研究报告全文：证券研究报告房地产政策加持下环比迎来好转华泰研究房地产开发增持维持2023年10月03日中国内地动态点评房地产服务增持维持研究员陈慎重点城市优化政策相继落地看好政策对基本面的托底效用SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722289月以来我们看到各重点城市关于需求端优化的政策相继落地比如广州的部分区域取消限购深圳降低首套二套房贷利率南京合肥武汉等强研究员刘璐二线城市全面取消限购等我们继续看好政策对基本面的托底效用在核心SACNoS0570519070001liulu015507htsccom城市有充沛储备的公司有望受益重点推荐股开发城建发展华SFCNoBRD8258621289722181A发股份滨江集团万科A金地集团新城控股2港股开发越秀地研究员林正衡产建发国际集团华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom中海物业保利物业华润万象生活滨江服务招商积余万物云SFCNoBRC046862128972087联系人陈颖政策加持背景下9月销售环比有所好转SACNoS0570122050022chenying019881htsccom亿翰数据显示2023年9月百强房企公司可比口径单月销售金额环比8675582492388增长141同比下降268同比降幅较8月收窄95个百分点1-9月累计销售金额同比下降118降幅较1-8月走阔17个百分点在近期重行业走势图点城市限购限贷政策放松的背景下9月新房销售环比迎来好转房地产开发房地产服务TOP100门槛继续提升单月环比增长房企有所增加沪深300182023年1-9月TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达亿元同比9122154340620180-148-162-111-255134其中TOP100门槛提升最为明显百强房企90月销售金额中57家环比增长较8月增加3家18家同比增长较8月减9少2家9月TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-10018单月销售金额同比-31-235-200-321-403-329Oct-22Feb-23Jun-23Sep-23增速较8月分别1785724665159-97个百分点资料来源Wind华泰研究央国企仍保持相对优势累计同比正增长房企有所减少重点推荐百强房企中央国企和民企1-9月累计销售金额的同比增速分别为13-33增速较1-8月分别-46-15个百分点央国企仍保持领先优势目标价股票名称股票代码当地币种投资评级TOP50中累计同比实现增长的房企有17家较1-8月减少2家其中1-9城建发展600266CH903买入月累计增速超40的房企分别为大华集团76保利置业52华发股份600325CH1536买入联发集团52国贸地产45华发股份42越秀地产41滨江集团002244CH1460买入万科A000002CH1903买入风险提示行业政策行业基本面下行部分房企经营风险新城控股601155CH2178买入金地集团600383CH954买入越秀地产123HK1170买入建发国际集团1908HK2562买入华润置地1109HK4662买入中国海外发展688HK2688买入龙湖集团960HK2512买入中海物业2669HK1250买入保利物业6049HK5685买入华润万象生活1209HK4746买入滨江服务3316HK3018买入招商积余001914CH1898买入万物云2602HK3958买入资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产图表1重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入63290314261-041043080096-15411470790658华发股份600325CH买入958153620282122128143163785748670588滨江集团002244CH买入959146029839120139168201799690571477万科A000002CH买入13081903156054190151156166688866838788新城控股601155CH买入13252178298870621832422632137724548504金地集团600383CH买入68295430789135109120134505626568509越秀地产123HK买入903117036349128102112128647812740647建发国际集团1908HK买入1906256235181243275360433720636486404华润置地1109HK买入31204662222485394421467490727680613584中国海外发展688HK买入16242688177745213227259301700656575495龙湖集团960HK买入1408251292812388325341372333398379347中海物业2669HK买入8841250290560390500640812267176813811091保利物业6049HK买入316556851751320125231838914451152913747华润万象生活1209HK买入31604746721270971261612022989230118011436滨江服务3316HK买入1744301848211491872413041074856664526招商积余001914CH买入14431898153010560730881052577197716401374万物云2602HK买入2340395827576128167205246167812861047873注收盘价和市值数据截至2023年10月2日资料来源Bloomberg华泰研究预测图表2重点推荐公司最新观点股票名称最新观点城建发展处置回购股份释放充分善意维持买入评级600266CH公司9月15日发布回购股份进展公告拟以不低于897元的价格出售回购股份数量不超过总股本的211月18日之前对未实施出售或未出售完毕的剩余首次回购股份予以注销综合考虑当前收盘价和相关法规我们预计11月18日之前公司或可以注销占总股本351-451的首次回购股份显著增厚股东权益我们维持23-25年EPS为043080096元的盈利预测可比公司平均2023PE为12倍考虑到公司除了基本面亮眼之外亦具备北京城中村改造一区一策等多项潜在催化我们依然认为公司合理2023PE为21倍目标价903元对应1倍PB维持买入评级风险提示北京区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资少数股东损益占比导致业绩波动的风险报告发布日期2023年09月17日点击下载全文城建发展600266CH买入处置回购股份释善意增厚股东权益华发股份23H1归母净利润保持正增长维持买入评级600325CH公司8月29日发布半年报23H1实现营收3148亿元同比23归母净利润193亿元同比2我们维持23-25年EPS为128143163元的盈利预测可比公司平均23PE为76倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的销售和拿地表现我们认为公司合理23PE为12倍上调目标价至1536元前值1344元基于105倍23PE维持买入评级风险提示行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年08月29日点击下载全文华发股份600325CH买入业绩保持正增长再融资有望启动滨江集团23H1归母净利润保持较快增长维持买入评级002244CH公司8月29日发布半年报23H1实现营收2703亿元同比153归母净利润164亿元同比27我们参考公司竣工计划和结转情况下调营收和少数股东损益占比上调资产减值损失预计23-25年EPS为139168201元23-25年前值145176204元可比公司平均23PEWind一致预期为776倍考虑到公司经营表现积极业绩增长潜力充足是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理23PE为105倍上调目标价至1460元前值1378元基于95倍23PE维持买入评级风险提示行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年08月30日点击下载全文滨江集团002244CH买入保持快速增长巩固杭州优势万科A地产收入下降但多元化业务稳增维持A股买入评级000002CH公司8月30日发布中报2023H1实现营收20089亿元YOY-29归母净利987亿元YOY-194因地产开发结算量价走低我们预计2023-2025年EPS分别为151156166元前值190204217元A股000002CH参考可比公司2023年PE均值12xWind考虑到公司多元化业务有望迎来价值重估予以2023年126xPE予以目标价1903元前值1904元H股2202HK参考最近一个季度AH股平均折价率525予以A股折价53目标价984港币前值1297港币维持增持评级风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险报告发布日期2023年08月31日点击下载全文万科A2202HK增持000002CH买入地产开发缩量聚焦多元业务稳健免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产股票名称最新观点新城控股开发业务尚待行业修复商业稳健增长601155CH8月30日公司发布中报2023H1实现营收4177亿元YOY-24归母净利228亿元YOY-243我们维持公司2023-2025年EPS分别为183242263元的盈利预测可比公司24年Wind一致预期PE均值为86倍作为一家财务相对稳健的民企公司商业持续外拓双轮驱动路径日益清晰对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性给予公司24年9倍PE维持目标价2178元维持买入评级风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧报告发布日期2023年08月31日点击下载全文新城控股601155CH买入开发收缩商业稳增负债平稳压降金地集团利润率压力仍存补库略有改善维持买入评级600383CH金地集团发布23年中报23H1实现营收3686亿元yoy311归母净利153亿元yoy-222因债券市场波动影响公司扩储节奏上半年结算毛利率有所下降我们预计公司2023-2025年EPS分别为109120134元前值137152166元可比公司23年Wind一致预期PE均值为875倍给予公司23年875倍PE目标价954元前值986元维持买入评级风险提示行业销售下滑风险债券价格下跌导致融资不畅报告发布日期2023年08月31日点击下载全文金地集团600383CH买入利润率压力仍存补库略有改善越秀地产销售增速领先行业投资能力与意愿兼具维持买入123HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收3210亿元同比26核心净利润215亿元同比08毛利率178同比下降34个百分点考虑公司结转节奏放缓毛利率有所承压我们下调公司2023-25E归母净利润至411045195169百万元前值411347415283百万元同时公司股份由于供股增长30下调2023-25EEPS为102112128元可比公司平均23PE为80倍Wind一致预期考虑到公司积极且持续的投资行为以及更为优质的土地储备领先行业的销售增速认为公司合理23PE为10倍目标价1170港币前值1516港币维持买入评级风险提示单城市经营风险股东支持力度下降风险房地产行业下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文越秀地产123HK买入充裕现金强化投资能力建发国际集团1H23经营业绩持续兑现维持买入1908HK公司发布1H23业绩营收244亿元同比44毛利润37亿元同比46对应毛利率152同比02pct归母净利润128亿元同比52我们维持原有的收入和毛利率假设但考虑以股代息增加的股本对股东权益的摊薄影响调整2023-25EEPS的预测至275360433元前值292383460参考可比公司2023EPE估值75倍Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑我们认为公司2023E合理PE估值为87倍调整目标价至2562港币前值2552港币维持买入评级风险提示1母公司建发房产支持减少带来的风险2海西区域销售下行风险3行业销售下行风险报告发布日期2023年08月26日点击下载全文建发国际集团1908HK买入销售高质量增长拿地保持高强度华润置地1H23业绩质量稳步提升维持买入1109HK公司发布中报业绩营收730亿同比基本持平核心净利113亿同比11得益于高毛利的经营性业务收入占比同比65pct至251公司净利稳步提升我们维持营收和毛利率假设不变对应23-25EEPS为421467490元可比公司23EPE均值86倍Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理23EPE为103倍调整目标价至4662港币前值4489港币维持买入评级风险提示1经营性不动产业务收入增速不及预期2开发业务结转情况不及预期报告发布日期2023年08月31日点击下载全文华润置地1109HK买入向新模式转型的地产样板中国海外发展1H23价值创造能力依旧市场地位保持领先维持买入688HK公司发布1H23业绩营收892亿同比-14毛利率226同比-085pct核心归母净利138亿同比-7剔除业务合并收益影响后对应归母核心净利润率155处于行业领先水平考虑公司的结转情况我们维持公司23-25EEPS为227259301元可比公司平均2023EPE均值为100倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好开发业务保持领先地位叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2023EPE为110倍对应目标价调整至2688港币前值2633港币维持买入评级风险提示1结转收入及利润率不及市场预期2销售增速不及市场预期报告发布日期2023年08月29日点击下载全文中国海外发展688HK买入市场地位保持领先龙湖集团1H23非开发业务稳中有进收入迎来结构性改善维持买入960HK公司发布1H23业绩1总营收同比-35至620亿元其中物业开发收入同比-40至499亿元租金收入同比8至63亿元物业及其他业务同比13至58亿元2毛利率同比12pct至224核心归母净利同比06至659亿元考虑开发业务结转的情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2023-25EEPS至325341372元前值385410454可比公司2023EPE均值为64倍Wind一致预期考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局我们认为公司合理2023EPE为70倍调整目标价至2512港币前值3217港币维持买入评级风险提示管理层变更带来的经营业务风险行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2023年08月19日点击下载全文龙湖集团960HK买入收入结构持续优化免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产股票名称最新观点中海物业23H1归母净利润同比快速增长维持买入评级2669HK公司8月21日发布半年报23H1实现营收716亿港币同比23归母净利润73亿港币同比39高于我们对于2023全年归母净利润增速的预测29我们维持23-25年EPS为050064081港币的盈利预测可比公司平均2023PE为20倍Wind一致预期考虑到公司持续兑现进取的十四五增长目标以及优异的市拓表现我们认为公司合理2023PE为25倍目标价1250港币前值1300港币基于26倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月21日点击下载全文中海物业2669HK买入利润再创佳绩市拓快速增长保利物业23H1归母净利润同比22维持买入评级6049HK公司8月22日发布半年报23H1实现营收714亿元同比11归母净利润76亿元同比22我们维持23-25年EPS为252318389元的预测预计25年EPS为389元可比公司平均2023PE为21倍Wind一致预期考虑到外部环境影响下公司成长速度有所放缓我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为21倍目标价5685港币前值7192港币基于25倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2023年08月23日点击下载全文保利物业6049HK买入深耕非住业态管理效能提升华润万象生活23H1归母净利润保持较快增长维持买入评级1209HK公司8月30日发布半年报23H1实现营收679亿元同比28归母净利润140亿元同比36中期派息率同比79pct至358我们维持23-25年EPS为126161202元的盈利预测可比公司平均2023PE为18倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的业绩表现商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展我们认为公司合理2023PE为35倍目标价4746港币前值4747港币基于33倍2023PE维持买入评级风险提示经济环境带来的经营风险收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2023年08月30日点击下载全文华润万象生活1209HK买入商管强劲复苏业绩快速增长滨江服务23H1营收同比快速增长维持买入评级3316HK公司8月25日发布半年报23H1实现营收119亿元同比43归母净利润23亿元同比21考虑到公司毛利率有所下滑我们下调5S增值服务非业主增值服务毛利率预测预计23-25年EPS至187241304元前值198258331元可比公司平均2023PE为16倍Wind一致预期虽然公司质地较优但规模较小二级市场流动性偏低我们认为公司合理2023PE为15倍目标价3018港币前值3838港币基于17倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企经营风险市拓规模和盈利能力下行风险5S增值服务不及预期报告发布日期2023年08月26日点击下载全文滨江服务3316HK买入营收快速增长装修业务持续放量招商积余23H1扣非业绩同比快速增长维持买入评级001914CH公司8月24日发布半年报23H1实现营收698亿元同比24归母净利润42亿元同比27扣非归母净利润38亿元同比47我们维持23-25年EPS为073088105元的盈利预测可比公司23年平均PE为19倍Wind一致预期考虑到公司非住宅竞争壁垒突出我们依然认为合理23PE估值水平为26倍目标价1898元维持买入评级风险提示关联房企支持减弱盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2023年08月24日点击下载全文招商积余001914CH买入扣非业绩快速增长市拓保持韧性万物云23H1归母净利润恢复稳健增长维持买入评级2602HK公司8月24日发布半年报23H1实现营收1602亿元同比12归母净利润100亿元同比14EBITDA186亿元同比20考虑到公司在管饱和收入的增长低于我们预期我们下调营收预测预计公司23-25年EPS为167205246元前值175225283元可比公司平均2023PE为20倍Wind一致预期考虑到公司蝶城战略仍处于验证阶段且二级市场交易流动性偏弱我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为22倍目标价3958港币前值5187港币基于26倍2023PE维持买入评级风险提示关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和社区增值服务发展不及预期报告发布日期2023年08月25日点击下载全文万物云2602HK买入提升派息比率蝶城加速推进资料来源Bloomberg华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产风险提示行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货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