8月以来，监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，多个重点城市亦积极跟进并降低首付比例。限购方面，截至9月20日，南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。
　　根据中指监测，新政后，核心城市率先反馈，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期。而土地端，新政后，广州、西安、杭州等城市部分地块房企竞争激烈，土拍市场能否迎来转机？本文从新政后土拍情况、销售市场表现对土地趋势进行研判。

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统X好的楼市政策频发土地市场能否迎来转机8月以来监管部门密集出台政策利好降低购房者置业门槛和购房成本尤其是一线城市全面落实认房不认贷政策多个重点城市亦积极跟进并降低首付比例限购方面截至9月20日南京合肥济南青岛等11城全面取消限购政策广州天津西安苏州厦门优化限购政策继续为市场注入信心根据中指监测新政后核心城市率先反馈到访量及成交出现不同程度回升市场企稳可期而土地端新政后广州西安杭州等城市部分地块房企竞争激烈土拍市场能否迎来转机本文从新政后土拍情况销售市场表现对土地趋势进行研判一新政后重点城市土拍升温尚不明显优质地块竞拍热度较高2023年以来全国300城住宅用地供求持续缩量成交溢价率持续走低根据中指数据截至9月20日全国300城住宅用地累计推出30亿平方米同比下降312成交21亿平方米同比下降302溢价率方面自5月开始300城住宅用地成交溢价率逐月持续下降下半年以来降幅更为明显新政后9月截至20日住宅用地成交溢价率仅为45从具体城市来看表新政后广州土拍情况9月4-20日成交价溢价率竞价参拍企业成交时间地块编号拿地企业备注亿元轮次数量情况9月20日202358号花都城投80011底价9月20日202359号----------流拍体量过小9月19日202364号雍晟投资20011底价起始价高9月14日202361号----------流拍地块复杂9月12日202362号保利发展151011底价9月8日202356号中海地产1279158516触顶9月8日202353号山西金振德108153010触顶9月5日202351号保利发展203011底价大面积配建须复建安置9月4日202329号广州开投119011底价35万数据来源中指数据CREIS广州8月30日在一线城市中广州率先执行认房不认贷政策9月8日广州成交2宗住宅用地均封顶转入摇号环节其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与竞价85轮成交总价超百亿元成为海珠区最高总价地块最终由中海摇号获取番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与竞价30轮最终由山西金振德公司本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统摇号获取这两宗地块竞拍热度高跟政策优化以及地块自身较为优质相关9月14-20日土拍中各地块质量欠佳基本以底价成交或流拍9月20日在市场修复不明显的背景下广州成为率先放松近郊限购政策的一线城市表新政后西安土拍情况9月8-19日成交价溢价率竞价参拍企业成交时间地块编号拿地企业备注亿元轮次数量情况9月19日202391号中铁建16884143溢价9月19日202390号昊天置业48103103溢价9月18日202388号龙湖1521496触顶9月15日202387号越秀142375溢价首进9月8日202318号陕西空港63011底价9月8日202386号经发132011底价数据来源中指数据CREIS西安9月15日高新区两宗地吸引中海中铁建龙湖越秀招商等房企报名最终越秀地产溢价获取1宗完成西安首次布局9月18日龙湖现场摇号竞得GX3-42-24-2地块完成在该板块落下的今年第二子强化区域深耕9月19日高新区再出让2宗地分别由中铁建及昊天置业高溢价获取同日西安优化调整限购范围二环以外区域取消限购落地多项政策举措提振市场预期表新政后杭州土拍情况9月20日成交价溢价率竞价参拍企业成交时间地块编号拿地企业亿元轮次数量情况2023130号建杭置业159121728触顶2023128号建杭置业34312364触顶2023133号三丰建设42121025触顶2023129号会展新城建设75011底价9月20日2023131号华景川苕溪城建62011底价2023135号招商73011底价2023134号运河集团93011底价2023132号运河集团70011底价数据来源中指数据CREIS杭州今年以来杭州销售端市场活跃度尚可土地市场表现平稳其中优质地块房企参拍意愿相对较强竞争较为激烈而非核心地块多底价成交9月20日杭州8宗涉宅地块全部成交钱二东新北干中地块分别竞价36轮17轮10轮触顶进入摇号环节其余5宗底价成交招商蛇口落子乔司市场冷热分化延续本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统另外9月以来武汉福州无锡宁波青岛重庆亦有部分地块完成出让地块多以底价成交9月21日重庆照母山地块凭借优越的位置条件及较低的拿地门槛吸引25家房企参拍竞价29轮最终由成都宇颂摇号获取是今年以来第二宗触顶地块上一宗触顶地块于4月27日成交通过分析近期土拍表现我们发现房企仍关注重点城市能够实现稳定去化的地块这些地块触顶或高溢价成交而对于优势不太明显的地块企业拿地积极性仍偏低地块普遍底价成交市场分化仍在进一步加剧9月以来土拍市场整体呈现两个特点特点一地价触顶仍仅限于优质地块土地市场企稳仍需销售端回温支撑图2023年以来22城住宅用地月度成交结构走势数据来源中指数据CREIS2023年8月22城成交住宅用地中地价达上限占比溢价成交占比分别为1932降至今年以来最低位步入9月重点城市仅部分地块土拍热度提高整体土拍情绪仍较低9月截至20日地价达上限占比为175较8月下降16个百分点延续5月以来下降态势而底价成交占比提升至80以上特点二央国企仍为拿地主力月度拿地金额占比普遍在五成以上本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图2023年以来22城住宅用地月度不同企业类型拿地金额占比走势数据来源中指数据CREIS拿地企业以央国企为主地方国资拿地金额占比整体在低位根据中指数据截至9月20日22城央国企拿地金额占比为56较2022年全年提升19个百分点地方国资仅为12较2022年全年下降30个百分点9月截至9月20日央国企拿地金额占比641处今年以来较高位当前房地产市场仍处调整期短期央国企为拿地主力的趋势不会改变二预计随着核心城市销售市场回暖核心城市土拍市场有望逐渐好转但全国土地市场修复仍需要时间近期部分城市优质地块竞拍热度较高究其原因第一8月底以来多个城市优化楼市政策政策效果渐显市场情绪好转带动新房销售量小幅回升进而一定程度修复房企拿地预期第二房企精准投资策略并未改变重点一二线城市及核心板块仍是主要布局区域第三部分房企在核心地区新房库存显不足这部分企业及时补仓或适时进驻也一定程度带动土拍情绪从销售市场来看新政后核心城市市场活跃度小幅回升根据中指数据9月第三周911-917重点50城新房销售面积环比增长超15但绝对规模仍为2023年以来周度销售面积低位其中北京上海广州深圳商品住宅销售套数环比分别增长22680335264本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统图2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势数据来源中指数据CREIS整体来看新政后核心城市楼市反馈相对积极市场活跃度有所回升购房者观望情绪缓解但从网签情况来看绝对规模仍处低位另外从更前端的访盘数据来看根据房天下APP访问数据各地在政策出台当周项目访问量普遍提升但上周911-917多地项目线上访问量下滑客户置业整体仍较为理性短期来看核心城市新房成交量有望延续回升态势金九银十市场规模提升随着前期积压的购房需求释放完成以及卖一买一住房需求平稳释放核心城市成交量或逐渐本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统趋稳对于全国市场来说居民收入预期尚未恢复全国房地产市场整体依然面临一定压力反映到土地端住宅销售市场的表现仍是影响土拍情绪的关键核心城市市场活跃度提升后土拍情绪有望进一步好转优质地块将维持较高热度从全国来看在销售尚未持续实质性转暖下预计全国土地市场整体仍低温运行本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088中指研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中指数据CREIS详情请查询httpswwwcih-indexcom或致电400-630-1230010-56319088