研究报告全文：2023年8月上海住宅买卖市场0101新房供求量止跌回升新增存量持续增长第七批次新房基本于8月入市8月上海新房供应量和成交量均止跌回升不过与历史同期相比仍有明显下滑优质改善型产品供应增加8月集中推出6个备案均价在10万元平方米的项目近期中央利好政策频出上海也在9月落地实施认房不认贷新政后续将更有利于改善型购房客群进入新房市场在新政与金九银十的传统销售旺季叠加影响下后数据来源城市资管服务云平台两个月上海新房市场将有明显改善截至2023年8月底上海新房市场近一年新增存量面积约110万平方米供求比为111供求关系处于相对平衡状态受5月云锦东方影响67月高端产品入市节奏放缓远郊楼盘供应占比增加多数楼盘因配套较差去化率一路走低近三月新增存量明显扩大0202中心城区热度不减外围区域冷热分化加剧8月上海新房开盘数量减少至22个外环内项目数量占比小幅上升在热门楼盘的加持下月内触发摇号积分制的项目增加至7个8月开盘项目中内环内项目热度不减认购率均超过1004个项目有半数触发积分制当月网签去化率达85以上均价超过10万元平方米外环外项目之间分化加剧热门板块及五大新城近轨交楼盘表现优异4个触发积分制的楼盘中有2个出现千人摇号未触发积分制的项目则表现惨淡认购率普遍不足30去化率低于10部分楼盘因认购人数过少而取消摇号030403改善型需求旺盛高总价项目持续热销面积段方面70-120平方米以上户型成交份额小幅增加总价段方面1000万元以上物业成交占比连续两月增长综合来看8月新房市场以改善型物业成交为主特别是中心城区高单价项目成交量提升拉动成交总价结构段进一步上移数据来源城市资管服务云平台注以上数据统计时间截至2023年9月13日0501成交量价止跌企稳市场静待新政落地及发酵8月上海二手住宅市场成交量价均止跌回升月成交套数上升至137万套价格方面由于外环内成交占比增加8月成交均价上涨近3继7月上海二手住宅成交量止跌后8月成交量的上数据来源城市资管服务云平台升向市场传递积极信号9月上海官宣实施认房不认贷政策为市场打下一剂强心剂但该政策明显利好置换客群或使原本高企的二手房挂牌量再度增长同月上海又出台住房公积金新政将于10月正式实施对房龄在15至25年之间的房屋造成较大影响或推动刚需客群入市承接部分置换客群抛售的房源9月初成交量并未明显上升市场仍在静待政策发酵短期内市场去化压力依然存在低位盘整仍将持续一段时间0602中心城区小户型成交活跃成交结构小幅上移面积段方面70平方米以下户型成交份额略有增加总价段方面200-330万元物业成交占比有所提升综合来看政策利好频出后中心城区刚需房源成交活跃度提升成交结构小幅上移数据来源城市资管服务云平台0703多数区域成交量环比上升闵行区多点开花8月全市大部分行政区成交量环比上升原闸北区和长宁区刚性购房需求旺盛环比增幅超过20下跌区域中奉贤区由于上月释放一批购房需求8月未能延续优异表现跌幅近10数据来源城市资管服务云平台8月上榜板块成交量环比增幅均超过30区域表现较好的原闸北区成交分布在大宁板块和彭浦板块未进入榜单闵行区共有四个板块进入榜单其中梅陇春申板块成交环比增幅位居全市第一该数据来源城市资管服务云平台板块交通便利程度一般但周边聚集较多产业园区能够承接华泾板块溢出的购房需求8月板块内的一个配套商品房小区允许交易受到部分刚需客群青睐成交量较上月大幅提升华漕板块位列第二板块内位于虹桥商务区核心区的配套商品房小区地理位置较好且商业08配套设施齐全8月份大部分房源通过下调价格实现成交推动板块成交量环比大幅增加然而与去年同期相比该板块成交量依然较低04刚需房源仍为二手市场成交主力热门小区外环外占比重回九成以上据统计近三个月上海二手住宅成交热门小区中外环外区域占比再度上升至九成以上热门成交小区套均总价均值进一步下降不足150万元套位于闵行区古美罗阳板块的静安新城连续上榜两个月该项目内部划分为12个区房龄跨度从1996年至2008年不等由于临近轨交9号线颇受在徐汇漕河泾等区域工作的客群青睐近三个月该小区共计成交82套是榜单中套均总价最高的楼盘数据来源城市资管服务云平台目前配套商品房小区仍是成交主力8月共有10个项目上榜较上一个统计周期增加1个上海住房公积金新政将于10月实施届时总价相对较低且有一定年龄的房子交易活跃度会有09提升后续成交热门小区格局或发生变化免责声明本报告刊载的一切资料及数据虽力求精确但仅作参考之用本刊分析内容并不反映个别情况对于特定项目读者应自行寻求专业意见城市测量师行保留一切版权未经许可不得转载城市测量师行2023年主办单位城市测量师行上海城市房地产估价有限公司编辑部地址上海市北京西路1号新金桥广场1115-18F邮编200003网址wwwsureacom电子邮箱sureasureacom电话862163589988010