政策端：地方方面：上周三亚和哈尔滨官宣执行认房不认贷；长沙市发文，居民家庭(含非本市户籍家庭)在长沙购买首套住房，不再需要提供购房证明；西安明确西安市户籍居民家庭购买首套、二套住房取消落户时间限制；外地户籍家庭连缴社保或个税半年可购买首套住房；离异后再购房，不再核查离异前家庭住房总套数；北京链家主动将中介费率由2.7%下调至2%，并推行双边收佣，由买卖双方各承担1%；成都发文，144平米以上住房不再限购；在限购区域内购买144平米及以下住房，本地户籍家庭不超3套，外地户籍家庭不超2套；二孩家庭可增加1套，三孩及以上家庭可增加2套。增值税征免年限统一调整为2年。不再执行二手房参考价。
　　市场端：2023W39我们重点监测的39城商品房成交面积为70.6万平米，环比-81.8%，同比-22.9%；全年累计成交面积13999.9万平米，同比-11.2%。2023W39我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6116万平米，较上周环比-0.63%；库存去化周期为14.7个月，环比1.8个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为5.2和2.4个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为57个月以上。二手房方面，2023W39我们重点监测的15城二手房成交套数为508套，环比-96.6%，同比32.3%；全年累计成交面积671008套，累计同比32.8%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比93.7%，同比79.1%，全年累计成交套数同比13.6%；二线城市二手房成交套数环比-98.4%，同比128.1%，全年累计同比40.7%；三四线城市上周二手房成交套数环比-95.4%，同比-43.8%，全年累计同比32.7%。
　　投资建议：当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。