国内首单公募REITs。2022年6月21日，红土创新盐田港REIT在深交所成功发行上市，是我国首批9只基础设施公募REITs之一，亦是深交所首单落地的仓储物流公募REITs。2023年6月16日，基金扩募份额于深交所成功上市，成为全国首批扩募上市的四只公募REITs之一。基金的管理人系国内首家创投系公募，REITs经验丰富；项目的原始权益人背靠深国资委，股东优势强劲。
　　扩募再添优质底层资产，天然竞争优势凸显。红土创新盐田港REIT首发时投资的基础设施为现代物流中心项目，位于深圳市盐田区盐田综合保税区内，是国内最大的盘道直入式单体仓储配送中心。扩募新购入的基础设施项目为世纪物流园项目，与首发底层资产现代物流园同位于深圳盐田综合保税区北片区，资产均背靠盐田港。我们认为红土创新盐田港REIT的底层资产优质，具备天然竞争优势，主要体现在以下几个方面：1）区位优势明显；2）租户结构优质稳定；3）租金水平逐年递增。
　　行业逆周期韧性显现，进入高质量发展。2021年，受新冠疫情和国际经济形势的影响，仓储物流行业由于具备租户稳定、租期较长的特点，仍保持强劲稳定的发展，呈现高韧性常态。此外，我们认为持续供不应求的市场状态一方面带来了物流节点城市租金水平的不断增长及出租率的稳定，另一方面也使得更多投资人和开发商将目光投向存量市场。
　　综合来看，我们认为随着疫情扰动因素的减轻，产业链及供应链逐步恢复带动进出口贸易将进一步回暖，后续仓储类型的多元化及新增需求的涌现也将推动区域内保税仓储物流设施的高质量发展。
　　经营业绩超预测值，运营水平保持稳定。截至2022年年末，红土创新盐田港REIT基金实现收入11765.5万元，净利润4121.9万元，基金份额净值为2.3213元；2022全年可供分配金额为8694.8万元，单位可供分配金额为0.1087元，完成了招募说明书预测值的107%。项目运营方面，截至2023年6月30日，现代物流中心项目的出租率均维持在99%的水平，租金水平基本稳定；扩募资产世纪物流园项目的出租率为100%。
　　当前估值与投资建议。从二级市场表现看，红土创新盐田港REIT较上市以来涨幅明显，周期波动中具备韧性。截至2023年9月27日，红土创新盐田港REIT最新收盘价2.73元。与中金普洛斯REIT同属于首批上市产品，该两只产品二级表现在走势、换手率、波动率方面具备一定相似性。整体上看，稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力。从估值指标NAV（总净值）和FFO（营运现金流）来看，红土创新盐田港REIT体量中等但营运现金流较为可观。我们认为红土创新盐田港REIT运营状况良好，产生了较为可观的营运现金流，从相对估值指标上看，红土创新盐田港REIT的P/NAV在同类REITs产品中最高；另一方面，红土创新盐田港REIT的P/FFO指标也高于中金普洛斯REIT、低于嘉实京东仓储REIT。
　　风险提示：1）基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；2）不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产房地产证券研究报告行业专题报告2023年09月30日TableInvestInfo首单仓储物流公募成功扩募经营业绩投资评级优于大市维持REITs超预测完成市场表现TableSummaryTableQuoteInfo房地产海通综指投资要点403233382013360793国内首单公募REITs2022年6月21日红土创新盐田港REIT在深交所成339573功发行上市是我国首批9只基础设施公募REITs之一亦是深交所首单落地318353的仓储物流公募REITs2023年6月16日基金扩募份额于深交所成功上市297134成为全国首批扩募上市的四只公募之一基金的管理人系国内首家创投202292022122023320236REITs系公募REITs经验丰富项目的原始权益人背靠深国资委股东优势强劲资料来源海通证券研究所扩募再添优质底层资产天然竞争优势凸显红土创新盐田港REIT首发时投相关研究资的基础设施为现代物流中心项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区内是TableReportInfo两会房地产相关信息点评地产国内最大的盘道直入式单体仓储配送中心扩募新购入的基础设施项目为世纪信用修复起始年促进行业健康发展物流园项目与首发底层资产现代物流园同位于深圳盐田综合保税区北片区20230306假日因素致月度销售偏弱期待2月小资产均背靠盐田港我们认为红土创新盐田港REIT的底层资产优质具备天阳春20230201然竞争优势主要体现在以下几个方面1区位优势明显2租户结构优质房地产行业2023年展望落实风险稳定3租金水平逐年递增化解推动格局优化20221227行业逆周期韧性显现进入高质量发展2021年受新冠疫情和国际经济形势的影响仓储物流行业由于具备租户稳定租期较长的特点仍保持强劲稳定的发展呈现高韧性常态此外我们认为持续供不应求的市场状态一方面带来了物流节点城市租金水平的不断增长及出租率的稳定另一方面也使得更多TableAuthorInfo投资人和开发商将目光投向存量市场综合来看我们认为随着疫情扰动因素的减轻产业链及供应链逐步恢复带动进出口贸易将进一步回暖后续仓储类型的多元化及新增需求的涌现也将推动区域内保税仓储物流设施的高质量发展分析师涂力磊经营业绩超预测值运营水平保持稳定截至年年末红土创新盐田港Tel021-231857102022REIT基金实现收入117655万元净利润41219万元基金份额净值为23213Emailtll5535haitongcom元2022全年可供分配金额为86948万元单位可供分配金额为01087元证书S0850510120001完成了招募说明书预测值的107项目运营方面截至2023年6月30日分析师张紫睿现代物流中心项目的出租率均维持在99的水平租金水平基本稳定扩募资Tel02123185652产世纪物流园项目的出租率为100Emailzzr13186haitongcom证书S0850522120001当前估值与投资建议从二级市场表现看红土创新盐田港REIT较上市以来联系人曾佳敏涨幅明显周期波动中具备韧性截至2023年9月27日红土创新盐田港Tel02123185689REIT最新收盘价273元与中金普洛斯REIT同属于首批上市产品该两只Emailzjm14937haitongcom产品二级表现在走势换手率波动率方面具备一定相似性整体上看稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健体现出一定的抗周期能力从估值指标NAV总净值和FFO营运现金流来看红土创新盐田港REIT体量中等但营运现金流较为可观我们认为红土创新盐田港REIT运营状况良好产生了较为可观的营运现金流从相对估值指标上看红土创新盐田港REIT的PNAV在同类REITs产品中最高另一方面红土创新盐田港REIT的PFFO指标也高于中金普洛斯REIT低于嘉实京东仓储REIT风险提示1基础设施项目运营风险流动性风险终止上市风险税收等政策调整风险2不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2目录1红土创新盐田港REIT国内首单公募REITs511基金管理人国内首家创投系公募REITs经验丰富512原始权益人背靠深国资委股东优势强劲52扩募再添优质底层资产天然竞争优势凸显63行业逆周期韧性显现进入高质量发展84经营业绩超预测值运营水平保持稳定941核心业绩指标超进度完成942高效运营经营韧性持续显现95当前估值与投资建议116风险提示12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3图目录图1红土创新基金管理有限公司介绍5图2红土创新盐田港REIT基础设施项目原始权益人股权结构6图3现代物流中心项目总平图6图4现代物流中心项目位臵图6图5世纪物流园项目现状7图6世纪物流园项目位臵图7图7红土创新盐田港REIT营业收入和可供分配金额万元9图8红土创新盐田港REIT项目平均租金情况元平方米月9图9红土创新盐田港REIT项目出租率情况9图10红土创新盐田港REIT收入和可供分配金额达成率9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业4表目录表1红土创新盐田港REIT基础设施项目情况7表2红土创新盐田港REIT租金水平单位元平方米月8表3各REITs产品二级市场表现11表4各REITs产品估值情况12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业51红土创新盐田港REIT国内首单公募REITs2022年6月21日红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金以下简称红土创新盐田港REIT在深交所成功发行上市是我国首批9只基础设施公募REITs之一亦是深交所首单落地的仓储物流公募REITs产品自发行初期即受到了投资者的广泛认可开盘价为2530元份相较发行价上涨10截至2022年年末红土创新盐田港REIT累计涨幅达2950在全国首批9单基础设施公募REITs项目中排名第二二级市场业绩表现亮眼2023年6月16日红土创新盐田港REIT扩募份额于深交所成功上市成为全国首批扩募上市的四只公募REITs之一11基金管理人国内首家创投系公募REITs经验丰富红土创新盐田港REIT的基金管理人为红土创新基金管理有限公司公司成立于2014年6月是国内首家创投系公募基金管理公司打造以客户为中心权益类投资为特色的创新型资产管理机构截至2023年6月30日公司的公募基金管理规模达22195亿元创公司历史新高作为国内首批公募REITs管理人之一公司已布局仓储物流和保障性租赁住房方向2只公募REITs并连续两年荣获深交所优秀REITs基金管理人等奖项图1红土创新基金管理有限公司介绍资料来源红土创新基金官网海通证券研究所红土创新基金由深圳市创新投资集团有限公司100出资设立股东穿透至深圳国资委深创投是以创业投资为核心的综合性投资集团在多家权威机构举办的创投机构综合排名中连续多年名列前茅同时深创投在公募REITs领域做了长期的布局和探索于2017年成立了专门从事不动产和REITs基金投资的专业投资管理机构深创投不动产基金管理深圳有限公司积累了丰富的不动产投资研究类REITs投资管理和运营经验12原始权益人背靠深国资委股东优势强劲红土创新盐田港REIT由市属国企深圳港集团作为首发原始权益人其全资子公司盐田港物流有限公司作为扩募的原始权益人深圳国资委持有深圳港集团100股权根据集团官网显示深圳港集团目前拥有515公里岸线国内外14个港航项目建设运营89个泊位形成网络化多元化请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业6国际化布局在深圳港中翼国际性综合交通枢纽亚太地区重要航运枢纽盐田港区仅用13年就突破千万标箱与此同时集团依托6个保税园区3个冷链项目共295万平方米物流设施开展保税仓储国际中转集拼冷链物流跨境电商大宗商品交易等全程物流新业态全面构建物流产业体系截至2022年底集团总资产5551亿元净资产2556亿元营业收入524亿元归母净利润128亿元盐田港物流是深圳港集团的全资子公司实际控制人为深圳市国资委公司依托国际大港聚焦国际物流现运营管理的仓储物流设施和堆场面积72万平方米向海内外客户提供福田保税区保税仓盐田综合保税区保税仓盐田海关出口监管仓盐田集装箱堆场等物流设施资源与物流综合服务图2红土创新盐田港REIT基础设施项目原始权益人股权结构深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深圳市国资委100基金首发项目深圳港集团有限公司原始权益人100基金扩募项目深圳市盐田港物流有限公司原始权益人资料来源基金扩募招募说明书海通证券研究所2扩募再添优质底层资产天然竞争优势凸显红土创新盐田港REIT首发时投资的基础设施为现代物流中心项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区内是国内最大的盘道直入式单体仓储配送中心项目包括A仓库B1仓库B2仓库B3仓库综合办公楼气瓶站及入出区盘道和行车道总建筑面积为320万平方米其中仓储及配套部分可租赁面积约为266万平方米项目主要部分于2014年开始运营收入来源主要是由1通过将基础设施项目进行市场化出租获得持续稳定的租金及2收取综合管理服务费两部分组成截至2022年底现代物流中心项目共有租户23户其中租赁面积占比最大的为深圳港集团占总可租赁面积的44项目港口业务关联客户租赁面积合计占比达99租户结构具有较强的产业集聚性图3现代物流中心项目总平图图4现代物流中心项目位臵图资料来源基金招募说明书更新海通证券研究所资料来源基金招募说明书更新海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业7图5世纪物流园项目现状图6世纪物流园项目位臵图资料来源基金扩募招募说明书海通证券研究所资料来源基金扩募招募说明书海通证券研究所2023年6月红土创新盐田港REIT完成扩募上市扩募发行规模为4148亿元扩募新购入的基础设施项目为世纪物流园项目主要为港口运营商国际海运船公司国际货代跨国采购商制造商等客户提供仓储运输报关等综合物流服务与首发底层资产现代物流园同位于深圳盐田综合保税区北片区资产均背靠盐田港世纪物流园项目包括1座仓库含配套办公及地下车库总建筑面积为67万平方米仓储及配套部分总可租赁面积为52万平方米表1红土创新盐田港REIT基础设施项目情况现代物流中心世纪物流园地理位臵深圳市盐田区盐田综合保税区所处行业仓储物流行业项目原始权益人深圳市港集团有限公司深圳市盐田港物流有限公司运营时间2014年部分项目于2020年运营2017年总建筑面积万3204674总可租赁面积万2661524仓库可出租面积2364509配套可出租面积297015主要租户深圳市盐田港集团通捷利公司资料来源基金招募说明书更新扩募招募说明书海通证券研究所我们认为红土创新盐田港REIT的底层资产优质具备天然竞争优势主要体现在以下几个方面1区位优势明显两处底层资产均处于盐田综合保税区内享受出口加工区保税区综合物流园区三种海关特殊监管区政策功能叠加可满足客户多元化需求拥有独特的政策服务优势2租户结构优质稳定首发资产现代物流中心的主要租户为项目原始权益人深圳港集团园区前十大非关联关系租户均与项目有多年合作关系且从项目发行至今尚未出现拖欠租金不续租提前退租等情况由此我们判断项目出租率未来不会因上述原因产生较大波动另一方面扩募资产世纪物流园则由项目原始权益人盐田港物流的控股子公司通捷利公司承租为项目的单一租户租赁期限47年我们认为通捷利公司整体财务情况稳健其开展的综合物流服务业务的对象有多家现金流来源具有一定的分散度系稳定优质的现金流提供方3租金水平逐年递增截至2022年年底盐田港集团租赁盐田港现代物流中心项目第二年第三年的租金水平均将较上一年的租金水平递增3世纪物流园与通捷利公司签署的租赁期限为2022年9月1日至2027年5月31日前三个租赁年度每年含请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业8税租金增长率为5第四个租赁年度起租金及综合管理服务费用标准参考可比物业市场平均年租金金额确定表2红土创新盐田港REIT租金水平单位元平方米月首年第二年第三年第四年现代物流中心仓储部分37503750103386338631033978-配套办公部分50005000103515051501035305-世纪物流园地上1-6层36003600105378038631053969市场均价地上2层夹层50005000105525052501055513资料来源基金扩募招募说明书及2022年年报海通证券研究所3行业逆周期韧性显现进入高质量发展根据建设标准仓储物流基础设施可分为高标仓和普通仓根货物性质仓储物流基础设施分为保税仓库与非保税仓根据基金扩募招募说明书援引戴德梁行出具的市场调研报告本基础设施项目为高标仓和保税仓2021年受新冠疫情和国际经济形势的影响仓储物流行业由于具备租户稳定租期较长的特点仍保持强劲稳定的发展呈现高韧性常态盐田港战略地位凸显深圳现代物流业蓬勃发展目前已形成5个区域级规模且拥有高标准物流仓储物业的物流园区成为支撑深圳市现代物流业发展的重要载体项目所在的盐田综合保税区为其中之一考虑到该片区的综合保税区二期已顺利通过验收并已具备封关运作的基本条件我们认为未来有望迎来新增仓储设施供应且仓储类型更加多元化由此增强盐田港作为华南地区枢纽港口的战略地位提升影响力另一方面盐田港扩容工程建成后可增加港口吞吐量我们认为这将进一步扩大盐田港区域集装箱码头的经营规模进一步提升航线密度优化粤港澳大湾区港口群布局成为深圳建设海洋中心城市的重要平台并提升整个粤港澳大湾区深水泊位的结构性供给高标仓和保税仓供不应求根据基金扩募招募书披露高标仓具备空间利用率高区位条件优越自动化水平高及合规属性良好等特点备受市场青睐尤其在长三角粤港澳大湾区城市群核心物流枢纽地区物流需求旺盛供应端呈现相对紧缺态势市场缺口大另一方面保税仓报关费用成本低时间短享有税收优惠等特点有利于降低企业成本缩短进口资金占用时间提高企业经营效率随着我国进出口贸易的不断扩张保税仓整体也处于供不应求的状态我们认为受益于跨境电商需求与国内消费水平回升带来的新增仓储物流需求的增长而新增供应方面相对较为有限预计整体市场供不应求的局面还将继续出租率稳定租金具有溢价空间根据基金扩募招募说明书援引戴德梁行出具的市场调研报告深圳市截至2022年底的高标库的平均租金报价为51元平方米月含增值税不含物业管理费盐田综合保税区及周边的租金水平有小幅上升介于37-52元平方米月含增值税不含物业管理费出租率方面受海运供应链恢复缓慢海运运力持续紧张等造成货品堆积的影响仓租继续保持旺盛需求区域内截至2022年底的出租率保持在较高水平95以上部分优质物业出租表现优于区域平均水平出租率可达到满租我们认为持续供不应求的市场状态一方面带来了物流节点城市租金水平的不断增长及出租率的稳定另一方面也使得更多投资人和开发商将目光投向存量市场请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业9综合来看我们认为随着疫情扰动因素的减轻产业链及供应链逐步恢复带动进出口贸易将进一步回暖后续仓储类型的多元化及新增需求的涌现也将推动区域内保税仓储物流设施的高质量发展4经营业绩超预测值运营水平保持稳定41核心业绩指标超进度完成截至2022年年末红土创新盐田港REIT基金实现收入117655万元净利润41219万元基金份额净值为23213元2022全年可供分配金额为86948万元单位可供分配金额为01087元完成了招募说明书预测值的107此外红土创新盐田港REIT基金分别于2022年4月和2023年4月进行分红场内外分别合计发放现金红利4600万元和8500万元产品自成立以来累计分红131亿元基金分红比例分别高达9723和9776持续为投资者提供长期稳定的收益根据基金2023年中期业绩最新披露红土创新盐田港REIT基金截至2023年6月底的合并层面收入为61114万元净利润为227391万元EBITDA为481768万元可供金额为462845万元其中首发基础设施项目可供分配金额完成招募说明书23年全年的547图7红土创新盐田港REIT营业收入和可供分配金额万元图8红土创新盐田港REIT项目平均租金情况元平方米月资料来源基金21-23年年报和22-23年中报海通证券研究所资料来源基金21-23年年报和22-23年中报海通证券研究所图9红土创新盐田港REIT项目出租率情况图10红土创新盐田港REIT收入和可供分配金额达成率资料来源基金21-23年年报和22-23年中报海通证券研究所资料来源基金21-23年年报和22-23年中报海通证券研究所注收入和可供分配金额预测值按季度平分目前看红土创新盐田港REIT运营业绩的核心指标已超进度完成资产运营情况始终保持稳健发展42高效运营经营韧性持续显现出租率方面2022年1-4季度首发资产现代物流中心项目的出租率保持稳定维持在99的水平我们认为这主要得益于请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业101项目有国企背景深耕盐田多年有着深厚坚实的客户基础和客户服务经验且可调配的仓库配套资源众多能够较快响应客户需求为客户提供优质服务2园区内客户主要以1年期及以上的租约为主在2022年全年进出口贸易量实现环比增加的情况下短期的市场供需波动并不会立刻导致项目出现大量退租的情况根据基金2023年中期业绩最新披露截至2023年6月30日首发资产现代物流中心和扩募资产世纪物流园项目的出租率分别为99和100且两处项目的收缴率均为100此外2023年上半年园区客户合同到期面积合计约为45万平方米基本实现续租租金水平方面2022年1-4季度首发资产现代物流中心项目实际平均月租金基本在39元平方米的单价上下小幅波动截至2022年年底的平均租金为4086元平方米租金水平整体维持在较稳定水平根据基金23年中报首发资产现代物流中心和扩募资产世纪物流园项目23年上半年的平均租金为4160元月平方米和3822元月平方米此外22年和23年上半年内客户签约单价较同等区域原合同单价整体实现在3及以上的递增率租户集中度方面截至2022年底现代物流中心项目共有租户23户其中租赁面积占比最大的为深圳港集团占总可租赁面积的44其他非关联关系租户占比超过562023年上半年两个基础设施项目共有租户24户其中前两大租户深圳港集团和通捷利物流公司的租赁面积占比分别达到36和16其他非关联关系租户占比超过47我们判断项目总体而言现金流合理分散后续出现拖欠租金不续租提前退租等情况的概率偏低请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业115当前估值与投资建议从二级市场表现看红土创新盐田港REIT较上市以来涨幅明显周期波动中具备韧性截至2023年9月27日红土创新盐田港REIT最新收盘价273元与中金普洛斯REIT同属于首批上市产品该两只产品二级表现在走势换手率波动率方面具备一定相似性整体上看稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健体现出一定的抗周期能力表3各REITs产品二级市场表现上市累计涨2022年化波2022日均2022年涨2022年以2023以来的2023以来的2023以来涨类型REIT名称上市日期跌幅动率换手率跌幅来涨跌幅年化波动率日均换手率跌幅红土盐田港REIT2021-06-2123563128111257-4431531043-682仓储物流中金普洛斯REIT2021-06-21156716490741393-6571762041-1800嘉实京东仓储基础设施REIT2023-02-08-084-0841880150-084华安张江光大REIT2021-06-2111622286121814-5131690109-1228东吴苏园产业REIT2021-06-217352032090282-7741504060-1027博时蛇口产园REIT2021-06-21-69426091461041-11911512047-2021建信中关村REIT2021-12-17-30032145172-740-34561881082-2933产业园华夏合肥高新REIT2022-10-10-1920314-1412-19201177127-591国泰君安临港创新产业园REIT2022-10-13-226469-310-2261422374087国泰君安东久新经济REIT2022-10-14-143341-023-1431396216-120华夏和达高科REIT2022-12-27-9621092033-9621379177-991中金湖北科投光谷REIT2023-06-302201713231220浙商沪杭甬REIT2021-06-214661200066-525-834884038-326国金中国铁建REIT2022-07-08-430691188191-4301115075-609华泰江苏交控REIT2022-11-15-049289090-0491058109-138高速公路中金安徽交控REIT2022-11-22-366106105-3661348069-466平安广州广河REIT2021-06-21-21191034081-523-24301419044-2013华夏中国交建REIT2022-04-28-3511662189-1098-35111447118-2711华夏越秀高速REIT2021-12-14-13701717168-1038-1729956042-771富国首创水务REIT2021-06-2111753488281-989-19831316129-1103生态环保中航首钢绿能REIT2021-06-2111311781107-502-885943074-404鹏华深圳能源REIT2022-07-26-08466741801393-0841347071-1296能源中航京能光伏REIT2023-03-29-0972117138-097中信建投国家电投新能源REIT2023-03-290491004188049华夏北京保障房REIT2022-08-31-138228367143-1281-13821052142-116红土创新深圳安居REIT2022-08-31-154527403133-1579-15451372117040保租房中金厦门安居REIT2022-08-31-176730994181-1417-17671097164-408华夏基金华润有巢REIT2022-12-09-634392-871-6341142136259资料来源Wind海通证券研究所数据截至2023年9月27日从估值指标NAV总净值和FFO营运现金流来看红土创新盐田港REIT体量中等但营运现金流较为可观该产品并未在2023年二季报披露最新净值而根据其2022年年报披露信息2022年底基金总净值为1857亿元新购入资产世纪物流园的估值为37亿元因此我们估计目前总净值为2227亿元其余三只扩募产品除中金普洛斯于2023年中报披露最新净值外华安张江光大博时蛇口产园均为根据2022年底水平与新购入资产估值相加所估计对于FFO计算由于目前我国公募REITs并不披露FFO我们采用净利润折旧和摊销调增项调减项这四项对FFO进行估计相比可供分配金额更逼近真实FFO水平此外对于扩募四只产品在计算其最近四个季度FFO时我们还根据其新购入资产往年经营数据估计了新购入资产最近四个季度的FFO对现有数据进行了调整以更适配扩募后的情况我们认为红土创新盐田港REIT运营状况良好产生了较为可观的营运现金流即便不考虑世纪物流园实际上近四个季度红土盐田港REIT产生的FFO也达到088亿元左右从相对估值指标上看红土创新盐田港REIT的PNAV在同类REITs产品中最高另一方面红土创新盐田港REIT的PFFO指标也高于中金普洛斯REIT低于嘉实京东仓储REIT请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业12表4各REITs产品估值情况FFOTTM中债REITs估值种类REITs名称收盘价元市值亿元NAV亿元PNAV元PFFO倍亿元收益率红土盐田港REIT273260022271171042494448仓储物中金普洛斯REIT流类426826373331133652262498嘉实京东仓储REIT389194517661100742624521华安张江光大REIT334320728581121262556407东吴苏园产业REIT395355335071011752033481博时蛇口产园REIT234332732141041172839600产业园建信中关村REIT275247528960851321879579类华夏合肥高新REIT222155415521000752064528国泰君安临港创新产业园REIT51710348361240432418551国泰君安东久新经济REIT375187715361220812309594华夏杭州和达高科产园REIT270134914090960562389580红土创新深圳安居REIT264132012551050542432395保租房中金厦门安居REIT269134613131020572375523类华夏北京保障房REIT278138812681090572447477华夏基金华润有巢REIT257128412161060651973529浙商沪杭甬REIT794397037161073851032790平安广州广河REIT8846189860107251512021243华夏越秀高速REIT682204520820981441417705高速公华夏中国交建REIT路类5895888927506331718551118国金中国铁建REIT847423547870884141023710华泰江苏交控REIT739295730560972851038677中金安徽交控REIT9009004108850837891141765生态环富国首创水务REIT376188217091101531230445保类中航首钢绿能REIT136113611125121148917649鹏华深圳能源REIT64238533888099432892436清洁能中航京能光伏REIT源类1089326629421111132893596中信建投国家电投新能源REIT97578027843099520资料来源Wind海通证券研究所测算数据截至2023年9月27日综上我们认为红土创新盐田港REIT底层资产优质具备一定竞争优势且运营状况持续稳定良好体现在二级市场上优质资产运营状况支撑其在整体板块震荡行情下表现相对稳健6风险提示1基础设施项目运营风险流动性风险终止上市风险税收等政策调整风险2不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业13信息披露分析师声明Table涂力磊Analyst房地产行业s张紫睿固定收益研究团队本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableReports重点研究上市公司城建发展华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口张江高科美的臵业越秀服务首开股份万科A绿城中国中国金茂建发国际集团新城控股华润万象生活投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业14海通证券股份有限公司研究所TablePeopleInfo路颖所长邓勇副所长荀玉根副所长02123185717luyinghaitongcom02123185718dengyonghaitongcom02123185715xyg6052haitongcom余文心所长助理汪立亭所长助理孙婷所长助理075582780398ywx9461haitongcom02123219399wanglthaitongcom01050949926st9998haitongcom涂力磊所长助理021-23185710tll5535haitongcom宏观经济研究团队金融工程研究团队金融产品研究团队梁中华02123219820lzh13508haitongcom冯佳睿02123219732fengjrhaitongcom倪韵婷02123185605niythaitongcom应镓娴02123185645yjx12725haitongcom郑雅斌02123219395zhengybhaitongcom唐洋运02123185680tangyyhaitongcom李俊02123154149lj13766haitongcom罗蕾02123185653ll9773haitongcom徐燕红02123185600xyh10763haitongcom侯欢02123185643hh13288haitongcom余浩淼02123185650yhm9591haitongcom谈鑫02123219686tx10771haitongcom联系人袁林青02123185659ylq9619haitongcom庄梓恺02123219370zzk11560haitongcom李林芷02123185646llz13859haitongcom黄雨薇02123185655hyw13116haitongcom谭实宏02123185676tsh12355haitongcom王宇晴02123185641wyq14704haitongcom张耿宇02123183109zgy13303haitongcom江涛02123185672jt13892haitongcom贺媛02123185639hy15210haitongcom联系人张弛02123185673zc13338haitongcom郑玲玲02123185656zll13940haitongcom吴其右02123185675wqy12576haitongcom曹君豪02123185657cjh13945haitongcom滕颖杰02123185669tyj13580haitongcom卓洢萱02123183938zyx15314haitongcom章画意02123185670zhy13958haitongcom马毓婕myj15669haitongcom联系人付欣郁02123183940fxy15672haitongcom陈林文02123185678clw14331haitongcom魏玮02123185677ww14694haitongcom舒子宸02123185679szc14816haitongcom固定收益研究团队策略研究团队中小市值团队王巧喆02123185649wqz12709haitongcom杨锦02123185661yj13712haitongcom钮宇鸣02123219420ymniuhaitongcom孙丽萍02123185648slp13219haitongcom余培仪02123185663ypy13768haitongcom潘莹练02123185635pyl10297haitongcom张紫睿02123185652zzr13186haitongcom王正鹤02123185660wzh13978haitongcom王园沁02123185667wyq12745haitongcom姜珮珊02123154121jps10296haitongcom荀玉根02123185715xyg6052haitongcom联系人高上02123185662gs10373haitongcom王冠军02123154116wgj13735haitongcom郑子勋02123219733zzx12149haitongcom方欣来02123185651fxl13957haitongcom吴信坤021-23154147wxk12750haitongcom藏多02123185647zd14683haitongcom联系人刘颖02123185665ly14721haitongcom陈菲02123185707cf15315haitongcom政策研究团队石油化工行业医药行业李明亮02123185835lmlhaitongcom邓勇02123185718dengyonghaitongcom余文心075582780398ywx9461haitongcom吴一萍02123185838wuyipinghaitongcom朱军军02123185963zjj10419haitongcom郑琴02123219808zq6670haitongcom朱蕾02123185832zl8316haitongcom胡歆02123185616hx11853haitongcom贺文斌01068067998hwb10850haitongcom周洪荣02123185837zhr8381haitongcom联系人朱赵明02123154120zzm12569haitongcom李姝醒02123185833lsx11330haitongcom张海榕02123185607zhr14674haitongcom梁广楷01056760096lgk12371haitongcom联系人孟陆010-58067975ml13172haitongcom纪尧02123185836jy14213haitongcom周航02123185606zh13348haitongcom联系人彭娉02123185619pp13606haitongcom肖治键02123185638xzj14562haitongcom张澄01058067988zc15254haitongcom江珅js15833haitongcom陈铭cm15886haitongcom汽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