核心观点
　　深圳从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套、二套房贷款利率下限调整为LPR-10bp、LPR+30bp，其中首套利率下限较之前下调40bp，此前为LPR+30bp。本次调整有助于切实降低深圳居民的购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。2023年以来深圳新房成交仍显疲弱，二手房成交显著恢复，价格方面，新房二手房价格同环比均连续4个月下降。当前政策思路是前期房地产支持政策的延续，中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，本次政策推出后，后续各城市有望跟进，在政策的加持下，销售复苏未来可期。
　　事件：
　　深圳自9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套房为LPR-10bp，二套房为LPR+30bp。
　　简评
　　深圳优化个人住房贷款利率下限，更好满足刚性和改善性住房需求。深圳从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套房贷款利率下限调整为LPR-10bp，二套房贷款利率下限调整为LPR+30bp，此前深圳首套房贷利率下限为LPR+30bp。本次调整贯彻落实了央行、银保监会关于首套房贷利率动态调整机制的政策，有助于切实降低深圳居民的购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
　　深圳新房成交仍显疲弱，二手房成交显著恢复。2023年前8月，深圳新房成交30021套，同比下滑6.9%，8月成交2501套，同比下滑37.0%，环比下滑28.3%。二手房方面，2023年前8月成交25360套，同比增长49.8%，8月二手房成交3072套，同比增长27.8%，环比增长15.1%。8月31日，深圳实施认房不认贷政策，9月1日至28日，深圳新房累计成交2254套，较去年同期下滑56.6%，较上月同期下滑4.1%，二手房累计成交2999套，较去年同期增长59.5%，较上月同期增长11.7%。深圳新房成交仍显疲弱，二手房成交显著恢复。
　　深圳新房二手房价格同环比均连续4个月下降。2023年以来，深圳新建商品住宅价格指数同比持续下降，且呈扩大趋势，8月同比下降3.0%，较上月扩大0.2个百分点。2-4月新建商品住宅价格指数小幅环比上涨，5月以来转跌，8月环比下降0.6%，跌幅与上月持平。二手房价格趋势与新房相近，但8月出现改善迹象，8月同比下降1.4%，较上月收窄0.3个百分点，环比下降0.2%，较上月收窄0.7个百分点。
　　政策加持下，销售复苏可期。当前政策思路是前期房地产支持政策的延续，中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，本次政策推出后，后续各城市有望跟进，在政策的加持下，销售复苏未来可期。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。
　　风险提示：房地产行业的风险在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：房地产企业报表的营收和利润主要来自于项目的竣工和结转，若结转不及预期将导致房企业绩承压；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧

研究报告全文：证券研究报告行业简评深圳下调房贷利率下限房地产房地产政策支持持续可期核心观点维持强于大市竺劲深圳从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限首套二zhujinbjcsccomcn套房贷款利率下限调整为LPR-10bpLPR30bp其中首套利率SAC编号S1440519120002下限较之前下调40bp此前为LPR30bp本次调整有助于切实SFC编号BPU491降低深圳居民的购房成本更好满足刚性和改善性住房需求2023年以来深圳新房成交仍显疲弱二手房成交显著恢复价格发布日期2023年10月02日方面新房二手房价格同环比均连续4个月下降当前政策思路是前期房地产支持政策的延续中央各级部门多次强调要支持刚市场表现性和改善性住房需求本次政策推出后后续各城市有望跟进15在政策的加持下销售复苏未来可期5事件-5-15深圳自9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限首套房为20236302023129202322820233312023430202353120237312023831LPR-10bp二套房为LPR30bp2022929202210292022112920221229房地产上证指数简评相关研究报告深圳优化个人住房贷款利率下限更好满足刚性和改善性住房需求深圳从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限首套房贷款利率下限调整为LPR-10bp二套房贷款利率下限调整为LPR30bp此前深圳首套房贷利率下限为LPR30bp本次调整贯彻落实了央行银保监会关于首套房贷利率动态调整机制的政策有助于切实降低深圳居民的购房成本更好满足刚性和改善性住房需求深圳新房成交仍显疲弱二手房成交显著恢复2023年前8月深圳新房成交30021套同比下滑698月成交2501套同比下滑370环比下滑283二手房方面2023年前8月成交25360套同比增长4988月二手房成交3072套同比增长278环比增长1518月31日深圳实施认房不认贷政策9月1日至28日深圳新房累计成交2254套较去年同期下滑566较上月同期下滑41二手房累计成交2999套较去年同期增长595较上月同期增长117深圳新房成交仍显疲弱二手房成交显著恢复深圳新房二手房价格同环比均连续4个月下降2023年以来深圳新建商品住宅价格指数同比持续下降且呈扩大趋势8月同本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明房地产行业简评报告比下降30较上月扩大02个百分点2-4月新建商品住宅价格指数小幅环比上涨5月以来转跌8月环比下降06跌幅与上月持平二手房价格趋势与新房相近但8月出现改善迹象8月同比下降14较上月收窄03个百分点环比下降02较上月收窄07个百分点政策加持下销售复苏可期当前政策思路是前期房地产支持政策的延续中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求本次政策推出后后续各城市有望跟进在政策的加持下销售复苏未来可期重点推荐A股华发股份建发股份滨江集团招商积余港股华润置地华润万象生活中国海外发展中海物业龙湖集团越秀地产建发国际集团绿城中国绿城管理控股贝壳风险提示房地产行业的风险在于销售结转及房企信用修复可能不及预期1销售不及预期我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负销售仍在底部区域未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期房地产企业报表的营收和利润主要来自于项目的竣工和结转若结转不及预期将导致房企业绩承压3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧图19月1日至28日新房成交累计同比下降566图29月1日至28日二手房成交累计同比增长595深圳商品房成交套数yoy深圳二手房成交套数yoy12000200140003002501000015012000100002008000100150800060005010060005040000400002000-502000-500-1000-1002020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092020-112022-052020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092020-01数据来源Wind中信建投证券数据来源Wind中信建投证券图38月新房价格指数同比下降30环比下降06图48月二手房价格指数同比下降14环比下降02深圳二手住宅价格指数当月同比深圳新建商品住宅价格指数当月同比深圳新建商品住宅价格指数环比深圳二手住宅价格指数环比802006015040100205000200040502020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-07数据来源Wind中信建投证券数据来源Wind中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明1房地产行业简评报告表1重点城市首套房贷利率下限城市首套房贷利率下限北京LPR55bp上海LPR35bp广州LPR-10bp深圳LPR-10bp杭州LPR-20bp宁波LPR-20bp南京LPR-20bp苏州LPR-20bp合肥LPR-20bp西安LPR-20bp长沙LPR-20bp成都LPR-20bp昆明LPR-35bp郑州LPR-50bp厦门LPR-50bp沈阳LPR-50bp大连LPR-50bp武汉阶段性取消下限资料来源政府官网中信建投证券表2重点城市7月24日以来房地产政策出台情况城市时间相关内容北京9月1日实施认房不认贷9月7日调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限上海9月1日实施认房不认贷9月20日优化住房限购和增值税免税年限广州9月8日首套房利率下限LPR-10bp二套房利率下限LPR30bp8月25日实施认房不认贷9月29日首套房利率下限LPR-10bp二套房利率下限LPR30bp深圳9月7日向港澳居民放松商用物业商务公寓限购8月30日实施认房不认贷9月5日实施认房不认贷杭州9月1日余杭区五常街道余杭街道加入限购放松8月7日余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道限购放松合肥9月15日全面取消限购限售南京9月8日玄武区秦淮区建邺区鼓楼区取消限购鼓励通过卖旧买新释放改善性需求请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业简评报告调整信贷措施鼓励房票安置9月26日部分区域取消限购144平以上住房取消限购成都9月1日实施认房不认贷符合条件人才购房可不受户籍社保住房限购区域限制8月28日取得现售备案或144平以上房屋可不再实施公证摇号武汉8月31日实施认房不认贷重庆9月1日首套二套房首付比例调整为2030二套房利率调整为LPR20bp限购区调整为市内6区外地户籍大学生在限购区无房的凭劳动合同或企业注天津9月1日册证明和毕业证可购一套房取消120及以上商品房限购综合采取购房补贴房票安置团购等方式认苏州9月11日房不认贷降低首套二套房首付比例和贷款利率换购住房个税优惠资料来源政府官网中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯研究助理likaidcqcsccomcn请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的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