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限，当前一二线城市进入到限制性政策放松的密集期。同时积极推动城中村改造是打造扩内需稳经济的重要工具。预计后续一二线政策迎来优化、行业需求有望得到持续复苏。
　　 9月单月销售：保利、万科、中海排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利330亿（YOY-14%）、万科320亿（YOY-8%）、中海280亿（YOY+23%）、华润266亿（YOY-13%）、绿城217亿（YOY-19%）、招蛇208亿（YOY-41%）、龙湖145亿（YOY-25%）、建发房产140亿（YOY+49%）、华发137亿（YOY+67%）、金地131亿（YOY-42%）、金茂121亿（YOY-8%）、越秀99亿（YOY-40%）、融创95亿（YOY+9%）、滨江88亿（YOY-28%）、碧桂园77亿（YOY-81%）、新城57亿（YOY-32%）、旭辉54亿（YOY-46%）、中南31亿（YOY-35%）、世茂20亿（YOY-75%）、金科18亿（YOY-43%）、阳光城13亿（YOY-58%）等。9月房企销售同比出现普降，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+67%、建发房产+49%、中海+23%、融创+9%、万科-8%、华润-13%、保利-14%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　 1-9月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利3321亿（YOY+4%）、万科2806亿（YOY-11%）、中海2390亿（YOY+19%）、华润2343亿（YOY+16%）、招蛇2268亿（YOY+13%）、碧桂园1966亿（YOY-46%）、绿城1922亿（YOY-2%）、龙湖1376亿（YOY-5%）、建发房产1326亿（YOY+32%）、滨江1221亿（YOY+16%）、金地1219亿（YOY-25%）、越秀1119亿（YOY+40%）、金茂1095亿（YOY0%）、华发1036亿（YOY+42%）、融创710亿（YOY-50%）、新城602亿（YOY-36%）、旭辉565亿（YOY-46%）、世茂353亿（YOY-45%）、中南328亿（YOY-31%）、阳光城238亿（YOY-36%）、金科171亿（YOY-70%）等。1-9月50家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+42%、越秀+40%、建发房产+32%、中海+19%、滨江+16%、华润+16%、招蛇+13%、保利+4%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：销售降幅有所收窄，城改政策值得期待，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。<