核心观点：
　　房企销售：市场成交持续低位，央国企表现相对稳定。销售金额方面，根据克而瑞数据，23年8月百强房企实现销售金额3775亿元，同比下跌37.6%，降幅环比上月扩大0.4pct，重点跟踪房企实现销售金额2647亿元，同比22年8月下跌38.7%，降幅环比上月收窄0.3pct，8月市场成交持续低位，其中央企、地方国企销售分别同比下跌29.5%、26.7%，民企单月同比降幅为54.3%。具体房企来看，8月除越秀地产呈现单月销售金额同比增长外，其余房企均销售下跌。
　　房企拿地：拿地规模回落，利润空间维持高位。根据公司公告及中指数据，23年8月44家样本房企中13家企业参与拿地，拿地规模682亿元，环比下降11%，拿地力度27%，较上月下降3pct，其中绿城、保利、万科为拿地规模前三；8月部分主流房企拿地货值约1672亿元，利润率小幅下降至28%，但仍处于历史高位。分房企来看，龙湖、华发、中海本月拿地利润高达37%，主流12家房企仍重点获取高利润的优质项目，拿地毛利率维持高位。
　　房企融资：融资成本再度回落，信用债渠道持续修复。根据公司公告及wind数据，8月A股样本房企实现债权融资375亿元，环比下降22%，同比增长3%，本月房企融资规模环比再次回落，房企融资环境持续收窄。全口径来看，房企23年8月信用债、海外债净流出为168亿元，发行到期比为0.78x，其中信用债、海外债发行到期比分别为0.90x、0.34x，房企信用债融资渠道持续修复，海外债融资略有改善。8月房企境内债权平均融资成本3.36%，环比下降34bp。
　　房企估值及投资建议：板块估值再创新低，房企修复进度分化。近一个月以来（2023年8月29日至2023年9月28日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据wind数据，申万房地产板块当月绝对收益-10.4%，相对收益-7.7%，恒生地产类绝对收益-9.1%，相对收益-3.1%。8月31日晚央行、金融监管总局的新政发布，潜在放松力度超过2008年，打破了限购城市首付比例的下限，也突破了市场此前对于政策宽松上限的判断，成为本轮市场调控的分水岭。随后根据各地政府官网，四大一线及多个核心城市跟进放松，新房及二手房来访/带看量明显提升，但影响房地产市场的信心及走势的“房价预期”“收入预期”仍需市场及整体经济的进一步改善扭转，需求端的改善向供给端传导也需时间，行业依然需政策的支持与呵护，推荐关注后续政策跟进情况及效果，以及市场改善下头部优质房企的经营估值弹性。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle2023年8月公司月报TableGrade行业评级买入前次评级买入信用债融资持续改善板块估值仍待修复报告日期2023-10-02TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点房企销售市场成交持续低位央国企表现相对稳定销售金额方面13根据克而瑞数据23年8月百强房企实现销售金额3775亿元同比7下跌376降幅环比上月扩大04pct重点跟踪房企实现销售金额20922112201230323052307232647亿元同比22年8月下跌387降幅环比上月收窄03pct8-4月市场成交持续低位其中央企地方国企销售分别同比下跌295-10267民企单月同比降幅为543具体房企来看8月除越秀地-15产呈现单月销售金额同比增长外其余房企均销售下跌房地产沪深300房企拿地拿地规模回落利润空间维持高位根据公司公告及中指数据23年8月44家样本房企中13家企业参与拿地拿地规模682分析师TableAuthor郭镇亿元环比下降11拿地力度27较上月下降3pct其中绿城SAC执证号S0260514080003保利万科为拿地规模前三8月部分主流房企拿地货值约1672亿元SFCCENoBNN906利润率小幅下降至28但仍处于历史高位分房企来看龙湖华021-38003639发中海本月拿地利润高达37主流12家房企仍重点获取高利润guozgfcomcn的优质项目拿地毛利率维持高位分析师乐加栋房企融资融资成本再度回落信用债渠道持续修复根据公司公告SAC执证号S0260513090001及wind数据8月A股样本房企实现债权融资375亿元环比下降021-3800364222同比增长3本月房企融资规模环比再次回落房企融资环境lejiadonggfcomcn持续收窄全口径来看房企23年8月信用债海外债净流出为168分析师邢莘亿元发行到期比为078x其中信用债海外债发行到期比分别为SAC执证号S0260520070009090x034x房企信用债融资渠道持续修复海外债融资略有改善021-380036388月房企境内债权平均融资成本336环比下降34bpxingshengfcomcn房企估值及投资建议板块估值再创新低房企修复进度分化近一分析师谢淼个月以来2023年8月29日至2023年9月28日沪深市场及港SAC执证号S0260522070007股市场房地产板块表现不佳根据wind数据申万房地产板块当月绝021-38003637对收益-104相对收益-77恒生地产类绝对收益-91相对收xiemiaogfcomcn益-318月31日晚央行金融监管总局的新政发布潜在放松力请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察委度超过2008年打破了限购城市首付比例的下限也突破了市场此前员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动对于政策宽松上限的判断成为本轮市场调控的分水岭随后根据各地政府官网四大一线及多个核心城市跟进放松新房及二手房来访TableContacts带看量明显提升但影响房地产市场的信心及走势的房价预期收联系人辛恬021-38003800xintiangfcomcn入预期仍需市场及整体经济的进一步改善扭转需求端的改善向供给端传导也需时间行业依然需政策的支持与呵护推荐关注后续政策跟进情况及效果以及市场改善下头部优质房企的经营估值弹性风险提示公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异公司经营业绩及盈利情况不及预期资金面政策收紧进一步加码等识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明127TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002SZ人民币13082023922买入2034164170747172987270招商蛇口001979SZ人民币12392023913买入179109218013469804971121新城控股601155SH人民币13252023411买入2194155177857559635660金地集团600383SH人民币6822023921买入11561081096362661157066建发股份600153SH人民币9922023914买入1769194218514529298991华发股份600325SH人民币9582023925买入136512414177688242117118滨江集团002244SZ人民币959202391买入140214417267564829158159新湖中宝600208SH人民币247202255买入35403303774653223196164金融街000402SZ人民币4362022414买入103905706276702662484244首开股份600376SH人民币409202353买入5840130313141322031831228万科企业02202HK港币845202351买入2149190192414070968377中国海外发展00688HK港币15722023919买入2587260301554855447479中国海外宏洋00081HK港币3122023830买入53509810829271616104103集团越秀地产00123HK港币8882023921买入1153088104716131268287万物云02602HK港币22752023825买入5979174211120993520116128保利物业港币买入06049HK320020238236683254309116958673161171招商积余001914SZ人民币14432023831买入2601075093191156116928090绿城服务02869HK港币3392023828买入609022028139110746196115绿城管理控股09979HK港币551202382买入1054048063105817656235276数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明227TablePageText跟踪分析房地产目录索引一房企销售市场成交持续低位央国企表现相对稳定6一市场概况市场销售持续低位央国企跌幅企稳6二房企概况各类房企表现不佳越秀销售持续领先10二房企拿地拿地规模回落利润空间维持高位12三房企融资融资成本再度回落信用债持续修复16一融资综述融资规模边际下行融资成本再度回落16二各融资渠道分析信用债融资持续修复房企非标渠道融资受阻18四房企估值板块估值再创新低房企修复进度分化21五投资建议24六风险提示25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明327TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图2重点城市开盘去化率6图3统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年8月销售面积增速7图4各口径下房企销售均价累计增速变化7图5重点跟踪房企金额单月增速贡献对比7图6销售均价元平分段房企销售金额增速表现8图7分类房企销售金额增速表现9图8部分上市房企2023年1-8月销售金额增长贡献因素拆分12图9600城商住用地出让金及同比12图1012家主流房企拿地货值亿元毛利亿元及毛利率14图11A股房企单月融资规模及累计增速16图12A股房企各渠道融资规模占比16图13A股房企债权融资结构拆分16图14房企信用债各期限发行规模亿元占比17图15房企海外债各期限发行规模亿元占比17图16房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元17图17全口径房企信用债及海外债融资存量及同比17图18各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化18图19境内债权融资成本变动情况18图20房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元19图21全样本信用债发行成本及利差19图221月及近半年信用债平均融资成本对比19图23A股非标融资单月规模及同比20图24A股非标融资分渠道占比20图25内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元20图26内房股海外债融资成本20图27投资级及投机级内房股海外债融资成本20图28A股主流房企股价月涨幅23829-2392822图29H股主流房企股价月涨幅23731-2383022图30A股及H股龙头房企PBLF22图31A股主流房企PBLF估值变化截至92823图32H股主流房企PELF估值变化截至92823表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分8表2分类型房企销售金额增速表现9表3部分重点跟踪房企2023年8月销售情况11表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额13表512家主流房企拿地金额区域分布14识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明427TablePageText跟踪分析房地产表6部分主流房企拿地毛利率15表7A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况21表8A股及H股房地产板块及主流房地产公司PBLF估值表现情况23表9广发地产小组股票推荐及建议关注名单24识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明527TablePageText跟踪分析房地产一房企销售市场成交持续低位央国企表现相对稳定一市场概况市场销售持续低位央国企跌幅企稳销售金额方面根据克而瑞数据23年8月百强房企实现销售金额3775亿元同比下跌376降幅环比上月扩大04pct从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企不含恒大公布的经营数据来看8月重点跟踪房企实现销售金额2647亿元同比22年8月下跌387降幅环比上月收窄03pct本月市场成交持续低位图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速40200-20-40-60-80192123M1-82202220422062208221022122302230423062308统计局百强房企重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心图2重点城市开盘去化率908070605040301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明627TablePageText跟踪分析房地产推盘方面8月中指院口径22城商品房推盘831万方环比上月上升07同比下降36325城住宅推盘961万方环比下降13同比下降307去化水平来看8月重点城市新开盘去化率为47环比上升6pct本月整体市场去化表现小幅回升图3统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年8月销售面积增速数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期拆分销售金额增长的因素从面积口径来看38个重点跟踪上市房企8月实现销售面积1485万方同比22年下降434降幅环比上月扩张39pct百强房企销售面积同比下降413降幅环比上月扩张45pct本月面积口径销售表现不佳价格方面23年8月重点跟踪房企销售均价17826元平同比上升82百强房企销售均价为17369平同比上升62受推货结构影响在市场整体销售规模低迷时房企加大重点城市推货比例以获得相对稳定的销售表现图4各口径下房企销售均价累计增速变化图5重点跟踪房企金额单月增速贡献对比2560204015201005-200-40-5-10-60-15-80201923M1-8210421082112220422082212-20170117101807190420012010210722042301统计局中指院百城重点跟踪房企面积贡献价格贡献数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源统计局公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明727TablePageText跟踪分析房地产图6销售均价元平分段房企销售金额增速表现100806040200-20-40-60-802020202120222204230722012202220322052206220722082209221022112212230123022303230423052306230823M1-8均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平从布局城市能级来看根据公司公告8月高中均价房企销售金额同比22年下降295373降幅环比分别收窄07pct06pct低均价房企销售金额同比下降614降幅环比扩大38pct本月市场整体销售均同比大幅下滑趋势但中高均价房企降幅相对稳定低均价房企销售进一步下跌表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速价格增速分类1400014000-17000170001400014000-17000170001400014000-17000170002014200190141253153155-4332-122015121184210141143160-18364320169093914146002472071931151712017834547401670409306999873201841135739439534224711111182019210183256267164260-4516-03202067122240561201751002562021-34-03119-38-72800474362022-540-432-195-480-405-253-116-45782023M1-M8-434-16698-437-1498006-20172201-303-439-345-186-357-346-144-127012202-367-464-446-248-433-382-158-55-1042203-524-474-346-470-499-414-102491152204-635-544-489-567-515-555-156-591492205-633-553-425-566-556-460-15506652206-563-361-127-489-297-264-146-911872207-554-395-121-490-353-248-126-651692208-535-373-50-488-395-83-9135362209-554-35846-527-337-16-58-3163识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明827TablePageText跟踪分析房地产2210-551-39145-517-356-25-71-55722211-591-42519-562-414-118-66-201562212-587-377-50-542-300-15-98-110-362301-472-323-45-441-314-141-57-131122302-288115750-3071007152713212303-30878662-328736672905-032304-247123707-25710554314161062305-421-61317-430-2818616-341112306-549-335-296-538-283-279-24-73-232307-576-379-302-570-351-212-13-43-1142308-614-373-295-638-353-28865-31-10数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心图7分类房企销售金额增速表现120100806040200-20-40-60-802020202120222203220222042205220622072208220922102211221223012302230323042305230623072308220123M1-8央企地方国企民企数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心从贡献因素来看8月高中均价企业均呈现量价齐跌面积分别同比下跌288353均价分别同比下跌1031而低均价房企则成交量大幅下降638成交价小幅增长65中高均价房企价格下跌幅度较大以换取成交面积降幅相对稳定低均价房企因近来成交价格持续下跌当前下降空间较小因而价格相对稳定但成交面积却大幅下降分企业类型来看8月央企地方国企销售分别同比下跌295267民企单月同比降幅为543在市场成交持续低位的情况下民企信用持续下跌央国企亦受市场下行影响表2分类型房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类央企地方国企民企央企地方国企民企央企地方国企民企2014102250206932162350828-2320151482231801331511551462222016300545691182326460100165158识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明927TablePageText跟踪分析房地产20173425037702684056125870982018358210466214139452119620920192141392371981172681419-2420201881831051431538039262420219239-0671-56-4320101382022-161-207-545-207-238-5015740-892023M1-M810936-3728430-4012305492201-362-411-353-261-435-248-13743-1392202-433-293-461-399-271-331-56-30-1952203-292-327-557-349-417-51689153-852204-470-413-638-468-504-589-02183-1192205-386-426-640-420-442-5965930-1082206-80-173-525-136-198-4996531-512207-60-222-524-247-213-475249-11-932208-19-33-527-15804-496164-37-60220949122-545-83119-52214403-4922103516-545-45-63-5148384-652211-2374-590-103-12-5868987-11221268-157-586160-138-551-79-21-78230112-88-477-128-80-454160-09-422302931404-215757424-25999-14592303567474-184523440-2472824842304763313-108451426-194215-791072305280142-28521283-36955541322306-275-217-528-212-269-512-8071-342307-277-260-548-180-208-554-118-65142308-295-267-543-268-240-593-36-37123数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心二房企概况各类房企表现不佳越秀销售持续领先本月市场整体销售表现下跌即使优质房企亦呈现出一定的销售回落本月除越秀地产单月销售金额同比增长外恒大因基数过低表现为同比正增长并非实质销售提升其余房企均销售下跌除华润置地外降幅均超过10累计增速来看根据公司公告由于上半年市场景气度曾经冲高房企年内累计销售表现相对稳定共8家主流房企实现年内销售增长其中越秀地产同比增长达619滨江招蛇华润增长超20年内获得增长的房企均为强信用房企由于其积攒的投融优势从而拥有更优的推盘结构高能级城市货值占比高在上半年市场修复时期获得了销售增长因为年内整体成交表现优异识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1027TablePageText跟踪分析房地产表3部分重点跟踪房企2023年8月销售情况当月销当月累计销累计当月销当月累计当月累计当月销售均价企业名称售金额同比售金额同比售面积同比同比同比同比亿元亿元亿元亿元越秀地产986213101966193281453223003759225招商蛇口1950-18220607237772-9627825254-95-32滨江集团1053-19511332222221-2083424766116-90华润置地2029-8920771212892-1921122274112791中国海外发展1883-16321096182719-239168261979912保利发展3131-18629913621605-1051719511-9144中国金茂510-691974205366-5089413922-372-81绿城中国1810-3911705005960-3290718854-92-03龙湖集团1300-41712312-25682-469-50190629826美的置业448-2534911-82387-175-6611576-95-18万科A2261-27024859-1121576-222-5014346-61-65绿地控股575-4257432-139460-495-1551250013820金地集团1251-41110883-225704-3130817770-143-231首开股份269-5564076-29189-609-22730225138-83中南建设256-4912975-307197-572-30512995188-03雅居乐集团254-4973304-333171-588-43114854221173远洋集团197-7834012-343200-658-1329850-364-243阳光城224-4772250-344140-476-29716000-02-67新城控股605-3635445-363800-139-2137556-260-191合景泰富集团88-7722108-39549-742-35517959-116-62世茂集团220-6453332-413124-679-37517742104-61中骏集团控股120-6592359-427113-636-42110573-64-09碧桂园977-75318221-4541016-785-4449614152-18旭辉控股集团447-7035111-458311-693-43314373-34-45龙光集团3501541948-460255483-45113708-222-17禹洲集团125-5131423-46380-425-42615593-153-64中梁控股204-5142527-469191-575-4791068114220富力地产99-6011553-49786-428-55111457-302120正荣地产101-4101172-53362-394-48716351-27-89融创中国419-6106145-543325-597-55312892-3321时代中国控股91-6051117-65765-606-6541396903-08金科股份97-8131524-72083-881-79311688573353融信中国87-6711161-76357-633-62615225-104-366中国恒大43232545671471342-66122212632418112数据来源公司经营公告公司年报广发证券发展研究中心10家龙头房企中除碧桂园金地万科外的7家房企实现年内销售同比增长成长型房企中保利置业越秀华发等实现年内销售正增长保利置业增长超过110识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1127TablePageText跟踪分析房地产从规模增长的贡献因素来看以22年同期为基数来看1-8月销售表现同比增长的龙头房企中多数实现了量价齐升仅招蛇绿城为以价换量而销售增长的成长型房企中保利置业越秀华发量价齐升滨江金茂量升价跌获得销售金额同比正增长图8部分上市房企2023年1-8月销售金额增长贡献因素拆分龙头房企10家成长房企30家100806040200-20-40-60-80-1001-8月销售金额累计增速-491-8月销售金额累计增速-208-120建招华中保绿龙万金碧保越华滨金美绿宝首中弘雅远阳新建合世中旭龙禹中富正融时金融佳发商润海利城湖科地桂利秀发江茂的地龙开南阳居洋光城业景茂骏辉光洲梁力荣创代科信兆园置乐城业业面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心二房企拿地拿地规模回落利润空间维持高位从整体土地市场成交情况来看根据中指院数据23年8月600城商住用地成交建面6163万方同比下降44环比下降12出让金2938亿元同比上升6环比上升21本月土地市场整体成交面积边际回落但由于一线城市成交占比提升出让金环比回升图9600城商住用地出让金及同比14000801200060401000020800006000-204000-402000-600-801902190519081911200220052008201121022105210821112202220522082211230223052308600城商住用地出让金亿元600城商住用地出让金同比右财政部土地出让收入单月同比右数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1227TablePageText跟踪分析房地产根据公司拿地公告及克而瑞数据8月44家样本房企中共13家企业参与拿地合计拿地规模682亿元环比下降11拿地力度27较上月下降3pct其中绿城保利万科为拿地规模前三拿地金额分别为206亿元168亿元146亿元拿地力度前三的房企为华发绿城城建达到192114111表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额拿地金额亿元拿地力度20192020202120222023M1-820192020202120222023M1-8保利发展15552353185716139933447353533万科A2318207319099227183729302229华润置地142513791546158712545948495360中海地产17641820177412094415350484121招商蛇口9791517215812834884455664424建发股份6301054159610758675762694854绿城中国913149415826034316770592825龙湖集团1037137514294512854351492223中国金茂1046103011632771346545491814滨江集团5717827107934145157424737越秀地产6135809348293938561816739华发股份2658132674933992967224144金地集团96513506172141114656221010首开股份318603572140943156501623城建发展3656268175148493144华侨城A7453592852772945235521保利置业集团1621472761691523728493436新城控股678105555902525422405金融街20647102350621230120大悦城3052062708519492538166远洋集团135486331251610372434碧桂园225627092063947829342724建业地产22412811513631191955旭辉控股集团61683172477031362960合景泰富集团25520813063020103阳光城6567113174031331710富力地产26278005196004德信中国24327930123076374160荣盛发展302281127102622900当代置业001350300380数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1327TablePageText跟踪分析房地产累计来看2023年1-8月年内华润建发华发拿地力度较大达到605444具体规模来看华润保利建发拿地金额达到1254亿元993亿元867亿元从房企投资分布来看23年1-8月房企仍着重投资高能级城市一二线城市占比达到89较22年持平较21年提升18pct但一线城市占比略有下降较22年的37下降5pct至32因年内销售有所恢复部分房企恢复了部分重点二线城市的投资分区域看长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域环渤海西部地区中部地区亦有部分房企涉及沈长区域暂无主流房企拿地表512家主流房企拿地金额区域分布12家房企201520162017201820192020202120222023M1-8一线462926182021193733二线426256595456525257三四线12917222224291111长三角374339383636464650珠三角191816161819151918环渤海261520161214111310海西645655795中部51068912846西部571011119989沈长233455400海外001140002数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心图1012家主流房企拿地货值亿元毛利亿元及毛利率500040450035400030350030002525002020001515001010005005002101210321052107210921112201220322052207220922112301230323052307拿地货值拿地毛利拿地毛利率数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心近两年房企拿地利润率一直维持相对高位23年8月部分主流房企拿地金额941亿元对应货值约1672亿元毛利462亿元拿地规模提升利润率小幅下降至28但仍处于历史高位分房企来看龙湖华发中海本月拿地利润高达37识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1427TablePageText跟踪分析房地产本月土地市场成交回落但主流12家房企拿地规模有所提升仍重点获取高利润的优质项目拿地毛利率维持高位表6部分主流房企拿地毛利率12家汇总保利发展万科A华润置地中海地产招商蛇口建发股份绿城中国龙湖集团中国金茂滨江集团越秀地产华发股份2101212224726241331372592102212722183119152811121032321232030182317211722272104172716927191092017210517252122132211519101421062018152317261023213618202107222627321421151691220210826102043212317172138210925192624332151611301825211025212320183118301119212111312620511724331634211224302416342422272815182022012130222015122419171522022725272434122433243222032925493128242127282720142204273132303229211823343321182205322120333324272846220627264422352623199311828252207303030243630313425223134302208313427333023284022193131220925233426282819172936182822102522331528282521937221136354252383835271711221230292929303223152287252923012830292632162723022830173719247361829230332273241253528222621222304283324342030253222153216230527233227412623252432122621230628273134312828213731182140230730292930272924323221383023082827242937242922372437数据来源Wind公司拿地公告中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1527TablePageText跟踪分析房地产三房企融资融资成本再度回落信用债持续修复一融资综述融资规模边际下行融资成本再度回落23年8月根据Wind及公司公告A股样本房企实现债权融资375亿元环比下降22同比增长38月主流房企债权融资173亿元环比增长1同比下降7本月房企融资规模环比再次回落房企融资环境持续收窄图11A股房企单月融资规模及累计增速图12A股房企各渠道融资规模占比2023M1-1200250651023M81000200202260142315080010020214728206005040020203834230200-5020193339170-1002018403215200420072010210121042107211022012204220722102301230423072001020406080100A股单月债权融资规模亿元同比右信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心从融资渠道来看23年1-8月信用债占比65其他债权融资占比23非标融资10海外融资2信用债融资占比较22年上升5pct其他债权融资占比持平非标海外融资占比较22年下降4pct1pct图13A股房企债权融资结构拆分外环-2023M1-8中环-2022内环-2021信用债非标公司债信托融资其他债权融资中期票据委托贷款短期融资海外融资其他非标定向工具ABS数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1627TablePageText跟踪分析房地产图14房企信用债各期限发行规模亿元占比图15房企海外债各期限发行规模亿元占比202375814261263202340042202275521212242202237914920211353238428902021933102520201800287527202020142318122019128423152861201926581788201812783057220920182252820201744815781544201778691020163973121563320164282920204060801000204060801001年以内1-3年3-5年5-10年10年以上1年以内1-3年3-5年5-10年10年以上数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心图16房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元25004002000350150030010002505002000150-500100-1000-1500050-2000000230718011803180518071809181119011903190519071909191120012003200520072009201121012103210521072109211122012203220522072209221123012303230523092311信用债发行海外债发行信用债到期海外债到期债券净融资规模亿元债券发行到期比右数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心图17全口径房企信用债及海外债融资存量及同比4500040843100823807338093400007172703542080350003160132609286703000051268626025000384020000201584218121500077209202100006099-736944425-12050002160-140-201011121314151617181920212223M1-8债券融资存量亿元较去年年末增长数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心注23年数据截至到8月31日从融资期限来看信用债方面2023年1-8月发行的期限为1-3年的债券占比为35仍为最主要的发行期限占比较2022年下降1pct3-5年的债券融资规模占比较22年下降7pct至311年以内的债券10年以上的债券融资规模占比较22年则分别上升6pct2pct至18105-10年的债券占比较上年持平为6识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1727TablePageText跟踪分析房地产海外债方面根据Wind数据2023年1-8月发行的期限1-3年债券占比82为最主要的发行期限较2022年上升34pct3-5年的债券占比由22年的19下降至95-10年的债券占比则由22年的1上升至71年以内债券占比仅为210年以上的债券并无发行随着海外融资发行困难上升房企海外债最主要的发行期限债券由3-5年期转变为1-3年期因中长期债券发行难度较高房企发行债券普遍年限缩短根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资额规模据统计全口径房企2023年8月信用债海外债净流出为168亿元发行到期比为078x具体分结构来看信用债发行规模为535亿元到期规模为592亿元发行到期比为090x海外债发行规模为58亿人民币到期规模170亿元发行到期比仅为034x房企信用债融资渠道持续修复海外债融资略有改善图18各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化图19境内债权融资成本变动情况1009389078070670560545050436403435323301801180819031910200520122107220222092304境内融资信用债非标其他债权融资境内债权融资平均成本近1个月利率近6个月利率数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从净流出节奏来看21年2月至今全口径房企债券均为净流出22年全口径房企债券净偿还规模为5484亿元23年1-8月月均净偿还492亿元截至23年8月31日行业整体信用债海外债存量仅为287万亿人民币较22年年底下降12从融资成本来看8月房企境内债权平均融资成本为336环比下降34bp分债券类型来看信用债融资成本324较上月下降27bp非标融资成本926较上月下降74bp本月其他债权融资成本为500房企融资成本自18年起持续波动下行22年9月受整体融资环境影响房企融资降至历史低位327随后有所回升23年因融资渠道持续收缩仅强信用房企可获得新增融资资源发债主体结构性调整带动融资成本低位震荡5月再创新低323本月融资成本再度回落接近历史最低点二各融资渠道分析信用债融资持续修复房企非标渠道融资受阻针对房企融资不同渠道方式我们主要从房企信用债非标海外融资三方面的规模结构及成本进行分析识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1827TablePageText跟踪分析房地产信用债方面根据wind及公司融资公告23年8月房企信用债整体发行规模535亿元同比上升34环比下降6融资规模环比小幅回落从发行结果来看2023年8月信用债中占比最高的为中期票据占比为44公司债占比环比下降17pct至28短融定向工具占比分别为231企业债占比为3并未ABS发行图20房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元200018001600140012001000800600400200014011909140514091501150515091601160516091701170517091801180518091901190520012005200921012105210922012205220923012305单月信用债融资规模亿元月均信用债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心成本方面8月信用债平均成本为324较7月下降27bp其中AAA类信用债成本306环比上下降33bpAA类信用债成本382环比下降17bp本月AAA类及AA类信用债发行成本均有所下降图21全样本信用债发行成本及利差图221月及近半年信用债平均融资成本对比4570304343416025402037375036153534403210300530272000252510-0500-1020180118091905200120092105220122092305公司债中期票据短期融资定向工具ABS全样本信用债AA级与AAA级利差右近1个月利率近6个月利率数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心第二在非标层面我们统计的A股房企2023年8月非标融资仅11亿元同比下降85非标融资规模再度大幅下滑识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1927TablePageText跟踪分析房地产图23A股非标融资单月规模及同比图24A股非标融资分渠道占比4008002023M1-M847152350700600202240158300500202166232250400200300202083413150200201976123100100020187342350-1000204060801000-20020012007210121072201220723012307信托融资委托贷款其他非标A股单月非标融资规模亿元同比右数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源用益信托网广发证券发展研究中心图25内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元1400700120060050010004008003006002001004000200-1000-20018011806181119041909200220072012210521102203220823012306单月海外融资规模亿元同比右数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心图26内房股海外债融资成本图27投资级及投机级内房股海外债融资成本14016012014012010010080806060404020200000170117121811191020092108220723061801180819031910200520122107220222092304内地房地产股海外债利率投资级投机级数据来源公司融资公告Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心第三海外融资方面根据Wind统计的内房股海外债数据2023年8月内房股海外债发行规模58亿人民币同比上升43海外融资渠道持续低位从融资成本来看2023年8月海外债融资成本为494因发债主体调整环比有所回升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2027