事件：
　　9月26日，成都出台《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施等方面。
　　调整限购区域，限购区域内144平米以上住宅不限购，满足改善性居民需求。限购区域调整为5+2核心区域，即天府新区直管区、高新南区、青羊区、锦江区、武侯区、金牛区、成华区，其他区域不执行限购。面对房地产市场供求关系的深刻变化，改善性品质化住宅占比提升，成都限购区域内购买144平方米以上（不含144平方米）的住房，不再审核购房资格，有助于满足改善性客户需求，同时加快144平方米以上大户型去化。同时，限购区域内购买144平米以下住宅的非成都户籍家庭，需提供在限购区域内连续6个月社保并不高于限购区内的拥有住房套数上限，政策松绑使非成都户籍家庭更容易满足购房的社保要求，会吸引更多的本地与外地购房者，有望刺激限购区域内的小面积住宅销售。
　　增值税免征年限调整为2年，取消二手房指导价，有助于推动二手房市场改善。针对市场上“卖一买一”的购房群体，降低二手房交易成本，缩短二手房成交周期，有助于这部分客户进入新房市场，推动新房市场销售改善。同时，取消指导价有助于二手房价格更加市场化，向市场传递了活跃二手房市场的积极信号，稳定市场预期，刺激二手房市场活跃度。
　　优化土地供应，新出让土地所建商品住房由企业自主定价。新出让土地不再设置配建要求，同时产业功能区（园区）内的计容商业建筑面积持有比例不低于40%，有助于降低企业成本，减少部分区域的商业供应，使得开发商在成本端有更多的空间，新出让土地所建商品住房由企业自主定价，且装修价格也由企业自主确定，销售端开发商会获得一定的灵活度，综合来看，后期开发商的利润空间将获得一定改善，有助于提升成都土拍市场的成交活跃度。
　　投资建议：
　　近期，多个城市优化楼市调控政策，广州成为调整限购政策的首个一线城市，南京、武汉、青岛、济南等城市均出台相关政策稳定楼市。成都此次新政调整限购区域，取消限价，调整二手房增值税免征年限，一方面有助于刺激刚改需求，推进新房销售去化，另一方面取消限价，有助于优化开发商利润空间，活跃成都土拍市场。建议关注：布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全，以及受益于超大特大城市城中村改造的开发商，如滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、越秀地产（0123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、城建发展（600266.SH）、天健集团（000090.SZ）等。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。

研究报告全文：TableMain证券研究报告行业点评房地产2023年09月27日房地产成都优化限购调整限价稳定市优于大市维持场预期证券分析师2023年9月成都楼市新政解读金文曦投资要点TableSummary资格编号S0120522100001邮箱jinwxteboncomcn事件研究助理9月26日成都出台关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的蔡萌萌通知涉及加大住房保障力度优化土地供应方式调整住房限购措施调整住房限价措施等方面邮箱caimmteboncomcn调整限购区域限购区域内144平米以上住宅不限购满足改善性居民需求限市场表现购区域调整为52核心区域即天府新区直管区高新南区青羊区锦江区沪深300武侯区金牛区成华区其他区域不执行限购面对房地产市场供求关系的深刻0变化改善性品质化住宅占比提升成都限购区域内购买平方米以上不含-4144-7144平方米的住房不再审核购房资格有助于满足改善性客户需求同时加快-11144平方米以上大户型去化同时限购区域内购买144平米以下住宅的非成都-15户籍家庭需提供在限购区域内连续6个月社保并不高于限购区内的拥有住房套-18数上限政策松绑使非成都户籍家庭更容易满足购房的社保要求会吸引更多的本2022-072022-112023-03地与外地购房者有望刺激限购区域内的小面积住宅销售相关研究增值税免征年限调整为2年取消二手房指导价有助于推动二手房市场改善针对市场上卖一买一的购房群体降低二手房交易成本缩短二手房成交周期房地产行业周报1有助于这部分客户进入新房市场推动新房市场销售改善同时取消指导价有助大中城市成2023717-721-30于二手房价格更加市场化向市场传递了活跃二手房市场的积极信号稳定市场预交面积累计同比转负超大特大城市期刺激二手房市场活跃度积极稳步推进城中村改造2023723优化土地供应新出让土地所建商品住房由企业自主定价新出让土地不再设置22023H1国家统计局房地产数据配建要求同时产业功能区园区内的计容商业建筑面积持有比例不低于40追踪-上半年住宅销售额同比微增有助于降低企业成本减少部分区域的商业供应使得开发商在成本端有更多的空开发投资持续承压2023717间新出让土地所建商品住房由企业自主定价且装修价格也由企业自主确定销3房地产行业周报售端开发商会获得一定的灵活度综合来看后期开发商的利润空间将获得一定改2023710-714-新房销售持续走善有助于提升成都土拍市场的成交活跃度弱金融支持政策延期20237174房地产行业周报202373-77投资建议-30大中城市成交环比下降销售持续走弱202379近期多个城市优化楼市调控政策广州成为调整限购政策的首个一线城市南京56月克而瑞百强房企销售数据追武汉青岛济南等城市均出台相关政策稳定楼市成都此次新政调整限购区域踪-6月百强房企销售走弱关注政策取消限价调整二手房增值税免征年限一方面有助于刺激刚改需求推进新房销端优化调整202373售去化另一方面取消限价有助于优化开发商利润空间活跃成都土拍市场建议关注布局核心城市群且土储质量优质经营边际安全以及受益于超大特大城市城中村改造的开发商如滨江集团002244SZ建发股份600153SH越秀地产0123HK招商蛇口001979SZ城建发展600266SH天健集团000090SZ等风险提示房地产政策调控效果不及预期商品房销售复苏不及预期房地产竣工项目数量不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产信息披露分析师与研究助理简介金文曦德邦证券地产新材料首席分析师先后任职于西部证券东亚前海证券上海证券2022年中指房地产十大金牌分析师第一财经日报特约专家作者第一财经证券日报证券之星国际金融报乐居财经等主流财经媒体特约评论员分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现买入相对强于市场表现20以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评增持相对强于市场表现520的公司股价或行业指数的涨跌幅级中性相对市场表现在-55之间波动相对同期市场基准指数的涨跌幅减持相对弱于市场表现5以下2市场基准指数的比较标准A股市场以上证综指或深证成指为基优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上行业投资评准香港市场以恒生指数为基准美中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间国市场以标普500或纳斯达克综合指级数为基准弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下法律声明本报告仅供德邦证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务22请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明