9月百强销售额累计同比降幅扩至12%，单月同比-30%。9月政策利好频出，从结果来看，短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到提振作用，但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群，政策本身带来的预期信心修复仍需一定时间的传导。此外，我们认为单一政策的效果持续时间有限，为了维护销售市场，接下定然会有更多政策出台。三四季度是政策平台期，随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。9月TOP100房企操盘口径销售额4042.6亿元，同比降低29.2%，环比增长17.8%；权益口径销售金额3009.2亿元，同比降低29.2%，环比增长14.9%。1-9月TOP100房企操盘口径销售金额41567.4亿元，同比降低11.0%，较上月累计同比降低2.5pct；权益口径销售金额为32700.7亿元，同比降低11.9%，较上月累计同比降低2.2pct，权益比70.2%。
　　操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅较低，均为个位数降幅，而TOP21-30房企降幅最大达19.9%。从2023年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降19.9%。从权益口径销售金额来看，累计跌幅最小的是TOP10房企，同比下降4.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降10.8%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降20.1%。
　　对比2023年1-9月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1308.9亿元下降至1271.8亿元，同比下降2.8%；20强门槛从552.9亿元下降至484.6亿元，同比下降12.4%；30强门槛从367.2亿元下降至302.7亿元，同比下降17.6%；50强门槛从233.6亿元下降至187.5亿元，同比下降19.7%；100强门槛从86.0亿元下降至81.7亿元，同比下降5%。
　　企业间销售分化明显，大部分国央企及少部分优质民企韧性较强，多数民企依然维持较大降幅。从2023年1-9月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额3022.2、2618.6、2270.1、2175.7、2100.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有21家实现同比正增长，重点房企1-9月销售额同比表现较好的有：华发股份46%、建发房产35%、中海地产18%、华润置地18%、滨江集团17%、招商蛇口16%、保利发展3%。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业月报2023年10月06日房地产开发百强房企月度销售报告9月百强权益销售额同比降幅30市场信心修复尚需时日9月百强销售额累计同比降幅扩至12单月同比-309月政策利好增持维持频出从结果来看短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到提振作用但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群政策本身带来的预期信心修复仍需一定时间的传导此外我们认为单一政策的效果行业走势持续时间有限为了维护销售市场接下定然会有更多政策出台三四季度是政策平台期随着政策陆续加码效果也会逐层推进预计总量弹性房地产开发沪深300仍弱但一二线结构性效果更强9月TOP100房企操盘口径销售额4042616亿元同比降低292环比增长178权益口径销售金额30092亿元同比降低292环比增长1491-9月TOP100房企操盘口径销售金0额415674亿元同比降低110较上月累计同比降低25pct权益口径销售金额为327007亿元同比降低119较上月累计同比降低22pct-16权益比702-32操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑TOP10和TOP11-20降2022-102023-022023-062023-09幅较低均为个位数降幅而TOP21-30房企降幅最大达199从2023年1-9月操盘口径销售金额来看跌幅最小的是TOP10房企同比下降64TOP11-20房企排名第二同比下降82跌幅最大的是TOP21-30作者房企同比下降199从权益口径销售金额来看累计跌幅最小的是TOP10房企同比下降47TOP11-20房企排名第二同比下降108分析师金晶跌幅最大的是TOP51-100房企同比下降201执业证书编号S0680522030001邮箱jinjing3gszqcom对比2023年1-9月与上年同期操盘口径销售的门槛均出现下降跌幅分析师肖依依最小的是10强门槛具体看10强门槛从13089亿元下降至12718亿执业证书编号S0680523080005元同比下降2820强门槛从5529亿元下降至4846亿元同比下降12430强门槛从3672亿元下降至3027亿元同比下降176邮箱xiaoyiyi3664gszqcom50强门槛从2336亿元下降至1875亿元同比下降197100强门槛分析师周卓君从860亿元下降至817亿元同比下降5执业证书编号S0680523070006邮箱zhouzhuojungszqcom企业间销售分化明显大部分国央企及少部分优质民企韧性较强多数民研究助理夏陶企依然维持较大降幅从2023年1-9月累计操盘口径销售金额来看TOP5执业证书编号S0680122080038房企为保利发展万科地产中海地产华润置地招商蛇口分别实现邮箱xiataogszqcom销售金额3022226186227012175721001亿元从累计操盘口径销售金额增速看TOP40房企有21家实现同比正增长重点房企1-9月相关研究销售额同比表现较好的有华发股份46建发房产35中海地产181房地产开发2023W39本周新房成交环比195华润置地18滨江集团17招商蛇口16保利发展3量能创下半年新高金九银十行情可期2023-10-01投资建议中国房地产走过2021年大周期拐点后未来主旋律是分化看2房地产开发2023W38一线城市新房成交环比跳好一线不超过三分之二的二线少量三线这个城市组合包在政策加码到位之下总量下方有底上方量价均有一定弹性能在未来中周期跑增94核心城市地产宽松政策加速落地2023-09-24赢全国整体水平我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行我们仍然3房地产开发1-8月统计局数据点评销售额同认为有必要去做强刺激进行托底最终政策力度有望媲美20082014年比跌幅扩大至32开发投资额同比-88年内9-12月是政策预期政策持续释放带来的板块行情择股方向包含以2023-09-18下几个方向1基本面股票A股华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等H股越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展建发国际绿景中国地产贝壳等2一线政策落地概念城中村改造概念北京城建发展等深圳天健集团等3现金流表现优异负债少相对抗周期波动的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业等风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面下行引发连锁反应请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日内容目录一9月百强销售额累计同比降幅扩至12单月同比-303二国央企和民企分化明显国央企韧性更强6三投资建议8风险提示8图表目录图表1TOP100房企操盘口径单月销售金额3图表2TOP100房企权益口径单月销售金额3图表3各梯队房企操盘口径累计销售金额4图表4各梯队房企操盘口径累计销售面积4图表5各梯队房企权益口径累计销售金额5图表6各梯队房企权益比重5图表7各梯队操盘口径门槛变化情况亿元5图表8TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6图表9TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7P2请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日一9月百强销售额累计同比降幅扩至12单月同比-309月政策利好频出从结果来看短期内确实对一线城市新房和二手房需求释放起到一定的提振作用但目前推动成交的主要是此前已有购房意愿的客群政策本身带来的预期信心修复仍需政策落地后一定时间的传导此外我们认为单一政策的效果持续时间有限为了维护销售市场接下定然会有更多政策出台当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段等待中的政策还包括除广州外一线的首付比例的调整和限购的边际放松二线限购的全面打开以及城中村改造的进一步定调和细节落地等三四季度是政策平台期随着政策陆续加码效果也会逐层推进预计总量弹性仍弱但一二线结构性效果更强从9月单月情况看TOP100房企实现单月操盘口径销售金额40426亿元同比降低292环比增长178权益口径销售金额30092亿元同比降低292环比增长149从累计情况看1-9月TOP100房企实现操盘口径销售金额415674亿元同比降低110较上月累计同比降低25pct权益口径销售金额为327007亿元同比降低119较上月累计同比降低22pct权益比702图表1TOP100房企操盘口径单月销售金额单月操盘金额亿元左轴同比右轴环比右轴12000200100001508000100600050400002000-500-100资料来源克而瑞国盛证券研究所图表2TOP100房企权益口径单月销售金额单月权益金额亿元左轴同比右轴环比右轴90002008000150700060001005000504000300002000-5010000-100资料来源克而瑞国盛证券研究所P3请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑TOP10和TOP11-20降幅较低均为个位数降幅而TOP21-30房企降幅最大达199从2023年1-9月操盘口径销售金额来看跌幅最小的是TOP10房企同比下降64TOP11-20房企排名第二同比下降82跌幅最大的是TOP21-30房企同比下降199从2023年1-9月权益口径销售金额来看跌幅最小的是TOP10房企同比下降47TOP11-20房企排名第二同比下降108跌幅最大的是TOP51-100房企同比下降201具体看各梯队数据2023年1-9月TOP10房企实现操盘口径销售金额198539亿元同比下降64操盘口径销售面积43513万方同比下降55权益口径销售金额144255亿元同比下降47权益比重7102023年1-9月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额74559亿元同比下降82操盘口径销售面积17799万方同比增长80权益口径销售金额57192亿元同比下降108权益比重6762023年1-9月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额35451亿元同比下降199操盘口径销售面积8343万方同比下降127权益口径销售金额30557亿元同比下降194权益比重6652023年1-9月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额47081亿元同比下降180操盘口径销售面积9197万方同比下降221权益口径销售金额41985亿元同比下降183权益比重7122023年1-9月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额60044亿元同比下降165操盘口径销售面积11061万方同比下降127权益口径销售金额53018亿元同比下降201权益比重728图表3各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4各梯队房企操盘口径累计销售面积累计操盘口径销售金额亿元左轴同比右轴累计操盘口径销售面积万方左轴同比右轴2500005000104500-6480520000-540000-823500-5515000-103000-5-1652500-127-1010000-180-152000-1271500-155000-201000-221-20-1995000-250-25资料来源克而瑞国盛证券研究所资料来源克而瑞国盛证券研究所P4请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日图表5各梯队房企权益口径累计销售金额图表6各梯队房企权益比重累计权益口径销售金额亿元左轴同比右轴权益比重权益比重160000747281400073-47-512000727107127110000-10-108708000696000-15676-183684000665-201-20672000-194660-25656463TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100资料来源克而瑞国盛证券研究所资料来源克而瑞国盛证券研究所对比2023年1-9月与上年同期操盘口径销售的门槛均出现下降跌幅最小的是10强门槛具体看10强门槛从13089亿元下降至12718亿元同比下降2820强门槛从5529亿元下降至4846亿元同比下降12430强门槛从3672亿元下降至3027亿元同比下降17650强门槛从2336亿元下降至1875亿元同比下降197100强门槛从860亿元下降至817亿元同比下降50图表7各梯队操盘口径门槛变化情况亿元10强130891271820强55294846去年同期门槛30强36723027今年各梯队门槛50强23361875100强860817资料来源克而瑞国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日二国央企和民企分化明显国央企韧性更强企业间销售分化明显大部分国央企及少部分优质民企韧性较强多数民企依然维持较大降幅从9月单月操盘口径销售金额来看万科地产最高为3202亿元其次为保利发展中海地产华润置地绿城中国分别实现销售金额3012261624702178亿元从单月同比增速看TOP40房企有8家实现同比正增长其中大华集团同比表现最佳单月同比增长1286其次为中交房地产1052华发股份684建发房产504中海地产240路劲集团碧桂园世茂集团表现较差其中碧桂园单月同比下降811从单月环比增速看TOP40房企有30家实现环比正增长其中中交房地产环比表现最佳单月环比增长1891其次为华发股份1820中国金茂1443融创中国1296中建东孚852从2023年1-9月累计操盘口径销售金额来看TOP5房企分别为保利发展万科地产中海地产华润置地招商蛇口分别实现销售金额3022226186227012175721001亿元从累计操盘口径销售金额增速看TOP40房企有21家实现同比正增长较上月减少1家重点房企1-9月销售额同比表现较好的有华发股份46建发房产35中海地产18华润置地18滨江集团17招商蛇口16保利发展3图表8TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况2023年1-9月操盘2023年9月操盘口排名企业名称累计同比单月同比单月环比口径销售金额亿元径销售金额亿元1保利发展3022233012-3772万科地产26186-153202-4573中海地产2270118261624464华润置地217571824703315招商蛇口21001161931-3976绿城中国19224-22178-19207碧桂园18675-46729-81-458建发房产132113513995099龙湖集团12844-21401-191910金地集团12718-171379-35311滨江集团1128217707-38612中国金茂1003161146-314413华发股份98784613346818214绿地控股8028-16968-277715越秀地产7274-8663-60416融创中国6740-50907813017中国铁建64466755-244218中国恒大50614753552519旭辉集团4973-46475-462120美的置业4846-9380-14-721新城控股4752-36469-34222卓越集团405724279-643023保利置业400451280-572824中国中铁3811311P6请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日25远洋集团3426-38213-678126华侨城312029186-40-1027中南置地3117-30306-302228电建地产308110121-71-729建业集团30565298-11-130路劲集团3027-1896-78031大华集团2977624551298332联发集团285936192-25-1933首开股份2802-27272-396434中交房地产27924939610518935世茂集团2761-47158-75-636国贸地产253590254-11-937中建壹品25071912638中建东孚237051237-428539伟星房产232116234-543640仁恒置地2288-58141-8419资料来源克而瑞国盛证券研究所图表9TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况2023年1-9月权益2023年9月权益口排名企业名称累计同比单月同比单月环比口径金额排名亿元径金额排名亿元1保利发展2258051350-33-482中海地产21506142478191383万科地产18238-1022301574华润置地16871221604-15285碧桂园15811-43617-81-536招商蛇口14060141280-4577建发房产10154389643288龙湖集团9085-4947-22199绿城中国83456920-57010绿地控股7605-16916-277711中国金茂75560834-813712金地集团7555-25812-42513华发股份7300527625115014越秀地产6714-15612-63415滨江集团6119-3461-254616中国铁建54246571-222617中国恒大47854550632518新城控股4224-35446-26519融创中国4033-525431613620中国中铁348228521保利置业345260225107P7请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日22美的置业3408-7242-19-2223卓越集团32243237-513924中交房地产321637380377025路劲集团3187-18102-78226大华集团2930674501348727旭辉集团2922-53280-532128华侨城2801-5204-46029远洋集团2783-38173-678230首开股份2634-33256-446431电建地产25723101-60-632世茂集团2474-45142-75-533伟星房产245618237-533734中建东孚245143216-466035雅居乐2368-34170-51-1536联发集团22694142-40-2137大悦城控股22501067326034638国贸地产2207221-139深业集团2172131241171-4240城建集团2088-1167-702资料来源克而瑞国盛证券研究所三投资建议中国房地产走过2021年大周期拐点后未来主旋律是分化看好一线不超过三分之二的二线少量三线这个城市组合包在政策加码到位之下总量下方有底上方量价均有一定弹性能在未来中周期跑赢全国整体水平我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底最终政策力度有望媲美20082014年年内9-12月是政策预期政策持续释放带来的板块行情择股方向包含以下几个方向1基本面股票A股华发股份滨江集团建发股份招商蛇口保利发展等H股越秀地产绿城中国华润置地中国海外发展建发国际绿景中国地产贝壳等2一线政策落地概念城中村改造概念北京城建发展等深圳天健集团等3现金流表现优异负债少相对抗周期波动的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业等风险提示1政策出台速度和执行力度不及预期当前市场处于弱复苏中仍需持续的政策呵护市场购买力若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心2基本面继续下行引发连锁反应如果房地产销售量价持续下行将显著影响购房者预期引发抛售导致供过于求的恶性循环同时房企的回款情况将进一步恶化P8请仔细阅读本报告末页声明2023年10月06日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010之行业评级间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层广场东塔7层邮编200120邮编100077电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编330038邮编518033传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcomP9请仔细阅读本报告末页声明