9月，百强房企销售额环比提升17.1%，同比减少29.5%，跌幅较上月收窄8.1pct；1-9月，百强房企销售额同比减少12.3%，较1-8月扩大2.3pct；8月底以来核心城市“认房不认贷”及优化限购等政策陆续落地，房企推货和市场需求短期有所修复，但修复力度仍较平缓，随着宽松政策持续加码，核心城市需求修复可期。
　　9月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,000亿元、2,940亿元、3,792亿元、4,419亿元；1,101万平、1,638万平、2,213万平、2,616万平，当月同比分别为-25.5%、-22.7%、-26.5%、-29.5%；-31.6%、-27.9%、-28.0%、-29.0%，环比分别为+16.5%、+25.1%、+24.3%、+17.1%；＋2.6%、+13.7%、+21.3%、+20.4%。
　　1-9月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为20,324亿元、28,791亿元、39,281亿元、46,567亿元；12,154万平、16,765万平、22,366万平、26,362万平，累计同比分别为-7.4%、-7.2%、-10.5%、-12.3%；-18.0%、-18.6%、-21.2%、-21.0%。
　　1-8月百强房企销售集中度同比提升3.6pct，环比则连续3个月回落。1-9月TOP50房企销售额累计同比平均值为+3.6%，中位数-5.5%，国央企表现较稳健。
　　1-8月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为18.5%、25.8%、35.1%、41.8%，百强房企销售额集中度同比提升3.6pct。
　　9月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：华发股份（+66.5%）、建发地产（+48.6%）、中海地产（+24.1%）；1-9月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为华发股份（+42.0%）、越秀地产（+39.9%）、建发房产（+32.5%）。
　　1-9月，TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为+3.6%，中位数-5.5%，其中累计同比正增长公司有20家，较上月减少3家；累计同比在+30%以上的房企有10家，以优质地方国企和地方实力民企为主。
　　投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2023年10月6日行业研究9月百强销售平稳修复核心城市需求回升可期房地产行业百强销售月报2023年9月要点房地产地产开发9月百强房企销售额环比提升171同比减少295跌幅较上月收窄81pct增持维持1-9月百强房企销售额同比减少123较1-8月扩大23pct8月底以来核心城市认房不认贷及优化限购等政策陆续落地房企推货和市场需求短期有作者所修复但修复力度仍较平缓随着宽松政策持续加码核心城市需求修复可期分析师何缅南执业证书编号S09305180600069月TOP102050100房企的全口径销售金额全口径销售面积分别为2000021-52523801亿元2940亿元3792亿元4419亿元1101万平1638万平2213万hemiannanebscncom平2616万平当月同比分别为-255-227-265-295-316联系人庄晓波-279-280-290环比分别为165251243171021-5252341626137213204zhuangxiaoboebscncom1-9月TOP102050100房企的全口径销售金额全口径销售面积分别为20324行业与沪深300指数对比图亿元28791亿元39281亿元46567亿元12154万平16765万平22366万平26362万平累计同比分别为-74-72-105-123-180-186-212-2101-8月百强房企销售集中度同比提升36pct环比则连续3个月回落1-9月TOP50房企销售额累计同比平均值为36中位数-55国央企表现较稳健1-8月TOP102050100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为185258351418百强房企销售额集中度同比提升36pct9月20家主流重点房企中销售额单月同比表现前三名的公司为华发股份665建发地产486中海地产2411-9月20家主流重点房企中销售额累计同比表现前三名的公司为华发股份420越秀地产399建发房产3251-9月TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为36中位数-55其中累计同比正增长公司有20家较上月减少3家累计同比在30以上的房企有10家以优质地方国企和地方实力民企为主投资建议2023开年监管部门密集发声明确房地产金融化泡沫化势头得到实资料来源Wind质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化优化房地产政策箭在弦上相关研报消费类商业公募REIT积极推进从供给侧看通过信贷债券股权多种方式20230903政策力度略超预期金九银十值得期综合协同三箭连珠有力提振房地产行业信心从需求侧看5年期LPR下待对近期房地产政策的跟踪报告调地方政府因城施策引导合理住房消费需求包括优化认房认贷标准20230830广州落地认房不认贷北上或为分下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给侧信用风险逐步出清促需求区施策政策陆续落地高能级城市房地产市场供需回暖明显区域分化格局进一步凸显20230826多部门联合施策松绑楼市改善性住房需求释放可期对近期房地产政策的跟踪投资建议关注三条主线1看好具备片区综合开发能力有机会参加超大特大城报告市的城市更新市占率有望提升的稳健龙头房企建议关注招商蛇口保利发展202308241-7月百城宅地成交建面同比-29中国金茂中国海外发展越秀地产华发股份中国海外宏洋集团万科A万成交楼面均价同比5土地市场月度跟踪科企业滨江集团2看好先发布局多元赛道存量资产资源丰富在商业地产报告2023年7月赛道具备核心竞争力的房企建议关注华润置地龙湖集团新城控股3看好我国产业园步入存量改革创新发展期逐步迈向专业化运营发展公募REITs利于产业园资产重估建议关注上海临港风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产1百强房企9月销售额同比边际小幅改善宽松政策持续加码市场需求回升可期11TOP102050100房企的整体销售情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计TOP10房企2023年9月TOP10房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为2000亿元1325亿元1101万平同比分别为-255-270-316较上月分别变动58pct74pct00pct环比分别为165160262023年1-9月TOP10房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为20324亿元14426亿元12154万平累计同比分别为-74-47-180较上月累计同比分别变动-25pct-30pct-17pct图1TOP10房企累计销售规模图2TOP10房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图3TOP10房企累计销售同比图4TOP10房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产TOP20房企2023年9月TOP20房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为2940亿元1911亿元1638万平同比分别为-227-265-279较上月同比分别变动124pct133pct117pct环比分别为2512231372023年1-9月TOP20房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为28791亿元20145亿元16765万平累计同比分别为-72-65-186较上月累计同比分别变动-22pct-28pct-11pct图5TOP20房企累计销售规模图6TOP20房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图7TOP20房企累计销售同比图8TOP20房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产TOP50房企2023年9月TOP50房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为3792亿元2564亿元2213万平同比分别为-265-250-280较上月同比分别变动122pct167pct148pct环比分别为2432332132023年1-9月TOP50房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为39281亿元27399亿元22366万平累计同比分别为-105-101-212较上月累计同比分别变动-21pct-19pct-08pct图9TOP50房企累计销售规模图10TOP50房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图11TOP50房企累计销售同比图12TOP50房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产TOP100房企2023年9月TOP100房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为4419亿元3009亿元2616万平同比分别为-295-292-290较上月同比分别变动81pct104pct122pct环比分别为1711492042023年1-9月TOP100房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为46567亿元32701亿元26362万平同比分别为-123-119-210较上月累计同比分别变动-23pct-22pct-10pct图13TOP100房企累计销售规模图14TOP100房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图15TOP100房企累计销售同比图16TOP100房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产12TOP50房企全口径销售额明细情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2023年9月TOP50房企中的46家房企其余4家因历史数据不足暂未纳入统计全口径销售额同比平均值为-259中位数为-3248月同比平均值为-380中位数为-414其中同比高于30030-100-30-10低于-30的公司分别有4421125家在46家房企中占比分别为8787432395432023年1-9月TOP50房企中的47家房企其余3家因历史数据不足暂未纳入统计全口径销售额累计同比平均值为36中位数-551-8月同比平均值为25中位数为-09其中同比高于30030-100-30-10低于-30的公司分别有10107713家在47家房企中占比分别为213213149149277图17TOP50房企2023年1-9月全口径销售额累计同比分布图18TOP50房企2023年9月全口径销售额同比分布资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理注本月仅统计TOP50房企中的47家房企其余3家因历史数据不足暂未纳入统计注本月仅TOP50房企中的46家房企其余4家因历史数据不足暂未纳入统计13房地产行业销售权益和操盘情况2023年1-9月TOP102050100房企累计销售额权益比例分别为710700698702同比提升20pct05pct03pct03pct环比变化-05pct-06pct-02pct-06pct2023年1-9月TOP102050100房企累计销售额操盘比例分别为977949905893同比变化10pct02pct05pct13pct环比变化04pct01pct02pct02pct敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产图19TOP102050100房企累计销售额权益比例图20TOP102050100房企累计销售额操盘比例资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理14房地产行业销售集中度情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2023年1-8月TOP102050100房企的销售金额权益销售金额口径集中度分别为185258351418较2022年1-8月同比变动29pct37pct35pct36pct百强房企整体销售集中度同比小幅回升反映市场头部房企市占率逐步提升的竞争格局但在行业整体的销售下行期2023年6-8月百强房企的销售市占率环比连续3个月出现下滑注房企集中度计算公式为各梯队房企累计权益口径销售额全国商品房累计销售额图21TOP102050100房企累计销售金额集中度图22TOP102050100房企累计销售金额集中度同比环比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理注数据截止2023年8月单位pct敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产1520家主流重点房企的销售变化情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2023年9月20家主流重点房企中有5家公司全口径销售额同比为正具体来看单月销售额同比前三名的公司为华发股份全口径销售额单月同比665权益销售额单月同比509建发地产全口径销售额单月同比486权益销售额单月同比319中海地产全口径销售额单月同比241权益销售额单月同比195图2320家主流重点房企2023年9月全口径销售金额图2420家主流重点房企2023年9月权益销售金额资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元表120家主流重点房企当月销售金额全口径销售金额亿元权益销售金额亿元企业简称2023年9月2022年9月单月同比2023年9月2022年9月单月同比碧桂园7684060-8116173307-813万科地产34313396102230220710保利发展33103840-13813502022-332融创中国95588085543470155中海地产2754221924124782074195华润置地26603112-14516041877-145招商蛇口20743501-40812802320-448金地集团13102271-4238121407-423龙湖集团14491922-2469471219-223绿城中国12721669-238920970-52新城控股593896-338446599-255中国金茂12081307-76834902-75绿地控股10181400-2739161260-273旭辉集团5401002-461280591-526建发房产1403944486964731319滨江集团8821232-284461612-247金科集团182321-433131231-433华发股份1372824665762505509越秀地产10201650-3826121645-628世茂集团202800-748142560-746合计2840337246-2371832925509-281资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产2023年1-9月20家主流重点房企中有8家公司全口径销售额累计同比为正其中累计同比表现前三名的公司为华发股份全口径销售额累计同比420权益销售额累计同比525越秀地产全口径销售额累计同比399权益销售额累计同比-153建发房产全口径销售额累计同比325权益销售额累计同比385图2520家主流重点房企2023年1-9月全口径销售金额图2620家主流重点房企2023年1-9月权益销售金额资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元表220家主流重点房企累计销售金额全口径销售金额亿元权益销售金额亿元企业简称20231-9月20221-9月累计同比20231-9月20221-9月累计同比碧桂园1965836129-4561581127574-427万科地产2805931294-1031823820341-103保利发展332103201037225802145253融创中国709514320-50540338330-516中海地产23896202501802150618922137华润置地23432202121591687113824220招商蛇口22682201621251406012300143金地集团1219316291-252755510094-252龙湖集团1376214556-5590859505-44绿城中国1306714341-898345789058新城控股60159457-36442246470-347中国金茂1095010998-0475567589-04绿地控股845010030-15876059027-158旭辉集团565110432-45829226155-525建发房产1326310013325101547333385滨江集团122141050716261196305-30金科集团17065761-70412274145-704华发股份10358729542073004788525越秀地产11190800039967147924-153世茂集团35346479-45524744535-454合计280385308537-91194379214503-94资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产2投资建议2023开年监管部门密集发声明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化优化房地产政策箭在弦上消费类商业公募REIT积极推进从供给侧看通过信贷债券股权多种方式综合协同三箭连珠有力提振房地产行业信心从需求侧看5年期LPR下调地方政府因城施策引导合理住房消费需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给侧信用风险逐步出清促需求政策陆续落地高能级城市房地产市场供需回暖明显区域分化格局进一步凸显投资建议关注三条主线1看好具备片区综合开发能力有机会参加超大特大城市的城市更新市占率有望提升的稳健龙头房企建议关注招商蛇口保利发展中国金茂中国海外发展越秀地产华发股份中国海外宏洋集团万科A万科企业滨江集团2看好先发布局多元赛道存量资产资源丰富在商业地产赛道具备核心竞争力的房企建议关注华润置地龙湖集团新城控股3看好我国产业园步入存量改革创新发展期逐步迈向专业化运营发展公募REITs利于产业园资产重估建议关注上海临港3风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期或导致居民及企业信心修复缓慢房地产销售市场回暖滞缓进而影响企业销售回款拉长房地产开发运营周期加大企业资金压力房地产市场需求不及预期风险一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还房地产企业项目竣工不及预期风险国内疫情管控优化后仍存在疫情反复的风险不排除未来疫情拖缓公司施工进度从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险房地产企业多元化业务经营不佳风险国内疫情管控优化后仍存在疫情反复的风险叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响出现多元业务经营效果不及预期投资回报收益率表现不佳等风险房地产企业信用风险部分房企23年仍将面对债务到期高峰叠加三道红线降杠杆要求现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告