事件：克而瑞公布2023年9月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企9月单月销售金额同比分别-22.8%、-21.4%、-23.4%，相比8月份分别+8.3pct、+21.1pct、+9.1pct。1-9月累计销售额同比分别为-3.0%、-5.9%、-9.2%，相比1-8月份分别-2.8pct、-2.2pct、-2.1pct。
　　9月，百强房企单月销售额同比降幅收窄，环比双位数增长
　　9月，百强房企单月销售额同比降幅收窄，同比下降23.4%，较8月+9.1pct。9月房企销售同比降幅收窄主要或与1）政府出台稳楼市政策，中央层面推动认房不认贷；2）多地因城施策，优化限购等因素有关。9月销售同比仍为负数主要或与部分购房者仍持观望态度，预期出台更多利好政策有关。
　　9月，百强销售额环比实现+24.1%的双位数增长，环比增速相比8月加快13.4pct。房企销售额环比增长符合“金九银十”季节性变化，且8月底起多城陆续出台稳楼市政策，提高购房者信心。房企方面以保交付增强客户信心，多家民营房企近期按月披露实际交付数据，以证明企业保交付能力。中海、建发、万科等部分房企，通过新媒体手段，结合地点、节日推出活动，增强产品曝光度，扩大客户范围。
　　分梯队看，9月TOP10、TOP11-30、TOP100房企单月销售额同比均下降，但降幅相比8月份都有所收窄。同比端，TOP10房企当月同比中除万科地产+1.0%、中海地产+24.1%、建发房产+48.6%外，均同比双位数下降；环比端，百强房企销售额环比提升，TOP10、TOP11-30、TOP100房企的环比分别为+16.5%、+45.5%、+24.1%，较8月相比，环比增速分别上升+10.2pct、+52.8pct、+13.4pct。
　　国央企、混合所有制房企销售额环比上升，民企表现仍然较弱
　　头部国央企及混合制企业同比降幅收窄，头部民企单月销售额同比降幅均在20%以上。在TOP20房企中：1）国央企9月单月销售额同比降幅收窄为-10.1%，环比+28.7%。其中，华发股份同比+66.5%，环比+162.3%，表现突出；2）头部民企9月单月销售额同比-53.6%，环比-10.5%，其中龙湖集团、旭辉集团降幅分别收窄+19.2pct、+24.2pct；3）混合所有制房企9月单月销售额同比降幅收窄为-17.0%，环比+47.1%。
　　一二线、三四线城市楼市延续分化走势
　　9月，我们覆盖的45城中，一线、二线、三四线新房成交面积环比8月分别+20.9%、+6.4%、-2.3%。各能级城市环比变动分化主要或因购房政策的优化推动改善型购房者于核心一二线城市购房，且三四线城市刚需购买力短期内受增量新政影响较小。城市分化表现受各地增量新政影响较大，若后续核心一二线城市持续推出利好政策，城市分化表现或将延续。
　　销售均价环比提升，各房企涨跌走势分化
　　9月销售均价环比上升6.8%，相比8月-1.5pct。各房企涨跌走势分化，主要或因1）部分房企为缓解库存压力而选择降价；2）部分房企销售额由三四线城市回归至核心一二线城市导致销售均价上涨。
　　分梯队看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企9月单月销售均价分别为20675、13841、19506元/平米，同比分别+22.2%、-20.8%、+18.4%，环比分别+20.1%、-14.3%、+6.8%。TOP10房企中，销售均价环比除招商蛇口-10.6%、绿城中国-3.1%有所下降外，其余房企环比均上升；部分房企销售均价同比涨幅较为显著，保利发展22563元/平米（同比+50.4%）、华润置地27508元/平米（同比+22.2%）、建发房产22925元/平米（同比+20.7%）。
　　9月，在地方政府不断放松楼市政策的背景下，市场热度提升，存量房库存去化加快。随着多数一二线城市优化限购政策，我们认为购房者置业信心具备上升空间，新房需求有待进一步提升。
　　投资建议：销售回暖仍需巩固，持续看好政策加码，坚定推荐地产板块
　　我们持续提示楼市回暖仍需政策进一步支持，看好后续政策加码空间，近期各地放松限购印证了前期判断。我们认为后续政策加码空间仍然充足，四季度楼市回暖值得期待，坚定推荐地产板块。标的建议关注：我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股、越秀地产），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（中国海外宏洋集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。

研究报告全文：行业研究20231003房地产行业事件点评报告新政效果显现房企销售降幅收窄9月百强房企销售点评方正证券研究所证券研究报告分析师事件克而瑞公布2023年9月百强房企销售数据TOP10TOP11-30TOP100房企9月单月销售金额同比分别-228-214-234相比8月份分刘清海登记编号S1220523090001别83pct211pct91pct1-9月累计销售额同比分别为-30-59-92相比1-8月份分别-28pct-22pct-21pct行业评级推荐9月百强房企单月销售额同比降幅收窄环比双位数增长行业信息上市公司总家数2329月百强房企单月销售额同比降幅收窄同比下降234较8月91pct9月房企销售同比降幅收窄主要或与1政府出台稳楼市政策中央层面推总股本亿股817201动认房不认贷2多地因城施策优化限购等因素有关9月销售同比仍销售收入亿元2175773为负数主要或与部分购房者仍持观望态度预期出台更多利好政策有关利润总额亿元5382569月百强销售额环比实现241的双位数增长环比增速相比8月加快行业平均PE13322134pct房企销售额环比增长符合金九银十季节性变化且8月底起多城陆续出台稳楼市政策提高购房者信心房企方面以保交付增强客户平均股价元560信心多家民营房企近期按月披露实际交付数据以证明企业保交付能力中海建发万科等部分房企通过新媒体手段结合地点节日推出活行业相对指数表现动增强产品曝光度扩大客户范围13分梯队看9月TOP10TOP11-30TOP100房企单月销售额同比均下降但7降幅相比8月份都有所收窄同比端TOP10房企当月同比中除万科地产110中海地产241建发房产486外均同比双位数下降环比端-5百强房企销售额环比提升TOP10TOP11-30TOP100房企的环比分别为-11165455241较8月相比环比增速分别上升102pct-172210322121523226235102372223103528pct134pct房地产沪深300国央企混合所有制房企销售额环比上升民企表现仍然较弱数据来源wind方正证券研究所头部国央企及混合制企业同比降幅收窄头部民企单月销售额同比降幅均相关研究在20以上在TOP20房企中1国央企9月单月销售额同比降幅收窄为-101环比287其中华发股份同比665环比1623表现突一线城市有望陆续跟进持续看好政策加码广州优化限购政策点评20230922出2头部民企9月单月销售额同比-536环比-105其中龙湖集团旭辉集团降幅分别收窄192pct242pct3混合所有制房企9月单月方正地产销售弱修复看好政策加码坚定推荐地产板块8月统计局房地产数据点销售额同比降幅收窄为-170环比471评20230919一二线三四线城市楼市延续分化走势方正金融京沪认房不认贷政策点评京沪落实认房不认贷政策信号持续强化继续看9月我们覆盖的45城中一线二线三四线新房成交面积环比8月分好地产行情20230903别20964-23各能级城市环比变动分化主要或因购房政策的方正金融央行调整住房信贷政策点评政优化推动改善型购房者于核心一二线城市购房且三四线城市刚需购买力策力度再超预期下调首付比例存量房贷利率继续看好地产行情20230902短期内受增量新政影响较小城市分化表现受各地增量新政影响较大若后续核心一二线城市持续推出利好政策城市分化表现或将延续销售均价环比提升各房企涨跌走势分化9月销售均价环比上升68相比8月-15pct各房企涨跌走势分化主要或因1部分房企为缓解库存压力而选择降价2部分房企销售额由三四线城市回归至核心一二线城市导致销售均价上涨1敬请关注文后特别声明与免责条款房地产行业事件点评报告分梯队看TOP10TOP11-30TOP100房企9月单月销售均价分别为206751384119506元平米同比分别222-208184环比分别201-14368TOP10房企中销售均价环比除招商蛇口-106绿城中国-31有所下降外其余房企环比均上升部分房企销售均价同比涨幅较为显著保利发展22563元平米同比504华润置地27508元平米同比222建发房产22925元平米同比2079月在地方政府不断放松楼市政策的背景下市场热度提升存量房库存去化加快随着多数一二线城市优化限购政策我们认为购房者置业信心具备上升空间新房需求有待进一步提升投资建议销售回暖仍需巩固持续看好政策加码坚定推荐地产板块我们持续提示楼市回暖仍需政策进一步支持看好后续政策加码空间近期各地放松限购印证了前期判断我们认为后续政策加码空间仍然充足四季度楼市回暖值得期待坚定推荐地产板块标的建议关注我爱我家天地源天健集团招商蛇口此外建议关注一线城市标的京投发展城投控股越秀地产存量房赛道贝壳-W格局优化建发国际集团华发股份越秀地产优质龙头中国海外宏洋集团保利发展风险提示政策落地或不及预期股市或有调整风险楼市回暖不及预期2敬请关注文后特别声明与免责条款s房地产行业事件点评报告图表1TOP100房企单月销售金额图表2TOP100房企累计销售金额同比单月销售金额2022年月销售中枢亿元2021年月销售中枢单月销售金额同比房企累计销售金额同比1502000020015010015000100501000050005000-50-500-100-1002021-092022-072023-072021-032021-052021-072021-112022-012022-032022-052022-092022-112023-012023-032023-052023-092021-012021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09资料来源克而瑞方正证券研究所资料来源克而瑞方正证券研究所图表3TOP100房企分梯队单月销售金额同比图表4TOP100房企单月权益销售金额单月权益销售金额2022年月销售中枢TOP10TOP11-30亿元2021年月销售中枢单月权益销售金额同比200TOP31-50TOP51-1001200020015010000150100800010050600050040000-502000-50-1000-1002021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09资料来源克而瑞方正证券研究所资料来源克而瑞方正证券研究所图表5TOP100房企累计权益销售金额同比图表6TOP100房企分梯队单月权益销售金额同比房企累计权益销售金额同比150TOP10TOP11-30400TOP31-50TOP51-100100300502000100-500-100-1002021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092021-092023-032021-032021-052021-072021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-052023-072023-092021-01资料来源克而瑞方正证券研究所资料来源克而瑞方正证券研究所3敬请关注文后特别声明与免责条款s房地产行业事件点评报告图表7主要地产公司估值表收盘价EPS归母净利润归母净利润市盈率市净率股票简称股票代码元股元股亿元增速9月28日2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E天地源600665SH39040607996755080706345162-91488206天健集团000090SZ61101112625650110807195200722450929119招商蛇口001979SZ124040812302158108110908426652961-589530472保利发展600048SH127151719837467080706183520602291-330123113金地集团600383SH68141314515249050404611591624-351-3256万科A000002SZ13120191967716906060522622218227104-2024新城控股601155SH1330618222147561050504139401488-8891874218滨江集团002244SZ96121417806856131009374442531236181202华发股份600325SH96111415867163110707258287323-193112127建发股份600153SH991922255145400705046286657533058133建发国际集团1908HK173282837616147180908422521675331234296越秀地产0123HK8113111264766705060539543449110298131龙湖集团0960HK12141353730343305050424362320240721-4838华润置地1109HK277394448706357080707280931293451-133114103中国海外发展0688HK144212427686054040404232626412920-421135106资料来源Wind方正证券研究所备注1表中货币单位均为人民币其中H股股价已按照2023年9月28日汇率折算为人民币2天健集团盈利预测来自于方正证券研究所其余盈利预测来自于Wind一致预测平均值4敬请关注文后特别声明与免责条款s房地产行业事件点评报告分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测数量化方法或行业比较分析所得出的结论但使用以上信息和分析方法存在局限性特此声明免责声明本研究报告由方正证券制作及在中国香港和澳门特别行政区台湾省除外发布根据证券期货投资者适当性管理办法本报告内容仅供我公司适当性评级为C3及以上等级的投资者使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户若您并非前述等级的投资者为保证服务质量控制风险请勿订阅本报告中的信息本资料难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解在任何情况下本报告的内容不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者需自行承担风险本报告版权仅为方正证券所有本公司对本报告保留一切法律权利未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途如需引用刊发或转载本报告需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用删节和修改评级说明类别评级说明强烈推荐分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20以上的涨幅推荐分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10以上的涨幅公司评级中性分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10和10之间波动减持分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10以上的跌幅推荐分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数行业评级中性分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平减持分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数A股市场以沪深300指数为基准香港市场以恒生指数为基准美股市场以标普基准指数说明500指数为基准方正证券研究所联系方式北京西城区展览馆路48号新联写字楼6层上海静安区延平路71号延平大厦2楼深圳福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层广州天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券长沙天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层网址httpswwwfoundersccomE-mailyjzxfoundersccom5敬请关注文后特别声明与免责条款s