2023年初，随着疫情影响消退，在积压需求集中释放、政策显效等因素带动下，一季度多个城市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转、房价下跌预期仍在等因素，在前期积压需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场快速降温，7-8月市场持续探底，全国商品房销售面积下行明显，投资、开工规模大幅下降，房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应进一步凸显，7月宏观经济主要指标均继续走弱，经济下行压力加大。下半年，房地产市场的稳定对稳定我国宏观经济大盘、实现全年经济发展目标至关重要。
　　7月24日中央政治局会议为房地产定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，要“适时优化调整房地产政策”，随后住建部、央行、国家发改委等多个监管部门密集表态，支持刚性和改善性住房需求，并赶在传统“金九银十”前落地多项政策组合拳，政策底出现，为各地优化楼市政策打开了空间，一线城市先后加入优化政策行列，预示着需求端政策进入了实质落地阶段。与此同时，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，多家房企逼近退市，进一步加大了稳定房地产市场的难度。8月，监管部门加大房企资金支持力度，力促化解房地产行业风险，稳定市场预期。时至今日，房地产供求两端多项政策已落地，北京、上海“认房不认贷”政策效果显现，其他核心城市市场温和恢复，全国房地产市场有望逐渐筑底。
　　除此之外，经过二十多年的发展，房地产市场供不应求的状态已一去不返，部分城市供求关系发生了重大变化。当前我国居民基本住房需求已经得到满足，未来居民住房需求或逐渐向高品质过渡。在新的发展阶段，新房销售规模仍具备一定空间，特别是基本面较好的优势地区新房市场规模仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势，在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。

研究报告全文：房地产市场重回正轨至关重要2023房地产行业发展趋势白皮书2023年9月联合发布中指研究院中国房地产指数系统目录前言2一政策研究力度加大效果渐显3二风险化解成效已现任重道远14三市场研判供求变化分化加剧19四趋势分析稳定预期升级发展301本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统前言2023年初随着疫情影响消退在积压需求集中释放政策显效等因素带动下一季度多个城市出现小阳春行情但受制于居民收入预期未见好转房价下跌预期仍在等因素在前期积压需求释放完成后购房者置业情绪再次转弱二季度房地产市场快速降温7-8月市场持续探底全国商品房销售面积下行明显投资开工规模大幅下降房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应进一步凸显7月宏观经济主要指标均继续走弱经济下行压力加大下半年房地产市场的稳定对稳定我国宏观经济大盘实现全年经济发展目标至关重要7月24日中央政治局会议为房地产定调明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化要适时优化调整房地产政策随后住建部央行国家发改委等多个监管部门密集表态支持刚性和改善性住房需求并赶在传统金九银十前落地多项政策组合拳政策底出现为各地优化楼市政策打开了空间一线城市先后加入优化政策行列预示着需求端政策进入了实质落地阶段与此同时房地产行业出清仍在持续个别房企风险暴露多家房企逼近退市进一步加大了稳定房地产市场的难度8月监管部门加大房企资金支持力度力促化解房地产行业风险稳定市场预期时至今日房地产供求两端多项政策已落地北京上海认房不认贷政策效果显现其他核心城市市场温和恢复全国房地产市场有望逐渐筑底除此之外经过二十多年的发展房地产市场供不应求的状态已一去不返部分城市供求关系发生了重大变化当前我国居民基本住房需求已经得到满足未来居民住房需求或逐渐向高品质过渡在新的发展阶段新房销售规模仍具备一定空间特别是基本面较好的优势地区新房市场规模仍在改善性住房需求具有较强释放潜力房企也需适应新形势在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力才能更好地应对变化的市场行稳致远2本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统一政策研究力度加大效果渐显一中央定调后政策变化监管部门支持政策频出房地产行业迎来政策底十四五以来受多个超预期因素影响全国房地产市场经历了大起大落与过去几个周期相比市场震荡幅度明显增大市场下行时间也更长2022年全国房地产市场进入深度调整期2023年以来全国商品房销售面积销售金额同比先升后降年初出现一定修复态势但二季度房地产市场明显降温7-8月市场低迷态势未改房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济金融系统的稳定均带来了不利影响稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要7月24日中央政治局会议为房地产行业定调明确提出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产7月底以来多个部委从优化需求端购房政策支持房企融资增加保障性住房建设推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措释放积极信号也为各地优化楼市政策打开了空间8月底一线城市先后落地执行首套房认房不认贷政策标志着房地产行业迎来政策底图724政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措资料来源中指研究院综合整理中央政治局会议明确政策方向后7月27日据中国建设报报道住建部倪虹部长召开企业座谈会明确进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施提出需求端政策的三大优化方向8月3日央行召开金融支持民营企业发展座谈会行长潘功胜亦提出要精准实施差别化住房信贷政策8月25日3本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统政策逐步落位住建部央行金融监管总局联合发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知推动首套房认房不认贷政策落地明确指出将政策纳入一城一策工具箱同日财政部税务总局住建部发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告延长换房个税退税优惠时间至2025年底8月末央行金融监管总局先后发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套30调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR20BP明确金融机构可以新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款相较于以往政策更加细化和具体为各地政策执行指明了方向综合来看8月底出台的各项房地产政策主要有三个核心要点一是全面执行首套住房认房不认贷政策二是明确下调首套二套首付比例下限至20和30下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR20基点三是降低存量首套房贷利率其中首套房认房不认贷本质是提高核心城市居民杠杆率让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆推动信贷需求恢复另外724政治局会议将房地产风险置于防范化解重点领域风险中首位8月各部委持续落地房地产企业资金支持举措8月末证监会明确房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制结合7月央行金融监管总局延长金融16条政策期限监管部门对于房企的金融端支持力度加大房地产行业的融资环境有望进一步改善有助于缓解当前房地产企业资金压力另外保交楼也是当前防风险中的重要一环近期中央及各部委多次强调做好保交楼工作8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底有利于稳定市场预期缓解企业流动性压力表724中央政治局会议后各部委关于房地产相关具体意见时间部门会议主要内容稳住建筑业和房地产业两根支柱对推动经济回升向好具有重要作用要以工业化数字化绿色化为方向大力推动建筑业持续健康发展充分发挥建筑业促投资稳增长保就业的积极作用要继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利住房城乡建设部倪虹率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施继续7月27日部长召开企业座谈会做好保交楼工作加快项目建设交付切实保障人民群众的合法权益要坚持系统思维协同发力通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题要深化住房供给侧结构性改革强化科技赋能提高住房品质为人民群众建造好房子希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设城中村改造和平急两用公共基础设施建设促进企业转型升级和高质量发展在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件扩大内需在超大特大城市积极优化房地产结构从客观实际看现阶段推进城中村改造困难大矛盾多情况复稳步推进城中村改造杂要坚持问题导向和目标导向以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算钱7月28日工作部署电视电话会怎么用地怎么征人和产业怎么安置等难题探索出一条新形势下城中村改造的议在京召开何立峰出新路子城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建席会议并讲话整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文4本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统化传承保护相关部门要抓紧完善政策体系相关城市政府要切实履行主体责任加强领导力量健全工作机制推动城中村改造工作取得实效支持刚性和改善性住房需求做好保交楼保民生保稳定工作完善住房保障基础性制度和支持政策扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等住房困难群体的住房问题稳步推进老旧小区改造进一步发挥住宅专项维修资金在老国家发改委发布关于旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用继续支持城镇老旧小区居民提取住7月31日恢复和扩大消费的措房公积金用于加装电梯等自住住房改造在超大特大城市积极稳步推进城中村改施的通知造持续推进农房质量安全提升工程继续实施农村危房改造支持7度及以上设防地区农房抗震改造鼓励同步开展农房节能改造和品质提升改善农村居民居住条件支持房地产市场平稳健康发展落实好金融16条延长保交楼贷款支持计划央行外汇管理局召开实施期限保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保障性住房8月1日2023年下半年工作会建设等金融支持力度因城施策精准实施差别化住房信贷政策继续引导个人住房议贷款利率和首付比例下行更好满足居民刚性和改善性住房需求指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率中国人民银行将认真贯彻中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见要求精准有力实施稳健的货币政策保持流动性合理充裕加强金融财政产业等政策协调配合引导金融资源更多流向民营经济制定出台金融支持民营企业的指导性文件推动商业银行优化内控管理制度做好政策宣传解读加强典型经验推广支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题推进民营企业债券融资支持工央行行长潘功胜主持具第二支箭扩容增量强化金融市场支持民营企业发展金融机构要积8月3日召开金融支持民营企极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围提高风险评估能力全面梳理绩效考核业发展座谈会业务授权内部资金转移定价尽职免责等政策安排优化服务民营企业激励机制提升贷款的意愿能力和可持续性要深入了解民营企业金融需求回应民营企业关切和诉求做好银企融资对接为民营企业提供可靠高效便捷的金融服务要精准实施差别化住房信贷政策满足民营房地产企业合理融资需求促进房地产行业平稳健康发展积极谋划实施一批储备政策6月份针对二季度经济运行出现的新变化及时推出推动经济持续回升向好的储备政策目前各部门正在抓紧落实其中引导市场利率下行促进汽车等大宗商品消费推进超大特大城市城中村改造和平急两用公共基础设施建设有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金REITs发行规模等政策措施已经陆续出台实施其他政策也在抓紧推进为经济持续恢复提供有国家发改委财政部力的政策支撑积极扩大国内需求实施好恢复和扩大消费的系列政策在更8月4日央行税务总局联合召好满足居民刚性和改善性住房需求积极扩大有效投资等方面加强政策储备不断开新闻发布会释放超大规模市场潜力防范化解重点领域风险系统谋划精准施策稳妥处置化解房地产地方债务金融等领域风险隐患延续实施支持保交楼工作帮助处置不良资产等阶段性政策同时在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备牢牢守住不发生系统性风险的底线指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率支持房地产市场平稳运行延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地在防控重点风险方面强化城投房地产等重点领域债券风险防控违约风险总体保持收敛加快推动REITs常态化发行和高质量扩容推出REITs相关指数及REITs指数基金优化REITs估值体系发行询价机制培育专业REITs投资者群体加快推动REITs市场与香港市场互联互通坚持底线思维全力做好房地产证监会有关负责人答8月18日城投等重点领域风险防控适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势继续记者问抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效保持房企股债融资渠道总体稳定支持正常经营房企合理融资需求坚持一企一策稳妥化解大型房企债券违约风险强化城投债券风险监测预警把公开市场债券和非标债务防爆雷作为重中之重全力维护债券市场平稳运行央行金融监管总局要注意挖掘新的信贷增长点大力支持中小微企业绿色发展科技创新制造业8月20日证监会联合召开电视等重点领域积极推动城中村改造平急两用公共基础设施建设调整优化房会议地产信贷政策居民家庭包括借款人配偶及未成年子女下同申请贷款购买商品住房时住建部央行国家监家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融管总局发布关于优化8月25日机构均按首套住房执行住房信贷政策家庭住房套数由城市政府指定的住房套数个人住房贷款中住房查询或认定责任部门根据居民家庭申请或授权提供查询服务并出具查询结果或套数认定标准的通知认定证明此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱财政部税务总局国自2024年1月1日至2025年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年8月25日家监管总局发布关于内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优5本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统延续实施支持居民换惠购住房有关个人所得税政策的公告推进保障性住房建设有利于保障和改善民生有利于扩大有效投资是促进房地产市场平稳健康发展推动建立房地产业发展新模式的重要举措要做好保障性住8月25日国务院常务会议房的规划设计用改革创新的办法推进建设确保住房建设质量同时注重加强配套设施建设和公共服务供给8月27日证监会发布通知房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于央行金融监管总局发30首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行二套住房商布关于调整优化差别业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个8月31日化住房信贷政策的通基点中国人民银行国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则指知导各省级市场利率定价自律机制根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融央行金融监管总局发机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款布关于降低存量首套新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率8月31日住房贷款利率有关事LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房项的通知贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理资料来源中指研究院综合整理二地方政策落地情况及政策效果评估1各地政策出台频次加快北上广深等多城落实首套住房认房不认贷724中央政治局会议后各地政策出台频次有所加快政策支持力度增强7月底以来一线城市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展根据中指监测8月各地出台政策57条高于5-7月截至9月12日北上广深等30余省市落实首套住房认房不认贷政策同时部分二线城市开始取消限购限售政策并降低首付比例及房贷利率此外公积金支持政策也是各地因城施策的重要手段图2022年以来各地因城施策频次9月截至12日2001581451511501119998次1008267605862515746424250343539372101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月20222023表2023年1-9月主要政策类型出台频次对比9月截至12日优化预优化优化优化调整优化购房引才月份合计售资金限购限贷限售公积金限价补贴及落户监管1月6048021010352月58262201195186本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统优化预优化优化优化调整优化购房引才月份合计售资金限购限贷限售公积金限价补贴及落户监管3月6741538214734月624023325245月393202414136月370132028437月420112405118月573922708069月421227890804注合计列中一条政策或覆盖多个政策维度资料来源中指研究院综合整理各地信贷支持力度加大限贷政策进一步放松北上广深等30余省市落实首套房认房不认贷明确居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房均按首套住房执行住房信贷政策南京济南青岛郑州沈阳等多地相继取消限购限售政策如南京发文表示玄武区秦淮区建邺区鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明郑州明确取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定取消住房销售限制年限规定支持居民刚性和改善性购房需求沈阳宣布取消二环内限购政策取消住房销售限制年限规定济南取消二环以内的历下区市中区区域购房限制福州在本市鼓楼区台江区仓山区晋安区马尾区范围内购买商品住房含二手住房不再审核购房人资格除部分城市取消限购政策外也有二线城市通过缩小限购区域来优化限购政策如天津将限购区域缩小至市内六区优化公积金政策仍是当前各地支持房地产市场发展促进需求释放的主要手段之一多个城市出台提高公积金贷款额度降低公积金首付比例提取公积金用于支付首付款支持商转公贷款异地公积金购房等政策如昆明对二孩三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的住房公积金贷款最高额度分别上浮2030成都公积金缴存人在重庆绵阳市域内异地购房可按缴存地提取政策申请提取本人及其配偶公积金账户余额不受户籍地工作所在地限制除了以上政策举措外部分城市亦从发放购房补贴推行棚改货币化和房票安置加大针对人才及新市民的购房政策支持力度等方面满足居民合理购房需求2政策效果政策出台后北京上海市场情绪快速提升其他核心城市市场温和修复1典型城市一线城市价格趋稳成交活跃度提升8月末9月初一线城市先后落地执行首套房认房不认贷北京上海政策力度超出市场预期极大修复了市场情绪和预期提振市场信心全面执行首套房认房不认贷直接利好两类人群一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭一类是本地卖一买一的置换家庭政策优化后7本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统前期观望或积压的购房需求将得到快速释放而对于卖一买一的购房者来说这部分需求进入市场仍需要一定时间图8月以来重点城市执行首套房认房不认贷后新房成交规模北京3上海北京成交面积周度日均成交面积上海10成交面积周度日均成交面积91首套房925认房不认贷891首套房7认房不认贷万2615万5413825认房不认贷纳入政策工825认房不认贷纳入政策工2具箱05具箱831下调首付比例等831下调首付比例等100广州3成交面积周度日均成交面积深圳12深圳成交面积周度日均成交面积830首套房830首套房25认房不认贷1认房不认贷2万万081506104825认房不认贷纳入政策工825认房不认贷纳入政策工具箱具箱05831下调首付比例等02831下调首付比例等00上海武汉成交面积周度日均成交面积苏州4成交面积周度日均成交面积635831首套房92首套房认房不认贷认房不认贷53254825认房不认贷纳入政策工万2具箱万3831下调首付比例等1521825认房不认贷纳入政策工1具箱05831下调首付比例等00数据来源中指数据CREIS从政策效果上看新政执行后一线城市新房热度均有所上升新房项目到访和认购热度上涨明显特别是优质板块项目购房者关注度较高近期部分新房项目表示收回价格优惠二手房业主预期有所好转后议价空间也在缩小整体上看房价呈现一定趋稳态势不同城市市场表现中北京上海市场热度明显高于其他城市与广州深圳等城市郊区项目表现较为平淡相比北京上海郊区项目热度提升较为明显根据中指监测部分项目在政策出台后第一个周末的销售量赶超8月全月销售量从核心城市新房日度网签数据来看9月第二周94-910北京深圳武汉销售略有好转环比分别增长16938338本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统图重点4城二手房日度成交情况走势截至9月10日北京北京800日度成交套数周度日均成交套数北京1200成都日度成交套数周度日均成交套数825认房不认贷纳入政策工91首套房70091首套房1000具箱认房不认贷认房不认贷600831下调首付比例等800500套套400600300400825认房不认贷纳入政策工具箱200200831下调首付比例等1000023-823-923-823-9北京苏州300日度成交套数周度日均成交套数北京深圳160日度成交套数周度日均成交套数92首套房140250830首套房认房不认贷120认房不认贷200套100套1508060100825认房不认贷纳入政策工825认房不认贷纳入政策工具箱具箱40831下调首付比例等831下调首付比例等50200023-823-923-823-9数据来源中指数据CREIS从重点城市二手房成交情况来看由于8月一线城市普遍存在政策放松预期购房者观望情绪加重北京二手房成交量不足11万套深圳仅2422套随着认房不认贷政策落地此前观望的购房者入市节奏有所加快9月第二周94-9104个代表城市销售套数环比增长31其中深圳增长226北京成都分别增长3322另外认房不认贷政策利好人群中包括卖一买一的换房人群政策出台后各城市二手房挂牌量有所提升根据中指监测新政当晚91上海挂牌房源增加1000多套831深圳新上二手房源2000套北京92-93日两天二手房挂牌房源增加3300套94-910日周度挂牌量增加超6000套挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市预计二手房成交量也将企稳恢复9本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统图2023年1-8月百城新房及二手房价格累计涨跌幅二手房1-8月累计涨幅新房二手房二手房30房价上涨3城房价均上涨5城三亚2010上海银川赣州嘉兴北京合肥新房1-8月累计涨幅00广州湛江湖州厦门-25-20-15衡水-10邯郸-0500长沙051015佛山济南威海天津北海成都深圳淄博-10东营惠州廊坊绍兴珠海太原金华杭州江门-20西安株洲桂林青岛镇江苏州南京常熟柳州长春兰州泰州哈尔滨中山-30宁波烟台重庆南昌扬州马鞍山郑州洛阳南通芜湖武汉-40张家港温州沈阳江阴常州-50淮安盐城-60新房二手房新房房价均下跌73城房价上涨19城-70资料来源中指研究院综合整理房价方面一线城市认房不认贷政策推动卖一买一置换链条转动短期内二手房挂牌量增加供求同步增加背景下房价未出现大幅波动中指院根据9月10日的房价数据与8月25日数据进行对比北京二手房挂牌均价较8月25日上涨003与8月价格环比相比由跌转涨上海微跌005跌幅较8月明显收窄广州深圳分别下跌015022仍与8月环比跌幅相当另外对于新房市场来说当下房企策略仍以快速出货为主尚未出现明显涨价预期从销售趋势上看多个新政带动下核心城市购房者入市积极性提升预计这些城市金九银十市场可期一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市究其原因第一一线城市前期被政策压制的购房需求较多政策优化后购房门槛降低需求入市将对市场形成更好支撑第二一线城市人口规模居民购买力等基本面更强对住房需求的支撑度也更高第三一线城市房价预期渐稳而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在市场修复需要更长时间各类城市市场行情持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏另一方面也取决于其他优化政策跟进情况当前居民收入感受和就业预期尚未恢复加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期因此房地产市场复苏仍需要过程若一线城市限购等政策保持不变随着积压的住房需求释放后预计销售将逐步趋稳若要扭转市场下行预期仍需要供需两端政策持续协同发力如需求端一线郊区及二线城市放松限购核心城市降低首套及二套首付比例北京上海优化普宅认定标准等供给端进一步支持房企融资优化限价政策让房价回归市场优化土拍规则和出让条件等10本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统2整体市场政策效果整体尚不明显短期市场有望逐渐筑底图2019年以来100个代表城市1新建商品住宅月度成交面积走势20192020202120222023700060005000万4000平方米30002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源中指数据CREIS销售方面8月重点100城新房销售面积环比继续下行根据中指数据2023年1-8月重点100城新建商品住宅月均成交面积约3015万平方米同比下降05市场信心整体不足8月重点城市市场活跃度进一步回落购房者观望情绪浓重重点城市商品住宅成交面积环比下降06同比下降27图2022年以来重点50城商品住宅周度销售规模及同比走势1000周度销售面积左同比右200150800825认房不认贷纳入政策工具箱831下调首付比例等100万600平方50米4000200-500-100W1W3W5W7W9W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W3722-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-09数据来源中指数据CREIS从周度成交来看新政后重点城市网签数据整体尚无明显好转9月第二周94-910重点50城新房销售面积环比下降269同比下降2461代表城市共100个一线包括北京上海广州深圳4个城市二线包括三亚郑州杭州南京苏州无锡合肥温州宁波武汉长沙南昌太原青岛济南贵阳银川大连沈阳兰州西宁天津石家庄呼和浩特厦门福州长春哈尔滨西安昆明重庆成都海口南宁北海35个城市三四线包括东莞佛山惠州中山肇庆江门宿州洛阳新乡南通徐州镇江扬州淮安芜湖绍兴常州嘉兴昆山连云港烟台珠海安庆九江襄阳岳阳南充舟山泰安东营菏泽湖州宿迁江阴马鞍山泰州张家港常熟漳州淮北金华盐城黄石孝感黄冈宜昌湘潭淄博唐山廊坊衡水保定汕头泉州莆田三明衢州赣州泸州绵阳柳州61个城市11本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统图2022年以来重点11城二手住宅周度成交套数及同比走势数据来源中指数据CREIS二手住宅方面8月重点城市市场活跃度继续回落进入9月成交规模仍处低位8月11个重点城市二手房成交套数与7月基本持平同比下降129多城市认房不认贷落地后9月第二周94-910重点城市二手房成交套数环比下降78同比增长66绝对规模仍处在今年2月以来周度低位土拍方面8月核心城市土拍保持一定热度北京出让两宗地块均触及地价和现房销售面积的双上限深圳成都杭州土拍中仍多宗地块触顶但非核心区域或自身属性欠佳地块底价成交甚至出现流拍郑州武汉长沙长春无锡土拍持续低迷地块均底价成交或流拍9月以来广州武汉宁波福州等城市部分地块竞拍多数地块底价成交9月1日宁波计划出让7宗住宅用地其中2宗封顶竞价分别达31轮和65轮1宗溢价3宗底价1宗中止9月8日广州成交2宗住宅用地均封顶转入摇号环节其中一宗海珠区地块吸引16家房企参拍竞价85轮总价1279亿元溢价率15表2023年8月重点住宅用地成交情况市本级城市土地数量宗平均溢价率成交触顶底价成交成都40122569苏州1621223南京1221026长沙6060杭州114455上海95181无锡9090天津8080郑州7070福州10004深圳42173北京421127武汉303012本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统城市土地数量宗平均溢价率成交触顶底价成交广州30252长春1010合肥110148沈阳1010青岛1010合计137309254数据来源中指数据CREIS整体来看监管部门接连落地政策组合拳一线城市加入政策优化行列北京上海优化力度超出市场预期对修复市场预期和提振市场信心产生积极带动政策落地后核心城市特别是北京上海市场情绪明显提升新房二手房交易活跃度大幅增加房价亦呈现企稳态势短期来看预计核心城市金九银十市场或将迎来一波行情一线城市市场行情持续时间将长于其他城市但持续时间仍受多个因素影响若一线城市限购等政策不松动预计待积压的购房需求释放后销售市场或重新进入平静期从全国市场来看当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现核心城市随着政策进一步跟进落实市场有望逐渐企稳恢复三四线城市市场预期渐稳下以价换量或带动需求释放全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳价格整体稳定其中三四线城市价格短期或延续下跌态势13本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统二风险化解成效已现任重道远一风险出清进展数十家房企违约多家退市房企风险出清在加快房地产行业深度调整多家房企陷入了违约困境据不完全统计自2020年以来债务违约房企有68家具体来看2020年违约房企3家房企的债务危机不是偶然过去部分房企激进地举债扩张杠杆率过高加之行业政策收紧导致回款慢使得现金流压力剧增2021年共有15家房企出现债务违约民营房企成为债务违约高发地2022年共有42家违约企业受经济下行疫情防控等因素影响房地产行业景气度下滑民企融资困难因此民企债券违约频发截至2023年8月今年共新增7家违约企业虽然自去年四季度以来政策有所放松但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企整体行业融资面仍然处于筑底阶段8月底监管部门密集出台政策利好降低购房者置业门槛和购房成本尤其是一线城市全面落实认房不认贷政策为市场注入信心有望带动更多购房需求释放激活楼市交易而这也或将改善房企的现金流状况使得新增房企违约风险稍有降低图2020-2023年违约房地产企业数量4542403530252015151074502020年2021年2022年2023年1-8月资料来源中指研究院综合整理房企风险继续蔓延和深化上市房企集中退市不可避免近期房地产行业深度调整数十家房企发生债务违约多家房企面临面值退市风险2023年市场下行与债务违约叠加对上市房企股价产生了较大负面影响部分企业触发交易类强制退市规定即连续20个交易日股票面值低于1元今年以来共有9家房企摘牌退市如新力控股蓝光发展中天金融美好置业宋都股份粤泰股份嘉凯城泰禾集团阳光城等14本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统表近年房地产企业退市情况汇总公司名称日期退市原因详情上市地点2018年122018年10月18日中弘股份以074元报收连续20个中弘股份面值退市深圳月27日交易日收盘价低于1元面值10月19日股票停牌2019年122019年10月16日-11月12日华业资本股票连续20个交华业资本面值退市上海月4日易日的收盘价格低于股票面值1元2020年7月私有化退市2020年7月23日午间会德丰在香港联交所的上市地位将会德丰香港27日于7月27日上午9时起被撤销2020年12连续财务年度2020年12月4日香港联交所宣布该公司股份将自2020五洲国际香港月8日持续亏损年12月8日上午九时正起被取消上市地位2022年6月2022年6月15日中房置业公司股票将于6月21日被上中房置业净利润为负上海21日海证券交易所予以摘牌2023年4月未能规定日或新力控股未能于2023年3月19日或之前履行联交所订下的新力控股香港13日之前复牌复牌指引而复牌2023年6月蓝光发展股票将于6月6日终止上市不进入退市整理期交蓝光发展面值退市上海6日易中天金融集2023年6月中天股票在2023年4月17日至2023年5月18日期间面值退市深圳团30日连续二十个交易日的每日收盘价均低于1元2023年7月面值退市2023年5月12日至2023年6月8日粤泰股份股票连续粤泰股份上海11日20个交易日的每日收盘价均低于人民币1元2023年7月美好置业公司股票在2023年4月24日至2023年5月25美好置业面值退市深圳14日日期间连续二十个交易日的每日收盘价均低于1元2023年7月5月17日至6月13日宋都连续20个交易日的每日股票收宋都股份面值退市上海25日盘价均低于人民币1元2023年7月5月4日至5月31日期间嘉凯城股价连续20个交易日的嘉凯城面值退市深圳28日每日收盘价均低于1元2023年8月泰禾股票在2023年5月8日至2023年6月2日期间连续泰禾集团面值退市深圳4日二十个交易日的每日收盘价均低于1元2023年8月在2023年5月15日至6月9日期间连续20个交易日的阳光城面值退市深圳16日每日收盘价均低于1元资料来源中指研究院综合整理港股方面截至9月20日包括旭辉奥园祥生等17家上市房企处于停牌状态按规定停牌时间超过18个月将面临摘牌至今为止嘉年华国际南海控股天山发展控股阳光100中国中国奥园等企业已停牌超17个月从港股房企停牌情况来看大部分没能发出当年的财报债务重组进展缓慢继去年龙光成功复牌后2023年佳兆业景瑞控股和融创中国花样年中国恒大世茂当代置业等出险房企达成复牌条件已经正式复牌摆脱因停牌产生的退市风险表目前房地产企业停牌情况汇总截至2023年9月10日证券代码证券简称停牌日期00996HK嘉年华国际2022年2月25日2118HK天山发展控股2022年4月1日0680HK南海控股2022年4月1日2608HK阳光100中国2022年4月1日3883HK中国奥园2022年4月1日2183HK三盛控股2022年5月16日2330HK中国上城2022年5月27日2117HK大唐集团控股2023年3月21日1622HK力高集团2023年3月29日0884HK旭辉控股集团2023年3月31日15本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统证券代码证券简称停牌日期6111HK大发地产2023年4月3日9968HK汇景控股2023年4月3日2768HK佳源国际控股2023年4月3日1207HK上置集团2023年4月3日2599HK祥生控股集团2023年4月3日2699HK新明中国2023年4月3日1902HK银城国际控股2023年9月4日二风险化解方式部分企业债务重组取得进展加快盘活项目促销售恢复经营2021年以来的地产行业进入了深度调整期部分房企出现流动性困难从而爆发了密集性的债务违约与此同时许多房企也开始积极自救具体来看出险房企主要通过债务展期以资抵债和债转股的形式实现债务重组另外部分企业通过逆向混改等形式化解风险目前债务重组是许多房企处理违约的主要选择债务重组可以包括展期债转股资产清偿等多种形式出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期通过对还款期限利率付息频率增信措施等条款进行调整延长偿还时间债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现境外债券通过交换要约的方式实现2021年以来恒大中国奥园融创龙光等多家企业提出债务展期方案延长偿还时间从展期时长上来看目前房企展期均超过6个月部分企业展期5年左右部分房企甚至会出现二次展期情况在利率设置上大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高在偿还本金金额上部分境外债给予更高的本金金额偿付在增信措施上部分债券提供实控人担保土地使用权抵押项目股权质押等补充增信措施表债务重组的主要方式方式含义债务双方利弊债务人通过将自身所持有的资产转让给债权人优点债权人可以直接获得资产承担的风险及成本费以资产清偿债务用以清偿债务自身持有资产通常包括存货无用相对较低形资产长期股权投资金融资产固定资产等缺点加重债务人的经济负担加大偿债压力优点有效减轻债务人财务负担给债权人增加了一种将债务人承担的应付款项用股票的方式来偿还将债务转为资本新的投资渠道有利于加强双方的合作关系给债权人此时债权人的应收款项变为一项股债转股缺点债权人不能直接收回资金日后的投资收益情况权取决于债务方的经营状况存在一定的风险和不确定性优点债权人做出的让步条件可以减轻债务企业的偿债双方重新协商并修改相关债务条件如延期清压力债权人尽早收回账款也可避免一再拖延产生更大修改其他债务条偿还可以选择减少部分债务本金减免债务利的坏账风险件息或者降低利率等形式缺点债权人修改还款条件通常会做出让步从而损失一部分利益资料来源中指研究院综合整理部分房企通过以资产清偿债务但此种形式通常与债务展期相结合即以部分现金偿付债务剩余债务进行展期从目前房企做法来看阳光城富力等房企均给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法从现金偿付比例来看境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比16本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统例从现金偿付形式来看多数房企偿付一定比例本金少数房企仅支付全部利息或一部分利息此外部分房企也通过实物资产包括住宅公寓写字楼商铺车位等进行偿债债转股作为另一种常见的债务违约重组方案目前也有部分房企采用如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的幸福精选平台和幸福优选平台股权的方式抵偿债务金额根据企业发布的信息截至2023年8月31日华夏幸福通过两平台股权抵偿金融及经营债务合计金额约为人民币11536亿元表部分出险房企风险化解进展企业化解方式具体情况2023年8月28日融创发布境外债务重组进展计划会议通告计划会议将于2023年9月18融创债务重组日上午十一时正香港时间于香港中环金融街0004028号国际金融中心举行同时于10月5日上午九时三十分在高等法院召开呈请实质聆讯以裁定是否批准计划2023年8月10日公告称持有奥园现有票据本金金额7589的债权人已正式签署或同意重组中国奥园债务重组支持协议2022年7月富力完成10笔美元债的整体展期合计4943亿美元还款期限全部延长3-4年富力地产债务重组涵盖公司所有中长期境外美元债2022年11月10日已发行的全部境内债券共8笔获得展期加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上总额为135亿元境外重组持协议已于2023年39正式效截2023年520已获得77债权同意并加境内部分2023年542023年7月5日18花样年19花样年19花样年02花样年债务重组三只债券的本息偿付安排等相关议案获得23以上债券持有人同意最晚还款时间延至2028年6302022年12月30日当代置业中国发布重组生效日期通知其债务重组条件均已达成完成当代置业债务重组发行多个新票据2021年12月31日华南城控股发布公告特区建发集团拟以总代价约1909亿港元全额认购华南城逆向混改华南城拟发行的335亿股股份2022年7月21日建业地产发布公告公司控股股东恩辉投资已与河南同展置业有限公司签建业地产逆向混改订股份转让协议向后者出售885亿股股份占公司已发行股份的2901资料来源中指研究院综合整理逆向混改是另一类化解房企经营风险的重要形式主要包括股权转让和增资扩股等形式通过引入资金实力更强的国企股东加大对公司经营活动的支持或依托股东背景为公司再融资增信化解公司经营风险此类案例分别是华南城和建业地产华南城引入特区建发集团建业地产则引入河南同晟置业有限公司近几年国务院提出鼓励各类资本参与国企混改和国有资本以多种方式入股非国企监管部门表态支持国企与民企相互兼并重组方式主要有分为股权转让增资扩股发行优先股等近年在房地产行业中出现了绿城万科华南城建业地产等逆向混改的案例逆向混改对于民企国企及行业都有积极影响对于出险房企而言通过债务重组获取宝贵时间后仍需尽快恢复正常经营状态改善经营现状回归正轨出险房企应盘活存量项目确保项目顺利建设施工及时交付来化解债务危机和恢复正常经营在国家政策的支持下出险房企可以引入资方加快复工复产保障交楼如202217本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统年融创在天津重庆哈尔滨沈阳济南等20个城市的近70个项目已经获批总数超百亿的纾困基金2023年4月佳兆业深圳天宸项目在政府的指导下引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司进行合作其次加快销售促回款通过快速销售去化来增强资金流动性提升偿债能力要抓住因城施策窗口期加速销售较好项目回笼资金最后尽快恢复组织机能调整和恢复企业人员健全组织架构确保相关经营活动的有效运转从而帮助企业恢复正常经营通过这些措施出险房企可以有效应对债务危机逐步恢复经营18本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统三市场研判供求变化分化加剧一如何理解供求新变化住房供不应求明显缓解新房市场进入稳规模提品质阶段2023年7月24日中央政治局会议首提我国房地产市场供求关系发生重大变化过去多年我国人口快速增长城镇化进程不断加快居民住房需求旺盛而商品住房较为短缺房地产市场供不应求的态势明显近些年随着房地产市场的快速发展居民住房需求基本得到满足市场供不应求态势明显缓解与此同时人口城镇化水平等支撑住房需求释放的动能逐渐减弱市场供求关系发生了重大变化我国新房销售面积也已进入见顶后的回落阶段但市场发展不平衡问题仍突出核心城市新房市场韧性突出同时与发达国家相比我国居民人均住房面积仍有较大提升空间因此预计未来3-5年内每年新房销售面积仍将维持一定规模但难以突破2021年高点商品房销售面积179亿平米住宅销售面积157亿平米市场将呈现总量回落城市分化需求分化的特征1居民住房需求基本得到满足需求释放动能减弱新房销售规模见顶后回落图中国房地产市场不同发展阶段2000年城镇人均2009年城镇人均2019年城镇人均住房面积突破20住房面积突破30住房面积达39825商品房销售面积左亿平方米2014房地产转型长效机制145探索2019人均全国总人口右亿人2015棚改货币化GDP突破1万美202008人均GDP突破2016房住不炒因城施策元大关140销3000美元大关经济售152004831大限高速发展消费转型135人面1998房改行业步入黄金十年口积10市场化大幕拉开130亿亿人512501201998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022销售面积市场化初期快速发展期市场繁荣期调整期平稳发展期下行期年均增速225146836526-243数据来源国家统计局中指研究院综合整理对全国销售面积总量见顶的判断主要基于以下几点第一居民基本住房需求得到满足我国城镇人均住房面积已从不足20平米提升至接近40平米2020年城镇家庭户套户比已超1套人均超一间房居民基本住房需求已得到满足具体说从人均住房面积来看根据全国第七次人口普查数据计算2020年我国城镇家庭户人均住房建筑面积386平方米2011年以来年均增加083平方米与1998年人均住房建筑面积187平方米相比增加了约20平方米其中城市家庭户人均住房建筑面积为3652平方米10年年均增加074平方米镇家庭户人均住房建筑面积为4229平方米年均增加103平方米从人均住房间数来看2020年城镇家庭户人均住房间数由2010年的093间增加至106间总体实现了人均一间房的居住水平居民基本住房需求已得到满足其中城市家庭户人均住房间数19本报告数据来自中指数据CREIS或其他公开资料详情请查询httpfdcfangcom或致电400-630-1230