报告摘要：
　　 （1）城中村是怎么产生的：改革开放以来我国城镇化进程快速推进，市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围；
　　（2）城中村改造的政策支持力度如何：中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。2020年以来我国国务院、财政部、住建部等部门多次在各类会议、各项政策中提及城市更新及城中村改造；
　　（3）本轮城中村改造的范围是什么：本轮城中村改造的范围是我国21个超大、特大城市；
　　（4）城中村改造与棚改有什么区别：改造范围、改造内容、资金来源及安置方式均有区别；
　　（5）超大、特大城市城中村改造的规划：本轮城中村改造涉及的21个超大、特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新、城中村改造规划；
　　（6）城中村改造的主要改造模式是什么：按实施主体划分，可分为政府主导型、村集体主导型及开发商主导型；
　　（7）城中村改造的资金来源是什么：目前城中村已包含在地方政府棚户区改造专项债券的资金用途范围内，后续可关注针对城中村改造细分领域中长期资金的政策，我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款、商业银行专项贷款、城市更新基金等；
　　（8）城中村改造的收益来源是什么：实施主体参与改造项目通常可以获得土地出让收入、商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入；
　　（9）城中村改造的影响有多大：在拆除比例为20-80%的情况下，以2022年我国房地产开发投资132895亿元为基数，每年城中村改造项目可拉动房地产开发投资4%-13%；在货币补偿比例为10-30%、拆除比例为20-80%的情况下，以2022年超大、特大城市商品房销售额为基数，则本轮城中村改造每年可增加超大、特大城市商品房销售额8.64%-46.09%；
　　（10）哪些企业会受益：综合考虑目前已上市房企的资源禀赋、资金实力、多业态开发能力及物业管理能力，我们认为以下企业会优先受益于本轮城中村改造：华润置地、城建发展、首开股份、中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、天健集团、绿景中国地产、越秀地产、珠江股份。
　　风险提示：支持政策落地不及预期；行业下行风险；参与主体信用风险问题。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate房地产发布时间2023-10-06TableTitleTableInvest证券研究报告行业深度报告优于大势城中村改造系列深度报告一城改的十个关键问题上次评级优于大势报告摘要历史收益率曲线TablePicQuoteTableSummary1城中村是怎么产生的改革开放以来我国城镇化进程快速推进市区150140的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围130城中村改造的政策支持力度如何中央层面高度重视城中村改造城1202110市更新等问题2020年以来我国国务院财政部住建部等部门多次在各10090类会议各项政策中提及城市更新及城中村改造80本轮城中村改造的范围是什么本轮城中村改造的范围是我国个7032160超大特大城市504城中村改造与棚改有什么区别改造范围改造内容资金来源及安2022-09-282022-10-132022-10-282022-11-122022-11-272022-12-122022-12-272023-01-112023-01-262023-02-102023-02-252023-03-122023-03-272023-04-112023-04-262023-05-112023-05-262023-06-102023-06-252023-07-102023-07-252023-08-092023-08-242023-09-08置方式均有区别2023-09-235超大特大城市城中村改造的规划本轮城中村改造涉及的21个超沪深300房地产申万大特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新城中村改造规划城中村改造的主要改造模式是什么按实施主体划分可分为政府主6涨跌幅TableTrend1M3M12M导型村集体主导型及开发商主导型7城中村改造的资金来源是什么目前城中村已包含在地方政府棚户区绝对收益-792-041-1497改造专项债券的资金用途范围内后续可关注针对城中村改造细分领域中相对收益-624353-1133长期资金的政策我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款商业银行专项贷款城市更新基金等8城中村改造的收益来源是什么实施主体参与改造项目通常可以获得行业数据TableMarket土地出让收入商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入成分股数量只1099城中村改造的影响有多大在拆除比例为20-80的情况下以2022总市值亿1356629年我国房地产开发投资132895亿元为基数每年城中村改造项目可拉动房流通市值亿598675地产开发投资4-13在货币补偿比例为10-30拆除比例为20-80的市盈率倍1405情况下以2022年超大特大城市商品房销售额为基数则本轮城中村改市净率倍082造每年可增加超大特大城市商品房销售额864-4609成分股总营收亿274426110哪些企业会受益综合考虑目前已上市房企的资源禀赋资金实成分股总净利润亿-52451成分股资产负债率7933力多业态开发能力及物业管理能力我们认为以下企业会优先受益于本轮城中村改造华润置地城建发展首开股份中华企业上海临港浦东金桥光明地产天健集团绿景中国地产越秀地产珠江股份风险提示支持政策落地不及预期行业下行风险参与主体信用风险问题证券分析师吴胤翔执业证书编号S055052203000318117166023wuyxnesccn请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop房地产行业深度报告目录1城中村是怎么产生的72城中村改造政策支持力度如何93本轮城中村改造的范围是什么124城中村改造与棚改旧改有什么区别175超大特大城市城中村改造的规划196城中村改造的主要模式是什么2461政府主导型杭州新盛村城中村改造项目2562村集体主导型广州猎德村改造项目2663开发商主导型上海蟠龙村改造项目267城中村改造的资金来源是什么288城中村改造的收益来源是什么329城中村改造的影响有多大3491本轮城中村改造对房地产开发投资的影响3592本轮城中村改造对商品房销售的影响3710哪些企业会受益3811风险提示55请务必阅读正文后的声明及说明257TablePageTop房地产行业深度报告图表目录图1深圳市龙华区元芬村改造前7图2改革开放以来我国城镇化率快速提高8图32022年超大特大城市在核心经济财政指标中占比13图42022年我国超大特大城市商品房销售额单位亿元14图5我国31住宅建成时间早于2000年14图6上海房屋建成时间分布图15图7北京房屋建成时间分布图15图8广东房屋建成时间分布图15图9天津房屋建成时间分布图15图10广州市三旧改造规划面积22图11广州市旧村庄改造模式22图12深圳市城中村空间分布现状图22图13深圳市城中村改造对公共服务配套的要求23图14城中村改造需综合考虑多方利益24图15新盛村城中村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示25图16新盛村城中村改造安置房项目现状25图17猎德村改造土地利用原则26图18猎德村改造前26图19猎德村改造后26图20蟠龙村改造项目实施单位股权结构27图21蟠龙天地鸟瞰图27图22城中村改造模式及潜在资金来源28图23低成本PSL为棚改提供了长期稳定的资金来源单位亿元29图24PSL资金流向29图25地方政府棚户区改造专项债券资金流向29图26中交城投凤溪城中村项目银团签约仪式30图27商业银行城中村改造贷款30图28城中村改造收益来源32图29城中村改造对开发商综合能力要求较高38图30华润置地销售额及租金收入40图31华润置地加权融资成本40图32华润置地购物中心租金收入40图33购物中心出租率维持高位40图34华润置地购物中心主打产品线万象城40图35经营性资产土地储备单位万40图36大冲村旧貌41图37深圳大冲旧村改造后现状41图38城建发展销售额单位亿元42图39城建发展加权融资成本42图402022年末城建发展土储分布单位万42图41城建发展商业板块稳步扩张42图42崔各庄乡奶西村棚户区改造项目区位42请务必阅读正文后的声明及说明357TablePageTop房地产行业深度报告图43天坛府项目效果图42图44首开股份销售额单位亿元43图45首开股份加权融资成本43图46首开股份物业经营板块概况43图47中华企业销售额单位亿元44图48中华企业加权融资成本44图49中华企业商业板块概况45图50中华企业土储分布单位万45图51三林楔形绿地示意图45图52中企云萃森林效果图45图53上海临港销售额单位亿元46图54上海临港加权融资成本46图55上海临港园区租赁板块概况46图56上海临港毛利率46图57原上海冶金矿山机械厂46图58临港新业坊静安万荣路改造后46图59浦东金桥商业板块概况47图60浦东金桥加权融资成本47图61北外滩135街坊区位优越47图62碧云北外滩135街坊开工仪式47图63光明地产销售额单位亿元49图64光明地产加权融资成本49图65光明地产商业板块概况49图66六灶社区03-04保障房住宅效果图49图67奉贤泰日地区城中村改造项目签约仪式49图68明荷馨苑选房现场49图69天健集团销售额单位亿元51图70天健集团土储分布51图71罗湖二线插花地棚改项目改造后51图72碧海花园棚改项目改造前51图73绿景中国地产销售额单位亿元52图74绿景中国地产融资成本52图75绿景白石洲项目效果图52图76绿景白石洲一期项目备案信息52图77越秀地产销售额单位亿元53图78越秀地产融资成本53图79越秀地产商业板块概况53图802022年末商业板块分布53图81TOD销售额逐年提高54图82越秀地产TOD土储占比54表12020年以来城市更新城中村政策梳理9表27个特大城市14个超大城市情况单位万亿元12表3低效用地再开发试点工作名单城市16表4棚改旧改三旧改造城中村改造对比18请务必阅读正文后的声明及说明457TablePageTop房地产行业深度报告表5超大特大城市城市更新方案及规划梳理19表6深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模23表7城中村改造主要模式对比24表8部分城中村改造项目全流程时间28表9新盛村改造安置房A-07地块项目专项债券资金计划表30表10已上市保障性租赁住房REITs概况31表11上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块33表12上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况33表13城中村存量房重置成本较高34表14城中村改造投资测算关键假设35表15城中村改造拉动投资规模测算36表16城中村改造房地产销售测算关键假设37表17货币补偿比例拆除比例对超大特大城市商品房销售额的影响37表18优先受益于本轮城中村改造企业名单39请务必阅读正文后的声明及说明557TablePageTop房地产行业深度报告城中村改造相关政策2023年4月28日中共中央政治局召开会议会议指出要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策支持刚性和改善性住房需求做好保交楼保民生保稳定工作促进房地产市场平稳健康发展推动建立房地产业发展新模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设规划建设保障性住房2023年7月21日国务院总理李强主持召开国务院常务会议会议审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营2023年7月24日中共中央政治局召开会议会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产2023年9月14日自然资源部发布自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知通知提出长期以来在一些城镇和乡村地区包括城中村老旧厂区普遍存在存量建设用地布局散乱利用粗放用途不合理等问题以城中村和低效工业用地改造为重点以政策创新为支撑推动各类低效用地再开发推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变促进形成节约资源和保护环境的空间格局产业结构生产方式生活方式请务必阅读正文后的声明及说明657TablePageTop房地产行业深度报告1城中村是怎么产生的城中村是指农村村落在城市化进程中在城市建成区范围内失去或基本失去耕地仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄或全部或大部分耕地被征用农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区亦称为都市里的村庄图1深圳市龙华区元芬村改造前数据来源深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引东北证券我国城乡二元结构土地二元所有制是城中村产生的深层次原因1城乡二元结构在制度上指把城镇居民和农村居民在身份上分为两个截然不同的社会群体如户籍制度方面户口在性质上分为农业户口和非农业户口两者不能自由转换在这种二元户籍制度下大量进城务工农村居民虽然已经不再从事农业也大部分时间不在农村居住但并不能真正获得市民身份无法在城市享受同城镇居民相同的待遇2土地二元所有制根据中华人民共和国土地管理法我国土地的所有权分为国家所有集体所有其中城市市区的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有宅基地和自留地自留山属于农民集体所有请务必阅读正文后的声明及说明757TablePageTop房地产行业深度报告改革开放以来我国城镇化进程快速推进市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围1978-2022年我国城镇化率由1792提高至6522在快速推进城镇化的过程中暂时忽视了深层次城乡二元结构土地二元所有制的问题城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围成为了都市里的村庄图2改革开放以来我国城镇化率快速提高706050403020100城镇化率数据来源wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明857TablePageTop房地产行业深度报告2城中村改造政策支持力度如何中央层面高度重视城中村改造城市更新等问题2020年以来国务院财政部住建部等部门多次在各类会议各项政策中提及城市更新城中村改造在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措2023年4月28日中共中央政治局召开会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设2023年7月21日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见2023年7月24日中共中央政治局召开会议提出要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产2023年7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开中共中央政治局委员国务院副总理何立峰指出积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件扩大内需优化房地产结构表12020年以来城市更新城中村政策梳理序号发布时间政策发布单位内容根据中央经济工作会议加强城市更新和存量住房国务院联防联控机制改造提升做好城镇老旧小区改造的要求在专1202043财政部新闻发布会项债的使用范围方面作了调整将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围自2019年起将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程安排中央补助资金支持2019年各地改国务院政策例行吹风22020416国务院造城镇老旧小区19万个涉及居民352万户会2020年各地计划改造城镇老旧小区39万个涉及居民近700万户2020年新开工改造城镇老旧小区39万个涉及居关于全面推进城镇民近700万户到2022年基本形成城镇老旧小区32020720老旧小区改造工作的国务院办公厅改造制度框架政策体系和工作机制到十四指导意见五期末结合各地实际力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务2019年计划改造城镇老旧小区19万个国家发改委分两批在中央预算内投资保障性安居工程专项中安排250亿元予以支持2020年政府工作报告国务院政策例行吹风42020721国务院明确计划改造城镇老旧小区39万个中央预算内会投资安排543亿元目前已经全部下达完毕实现了城镇老旧小区改造任务翻番中央预算内投资安排翻番要实施城市更新行动推进城镇老旧小区改造建520201216中央经济工作会议中央经济工作会议设现代物流体系新开工改造城镇老旧小区39万个2020年全国新62021120政府工作报告住建部开工改造城镇老旧小区403万个惠及居民约736万户实施城市更新行动完善住房市场体系和住房保障7202135政府工作报告国务院体系在老城区推进以老旧小区老旧厂区老旧街区城中村等三区一村改造为主要内容的城市更新2021年新型城镇行动加快推进老旧小区改造2021年新开工改造82021413化和城乡融合发展重发改委53万个有条件的可同步开展建筑节能改造在点任务城市群都市圈和大城市等经济发展优势地区探索老旧厂区和大型老旧街区改造因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间请务必阅读正文后的声明及说明957TablePageTop房地产行业深度报告序号发布时间政策发布单位内容不大规模成片集中拆除现状建筑原则上城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20原则上城市更新单元片关于在实施城市更区或项目内拆建比不应大于2不短时间大规92021831新行动中防止大拆大住建部模拆迁城中村等城市连片旧区防止出现住房租赁建问题的通知市场供需失衡加剧新市民低收入困难群众租房困难注重稳步实施城中村改造完善公共服务和基础设施鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改关于加强城镇老旧国家发改委住建造等城市更新基金城镇老旧小区完成改造后有10202197小区改造配套设施建部条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公设的通知司接管决定在北京等21个城市区开展第一批城市更关于开展第一批城新试点工作第一批试点自2021年11月开始为112021115市更新试点工作的通住建部期2年重点开展以下工作探索城市更新统筹谋知划机制探索城市更新可持续模式探索建立城市更新配套制度政策经汇总各地统计上报情况2021年全国实际新开122022125政府工作报告住建部工改造城镇老旧小区556万个稳步实施城市更新行动实施城市体检评估机制在59个样本城市开展城市体检制定城市营建推动住房和城乡建设132022224住建部要则加强城市建设底线管控防止在城市更新高质量发展发布会中大拆大建截至2021年底全国411个城市共实施23万个城市更新项目总投资达53万亿元有序推进城市更新加强市政设施和防灾减灾能力建设开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治再14202235政府工作报告国务院开工改造一批城镇老旧小区支持加装电梯等设施推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造住房和城乡建设部党要重点围绕城市更新城镇老旧小区改造保障性152022424组召开理论学习中心住建部住房建设地下管网建设和改造等研究采取更大组学习扩大会议力度的政策举措推动释放内需潜力关于进一步盘活存吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老162022525量资产扩大有效投资国务院旧小区改造等通过精准定位提升品质完善用的意见途等进一步丰富存量资产功能提升资产效益中国这十年系列采取多方面的措施推进住房供给侧结构性改革172022914住建部主题新闻发布会实施城市更新行动实施乡村建设行动大力增加保障性租赁住房供给扎实推进棚户区改2023年全国住房和造新开工建设筹集保障性租赁住房公租房和棚182023117住建部城乡建设工作会议改安置住房360万套间新开工改造城镇老旧小区53万个以上2022年1-12月全国新开工改造老旧小区525万19202327政府工作报告住建部个876万户在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急202023428中共中央政治局会议-两用公共基础设施建设规划建设保障性住房住建部部长倪虹在以城市更新为抓手将城市体检出的问题作为城市212023629学习时报发表文住建部更新的重点加快推进老旧小区和危旧房改造章关于扎实有序推进坚持城市体检先行发挥城市更新规划统筹作用22202377城市更新工作的通住建部强化精细化城市设计引导创新城市更新可持续实知施模式明确城市更新底线要求推进老旧小区改造住宅适老化改造便民生活圈国务院政策例行吹风建设等工作对于促进家居消费提高居民生活品232023718国务院会质具有重要意义鼓励各地结合老旧小区改造支持居民开展旧房装修和局部升级改造大力改造提升建成年代较早失养失修失管设施关于扎实推进短板明显居民改造意愿强烈的住宅小区含单栋2420237182023年城镇老旧小住建部等住宅楼重点改造2000年底前建成需改造的城区改造工作的通知镇老旧小区鼓励合理拓展改造实施单元根据推请务必阅读正文后的声明及说明1057TablePageTop房地产行业深度报告序号发布时间政策发布单位内容进相邻小区及周边地区联动改造需要在确保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后2005年底前的住宅小区纳入改造范围会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚持城市人关于在超大特大城民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造252023721市积极稳步推进城中国常会规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土村改造的意见地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改262023724中共中央政治局会议-造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件扩大内需优化房地产结构城中村改造是一项复杂艰巨的系统在超大特大城市积极工程要从实际出发采取拆除新建整治提升稳步推进城中村改造272023728-拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规工作部署电视电话会划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综议合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护数据来源公开信息东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1157TablePageTop房地产行业深度报告3本轮城中村改造的范围是什么本轮城中村改造的范围是我国的超大特大城市根据2023年4月28日中共中央政治局会议及2023年7月21日国务院常务会议本轮城中村改造的范围是我国的超大特大城市根据第七次人口普查数据我国共有7个超大城市14个特大城市根据国务院关于调整城市规模划分标准的通知国发201451号城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市城区常住人口1000万以上的城市为超大城市结合第七次人口普查数据目前我国共有7个超大城市分别是上海北京深圳重庆广州成都天津14个特大城市分别为武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连21个超大特大城市共有城区人口210亿人城区人口占比超70表27个特大城市14个超大城市情况单位万亿元城市名称人口城区人口城区人口占比GDP一般公共预算收入政府性基金收入上海248719877994465280760820404150北京218917758114161090571436222746深圳174917449973238768401227102578重庆320516345102912903210342175395广州186814887972883900185473162921成都209413346372081750172243214592天津13871093788163113418466942366超大城市14979110557382137482524862101324748武汉12459957991886643150474133042东莞104795691311200327660441102西安1218928762114865183409126294杭州11948747321875307245061320224佛山95085489912698397969455712南京9317918501690785155821156029沈阳9077077797695807136713713青岛1007601597149207512733189631济南920588639120275010011454729长沙10055555521396611120180106525哈尔滨1001550549549010262175388郑州1260534424129346911300452111昆明8465346317541375052514610大连7455216998430906697016760特大城市1427699887001729197914667711185870超大特大城市合计29255210437193866680439529812510618数据来源第七次人口普查各地统计局东北证券注1人口数据来源为第七次人口普查2GDP一般公共预算收入政府性基金收入为各城市2022年数据超大特大城市在核心经济财政指标中比重较高我国21个超大特大城市人口共计293亿人占全国人口比例为202022年GDP合计3867万亿元占全国GDP比例为32一般公共预算收入合计395万亿元占全国比例为19政府性基金收入为251万亿元占全国比例为32因此率先在超大特大城市开展城中村改造具有较强的示范作用请务必阅读正文后的声明及说明1257TablePageTop房地产行业深度报告图32022年超大特大城市在核心经济财政指标中占比5045403532323025201920151050人口GDP一般公共预算收入政府性基金收入数据来源第七次人口普查wind东北证券21个超大特大城市在行业销售中占有较大比重根据克而瑞2022年我国超大特大城市商品房销售额共计484万亿元占全国商品房销售比例为36287个超大城市商品房销售额合计250万亿元占全国商品房销售额比例为1873其中上海商品房销售额762663亿元占比为572是全国商品房销售额最高的城市14个特大城市商品房销售额合计234万亿元占全国商品房销售额比例为1755在超大特大城市中开展城中村改造可以进一步释放高能级城市经济发展潜力对开发强度较高的中心城区优化升级请务必阅读正文后的声明及说明1357TablePageTop房地产行业深度报告图42022年我国超大特大城市商品房销售额单位亿元90008000762770006000500042414145400035203368329830002835260724621899200017261685161115801235100894287183910006062640数据来源克而瑞东北证券从住宅建成时间来看我国31住宅建成时间早于2000年超大城市住宅老旧程度相对更严重根据关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知建成时间早于2000年的小区为重点改造对象结合中国人口普查年鉴2020披露的数据我国31住宅建成时间早于2000年其中上海42住宅建成时间早于2000年天津37住宅建成时间早于2000年广东省35住宅建成时间早于2000年北京34住宅建成时间早于2000年图5我国31住宅建成时间早于2000年4542413840383837353435343331313129293027252320151050数据来源中国人口普查年鉴2020东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1457TablePageTop房地产行业深度报告图6上海房屋建成时间分布图图7北京房屋建成时间分布图上海房屋建成时间分布北京房屋建成时间分布4045357390354030269353025252019320174151271321587107101101052107040315502060700数据来源中国人口普查年鉴2020东北证券数据来源中国人口普查年鉴2020东北证券图8广东房屋建成时间分布图图9天津房屋建成时间分布图广东房屋建成时间分布天津房屋建成时间分布3532835300303024125252141981952020132151261511610801035517503020501020500数据来源中国人口普查年鉴2020东北证券数据来源中国人口普查年鉴2020东北证券后续城中村改造范围有望扩大至21个超大特大城市之外的其他城市2023年9月14日中华人民共和国自然资源部发布自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知将京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群成渝城市群长江中游城市群山东半岛城市群粤闽浙沿海城市群的部分城市纳入低效用地再开发试点城市名单本次试点期限原则上为4年未纳入本通知试点范围的超大特大城市以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行本次低效用地再开发试点城市已包括我国7个城区常住人口1000万以上的超大城市请务必阅读正文后的声明及说明1557TablePageTop房地产行业深度报告表3低效用地再开发试点工作名单城市城市群省份城市是否为超大特大城市北京市北京超大城市天津市天津超大城市京津冀唐山河北省廊坊上海市上海超大城市南京特大城市无锡江苏省常州苏州杭州特大城市宁波长三角温州浙江省绍兴金华湖州合肥安徽省马鞍山芜湖广州超大城市深圳超大城市佛山特大城市东莞特大城市珠三角广东省中山珠海江门肇庆惠州重庆市重庆超大城市成渝成都超大城市四川省泸州武汉特大城市湖北省宜昌长沙特大城市长江中游湖南省湘潭萍乡江西九江山东半岛山东省青岛特大城市福州厦门粤闽浙沿海福建省泉州漳州数据来源自然资源部东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1657TablePageTop房地产行业深度报告4城中村改造与棚改旧改有什么区别棚改旧改三旧改造城中村改造都是广义上的城市更新从定义来看棚户区改造主要指的是简易房屋和棚厦房屋集中区旧改三旧改造主要是指的是城市或县城建成年代较早失养失修失管市政配套设施不完善社区服务设施不健全居民改造意愿强烈的住宅小区城中村改造主要指的是在城市建成区范围内失去或基本失去耕地仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄城中村改造与棚改旧改三旧改造最大的区别是土地性质的不同棚户区改造旧改的土地性质主要为国有建设用地而城中村改造涉及的土地性质主要为集体建设用地由于我国土地二元所有制的特殊性目前集体建设用地的流转开发难度相对较大根据全国多地出台的集体建设用地使用权流转实施细则通过出让转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发从改造范围来看本轮城中村改造主要集中在超大特大城市与在全国范围内推进棚户区改造不同本轮城中村改造更局限在人口较多住宅老化情况严重中心城区土地资源紧缺的超大特大城市旧改三旧改造则主要集中于2000年底前建成的老旧小区从改造内容来看本轮城中村改造以综合整治为主集体建设用地分为三大类宅基地公益性公共设施用地和经营性用地在进行土地性质以集体建设用地为主的城中村改造时需综合考虑三类集体建设用地的特殊性住建部2021年8月发布住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知通知对城市更新提出了若干要求原则上城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20原则上城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2城市更新单元片区或项目居民就地就近安置率不宜低于50不随意迁移拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理基于上述要求本轮在超大特大城市开展的城中村改造应以综合整治为主局部拆建为辅最大限度保留城中村原有特色但从各地实际情况来看该限制可能会适度放松根据济南市2021年10月发布的济南市城市更新专项规划2021-2035济南城中村更新策略采取拆除重建为主综合整治为辅的更新方式二环以内城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村采取拆除重建的方式资金来源方面本轮城中村改造尚未明确专项配套资金棚户区改造的资金来源主要为财政政策性银行专项贷款及地方政府专项债券旧改资金来源主要为财政社会资金及居民自筹对于本轮城中村改造关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见提出多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与后续可关注城中村改造专项配套资金方面的政策从安置方式来看预计本轮城中村改造安置方式较为多元棚改的安置方式以货币化安置为主根据住建部发布的数据20152016年全国棚改货币化安置比例分别为2994852017年5月24日国常会提出在商品住房库存量大市场房源充足的市县进一步提高货币化安置比例棚改货币化安置更倾向于化解当地请务必阅读正文后的声明及说明1757TablePageTop房地产行业深度报告存量商品住房而本轮城中村改造集中在超大特大城市目前超大特大城市中心区土地资源较为匮乏商品住房存量相对较低因此安置主要目的不在于化解当地存量商品住房我们预计城中村改造安置方式更为多元如实物安置原地异地货币补偿房票安置宅基地新建住房等表4棚改旧改三旧改造城中村改造对比项目棚改旧改三旧改造城中村改造土地性国有为主国有为主集体为主质城市或县城建成年代较早失养失修失管在城市建成区范围内失去或基本定义简易房屋和棚厦房屋集中市政配套设施不完善社区服务设施不健失去耕地仍然实行村民自治和改造范区主要为城市棚户区全居民改造意愿强烈的住宅小区重点改农村集体所有制的村庄超大围造2000年底前建成的老旧小区特大城市改造内整体拆建基础类完善类提升类综合整治为主容资金来财政国开行借款专项债财政社会资金居民等多渠道筹措改造资金源等2019年至2022年全国累计新开工改造城镇老旧小区167万个惠及居民2900多万2016年至2020年全国棚改户完成投资6600多亿元2023年全国2019-2022年我国城中村改造行预计开工2300多万套将帮规模计划新开工改造城镇老旧小区53万个涉业市场规模约为140万亿124助5000多万居民出棚进及居民865万户到十四五期末结合万亿136万亿066万亿楼预计完成投资约7万亿各地实际力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务安置方实物安置货币补偿房票安货币化安置为主实物安置货币化安置式置宅基地新建住房等数据来源国务院住建部观研数据东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1857TablePageTop房地产行业深度报告5超大特大城市城中村改造的规划城中村改造等城市更新工作是稳增长改善民生的重要抓手本轮城中村改造涉及的21个超大特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新城中村改造规划1广州市广州市政府2020年9月针对城中村改造提出三年实施计划五年行动方案及十年改造规划力争到2023年底前33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设其余50条城中村回迁安置房开工建设力争到2025年底前纳入三年实施计划的83条城中村基本完成回迁安置房建设其余100条城中村回迁安置房开工建设力争到2030年底前纳入五年行动方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设2成都市成都市政府2023年工作安排包括用好城中村改造引导资金池改造城中村2448户3济南市济南市政府提出到2025年计划实施63个旧村庄改造包含55个城中村和8个城边村涉及建筑面积约933万平方米居民约301万户4青岛市青岛市政府2023年工作要求提出新启动十梅庵张村河北岸等24个城中村改造5昆明市昆明市政府在2023年政府工作报告提出2023年将启动44个城中村改造完成641个老旧小区改造表5超大特大城市城市更新方案及规划梳理城市发布时间文件名称发布单位具体规划加快推进两旧一村改造工作到2025年全面完成中心城上海市城市区零星二级旧里以下房屋改造基本完成小梁薄板房屋改造更新行动方实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新完成既有多上海2023327上海市政府案2023层住宅加装电梯9000台中心城区周边城中村改造项目全2025年面启动创建1000个新时代美丽家园特色小区100个新时代美丽家园示范小区1到2025年完成首都功能核心区平房院落10000户申请式退租和6000户修缮任务2到2025年力争完成全市2000年底前建成需改造的16亿平方米老旧小区改造任务重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务3100万平北京市城市方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目配合做好更新行动计6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务3到2025北京202191北京市政府划2021-年实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造42025年到2025年重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级完成22个传统商圈改造升级52025年有序推进700处老旧厂房更新改造低效产业园区腾笼换鸟6到2025年基本完成134个在途城镇棚户区改造项目完成30000户改造任务深圳市城综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地综合整治分中村旧区划定的对象总用地规模约99平方公里规划期内全市划定的村综合整深圳市规划和深圳2019327综合整治分区用地规模为55平方公里占比56其中福田治总体规划自然资源局区罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75其余2019-各区不低于542025重庆市城市推进城镇老旧小区改造到2025年基本完成2000年年底前重庆202288更新提升重庆市政府建成的需要改造的城镇老旧小区改造提升任务总量约1亿平十四五方米请务必阅读正文后的声明及说明1957TablePageTop房地产行业深度报告城市发布时间文件名称发布单位具体规划行动计划1三年实施计划三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造力争到2023年底前33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设其余50条城中村回迁安置房广州市深化开工建设2五年行动方案五年内结合市级重点功能片城市更新推区重大基础设施重大民生工程以及重要景观廊道相关区域广州2020928进高质量发广州市政府的开发建设推进含三年实施计划在内的183条城中村改造展专题新闻力争到2025年底前纳入三年实施计划的83条城中村基发布会本完成回迁安置房建设其余100条城中村回迁安置房开工建设3十年改造规划十年推进含五年行动方案在内的约400条城中村改造力争到2030年底前纳入五年行动方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设2023年工作安排用好城中村改造引导资金池改造城中村政府工作报成都2023321成都市政府2448户棚户区3062户老旧院落616个新启动片区有机告更新项目20个疏解提升老旧商品交易市场20个天津市老旧房屋老旧小到十四五期末力争基本完成2000年底前建成的需改造城天津2021622区改造提升天津市政府镇老旧小区改造任务和城市更新实施方案2023年重点工作大力实施城市更新开展城市更新年行动制定城市更新三年行动方案推进三阳设计之都等26个重武汉市2023点单元优化升级打造汉阳知音东苑等5个老旧小区成片改造武汉202326年政府工作武汉市政府示范点完成260个老旧小区改造建设筹集保障性租赁住房报告58万套间筹集市场化租赁住房5万套开工棚户区改造住房255万套2023年工作安排高品质推进城市建设加快城乡区域有机更2023年杭州新新创建未来社区100个完成老旧小区改造240个新建杭州202331市政府工作杭州市政府改建城市公园60个建成城市风貌样板区10个县域风貌样报告板区6个有序推动城市更新改造实施镇村工业园提质增效三年行动启动1个500亩以上连片工改工提升土地利用效率盘活2023年政府东莞2023712东莞市政府520亩存量批而未供土地完成270亩闲置土地处置推动庄工作报告士新都沙田花园一期等老旧小区改造筹集600套保障性租赁住房推出172套共有产权住房稳妥有序推进城市更新发挥好城市更新百亿元基金作用加西安市2023快推进幸福林带及周边更新工作启动大庆智路顺城巷崇仁西安2023223年政府工作西安市政府坊徐家湾等重点片区提升改造因地制宜实施微更新微改报告造持续推进老旧小区改造实施老化燃气管道改造2023年重点工作加快城市更新完善12N政策体系2023年郑州编制完成城市更新专项规划成立城市更新导入基金推进项郑州202319市政府工作郑州市政府目入库60个开工20个抓好金水河一河两岸商代王城报告遗址等示范性项目建设力争年度投资1000亿元2023年重点工作有序开展国家城市更新试点统筹推动浦口2023年南京火车站小西湖石榴新村等项目实现历史文化保护城市南京2023128市人民政府南京市政府功能提升和居民生活改善有机统一聚焦群众居住环境改善工作报告实施72个老旧小区改造200条背街小巷整治14项积淹水整治工程提升城市治理水平请务必阅读正文后的声明及说明2057