深耕基础物服，聚焦布局增服赛道，致力打造领先的优质物管品牌：
　　中海物业是我国资深的、具有央企背景的物管品牌，其最早于香港开展物管服务，现已深耕行业近40年。公司目前主要提供物业管理服务、住户和非住户增值服务以及停车位买卖业务。在保证高质量的物管服务的前提下，通过搭建优你互联平台，贴近业主客户需求，提升满意度，助推住户增值服务发展。同时，兴海物联推动公司数字化、智慧化转型，具有差异化、定制化的增值服务有望成为另一核心增长点。公司发展期间不断追求服务质量提升，树立良好服务口碑，丰富的经验使得公司成为行业内排名前列的品质物企。
　　行业迎来新发展阶段，物管市场规模有望保持双位数增长：
　　为应对激烈的市场竞争、满足标准及专业化服务需求、同时降低对关联方的依赖，物企日益加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力等综合实力的打造，巩固扩大基本盘；同时深挖增值服务，打造物服企业“第二增长曲线”。行业也将迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。伴随中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高，预期物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，5年CAGR为13%。
　　关联方稳中求进，物业自身品牌力强劲，内生外拓优势突出：
　　近年来，关联方销售速度以及充沛土储保障了公司未来在管面积增长的确定性。同时，凭借中海物业于行业内积累的多年品牌影响力，外拓实力亦在进一步加强，市场化拓展为公司带来更多业务开展的可能性。截至1H23年，公司业务分部于154座城市，服务共1818个项目，800万余客户，在管面积达3.63亿平方米，其中关联方和第三方面积占比约为6:4。
　　投资建议：
　　中海物业作为国资物企，其管理规模有保障，经营稳健、韧性强。在保证提供品质服务的基础上，积极拓宽业态，找寻更多业务机会，未来有望实现增长目标。我们预计公司2023-2025年EPS分别0.52/0.66/0.83港元，给予目标价11.2港元，对应2024年17.0倍PE，0.6倍PEG，较现价有28.9%的涨幅空间，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示
　　1、基础物管业务扩张不及预期；
　　2、增值服务开展不及预期；
　　3、收缴率不及预期；
　　4、市场环境、政策等风险。

研究报告全文：深度报告买入践行高品质稳健发展展现央企先行风范中海物业2669HK2023-09-27星期三投资要点深耕基础物服聚焦布局增服赛道致力打造领先的优质物管品牌目标价112港元中海物业是我国资深的具有央企背景的物管品牌其最早于香港开展物管现价869港元服务现已深耕行业近40年公司目前主要提供物业管理服务住户和非住预计升幅289户增值服务以及停车位买卖业务在保证高质量的物管服务的前提下通过搭建优你互联平台贴近业主客户需求提升满意度助推住户增值服务发展同时兴海物联推动公司数字化智慧化转型具有差异化定制化的重要数据增值服务有望成为另一核心增长点公司发展期间不断追求服务质量提升日期20230926树立良好服务口碑丰富的经验使得公司成为行业内排名前列的品质物企收盘价港元869行业迎来新发展阶段物管市场规模有望保持双位数增长总股本亿股3287为应对激烈的市场竞争满足标准及专业化服务需求同时降低对关联方的总市值亿港元28563依赖物企日益加强第三方外拓能力理性参与收并购注重品牌力服务净资产亿港元3937能力等综合实力的打造巩固扩大基本盘同时深挖增值服务打造物服企总资产亿港元10325业第二增长曲线行业也将迎来聚焦于服务品质提升单盘盈利能力和52周高低港元1086468品牌价值提升的提质增效独立发展的新阶段伴随中国经济稳定持续发展每股净资产港元120城镇化进程加快人均可支配收入和消费能力的提高预期物业管理服务收数据来源Wind国元证券经纪香港整理入规模将于2026年达到8382亿元5年CAGR为13关联方稳中求进物业自身品牌力强劲内生外拓优势突出主要股东近年来关联方销售速度以及充沛土储保障了公司未来在管面积增长的确定中国海外集团有限公司5602性同时凭借中海物业于行业内积累的多年品牌影响力外拓实力亦在进银乐发展有限公司516一步加强市场化拓展为公司带来更多业务开展的可能性截至1H23年公司业务分部于154座城市服务共1818个项目800万余客户在管面积达363亿平方米其中关联方和第三方面积占比约为64投资建议相关报告中海物业作为国资物企其管理规模有保障经营稳健韧性强在保证提供品质服务的基础上积极拓宽业态找寻更多业务机会未来有望实现增长目标我们预计公司2023-2025年EPS分别052066083港元给予目标价112港元对应2024年170倍PE06倍PEG较现价有289的涨证幅空间首次覆盖给予买入评级券港币百万元2021A2022A2023E2024E2025E营业收入944212689164692091226558研研究部同比增长443344298270270姓名陈欣毛利率174159163166169究归母净利润SFCBLO5159841273169321712733同比增长41029433028225报电话0755-21516057每股盈利港元030039052066083告EmailchenxingyzqcomhkPyEuN86元9HKD290224169132105数据来源wind公司年报国元证券经纪香港预测请务必阅读投资评级定义和免责条款深度报告目录1中国资深的物企品牌511公司简介深耕经营积聚优势512发展历程613国资控股且股权结构集中714营收稳健增长独立外拓能力逐渐增强82物管行业分析1121物管行业发展现状1122预期行业将保持稳步增长163公司亮点1731关联方背景雄厚发展稳字当头1732区域均衡发展聚焦高能级城市发展2233外拓能力愈加强劲积极获取非住业态项目2334住户增值业务贴近业主需求优你互联搭建服务平台2635海博工程贯穿建筑服务全链条兴海物联助力科技赋能2736优化内部组织结构提质增效成果明显3037公司确立十四五战略规划目前稳步推进实现314财务分析3241公司毛利率迎来企稳之势3242公司费用率处于业内较低水平费率管控能力逐渐增强335盈利预测与投资建议3551盈利预测3552投资策略35风险提示362深度报告图目录图1业务品牌矩阵5图2公司发展历程7图3公司股权结构7图4公司总营收百万港元及增速8图5公司归母净利百万港元及增速8图6公司物管服务营收百万港元及增速8图7非住户增值服务收入情况百万港元9图82019年2022及1H2023年非住户增值各项服务占比对比9图9住户增值服务收入情况百万港元10图102019年与2022年住户增值各项服务占比对比10图11在管面积中关联方和第三方外拓来源面积百万方及占比10图1216-21年物业管理服务收入-业务类型亿元11图1316-21年物业管理服务在管面积亿方11图1416-21年百强物企在管面积亿方及市占率12图1519-21年前十物企在管面积亿方及市占率12图1622年样本物企增值服务收入百万及增速占比12图1722年样本物企业主及非业主增值服务收入百万增速及占比13图1822年样本物企业主增服与基础物管服务毛利率对比13图192022年新增第三方外拓面积万方及占合约比14图20上市物企披露并购交易金额亿元及占比15图2119-22年行业收并购交易宗及金额亿元15图222016-2026E年物管行业劳工月均工资元16图232010-2022年中国城镇化率17图242010-2022年城镇及农村人均可支配收入元17图25预测22-26年全业态物管服务收入亿元17图26预测22-26年物管服务在管面积亿方17图27中建体系下公司18图28中海地产业务分部图19图37公司在管面积百万方及增速243深度报告图38公司新增外拓合约面积百万方及增速24图40公司拓展业态丰富25图41中标项目来源占比25图42中海租赁铺面26图43美居业务样板间26图44优你生活平台27图45全链条非住户增值服务28图46海博工程实施一线五链发展战略28图47兴海物联智慧服务能力28图48智慧商业综合体解决方案30图49智慧养殖管理解决方案30图50冬奥会张家口赛区项目服务案例以及智慧场馆解决方案30图5119-22年坪效百万港元平方米及增速31图5219-22年人效百万港元人次及增速31图53公司十四五规划战略32图54各分部毛利率及综合毛利率情况33图55对比各物企毛利率情况及毛利变动幅度33图56公司销售行政及一般费用亿港元及SGA率34图57公司18-1H23年归母净利率34图581H22及1H23年各物企归母净利率对比34图5922年应收账龄占比35表目录表12022年部分物管服务企业收并购情况15表2对比各物企SGA率情况34表3在管面积预测35表4行业估值364深度报告1中国资深的物企品牌11公司简介深耕经营积聚优势具备央企背景的物管企业中海物业是隶属于中国建筑集团公司旗下中国海外集团的物业管理服务公司其成立于1986年最早在香港开展物管服务并逐渐进驻内地城市作为中国物业管理服务行业的开拓者引领者公司积淀了37年的技术与经验旨在成为卓越的国际化资产运营服务商是首批获得一级资质物管品牌亦是业内率先通过国际体系认证符合国际服务质量标准的资深物企公司业务布局广阔服务面积达32亿方截至2023年6月30日公司主要提供基础物管服务增值服务及停车位买卖业务业务分布于154座城市覆盖除西藏台湾外所有省份和自治区的省会城市四个直辖市以及香港澳门行政区服务面积达363亿平方米共1818个项目超800万客户积淀丰富的基础物管经验深耕服务不动产全生命周期能力公司坚守基础物管业务主航道为客户提供更有序安全便捷健康舒适的长期服务体验公司在提供高品质的基础物服的前提下推出创新性具有针对性的住户增值服务以更好的贴合不同客群的差异化需求同时公司不断深耕不动产开发运营的发展经验为商写产业园等开发运营商从专业预防角度来提供贯穿全生命周期的管理运营服务为客户降低建造成本和管理成本提高交付率及客户满意度公司于物管市场中位居前列公司孜孜不倦于追求服务质量的提升使得其在行业内树立了良好的口碑逐渐成长为行业内排名前列的龙头央企物企自2021年公司在中指院发布的中国物业服务百强企业名单中保持位列前十名图1业务品牌矩阵资料来源公司官网国元证券经纪香港整理5深度报告12发展历程中海物业的历史最早可以追溯到1986年建立之初为中国海外发展集团的全资子公司公司将西方已成熟先进的管理服务经验完美融合我国传统文化先于香港地区开展物管服务业务经过在香港积累的物管经验于1991年将港式物业管理经验移植至内地在深圳成立了第一家中海物业内地公司随后公司获得首批全国物业管理示范住宅小区认证及物业管理一级资质并于1995年进入广州上海成立公司逐步在中国内陆开展物业管理业务带动了沿海发达地区现代物业管理的蓬勃发展1996年-2006年是公司规模迅速扩张的时期服务足迹遍布中国大陆20多个省份及港澳地区而公司在扩张的同时亦注重品质的发展获得多项荣誉认证1996年获得ISO9000国际品质体系认证也是我国物业管理行业中第一家获得此认证的物企1999年再次成为业内第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证的物企将规范化的管理标准提升到又一新高度随后在不断发展自身业务时公司于2002年开发出拥有自主知识产权的物业管理软件以更好更高效的服务客户2005年公司发布了中海物业发展战略白皮书并于之后一年与越南胡志明市享誉盛名的城市建设级开发商达成合作将中海物业服务模式成功推出国门开创了我国品牌物管企业顾问模式国际化输出的先河2007-2014年公司在全国各大主流城市树立物业服务样板工程用示范效应带动品牌项目管理特色与服务亮点的全国性辐射公司于2012年开始集团化运营迈出了专业化精细化管理的新步伐公司在上市前收购了中建物业中海宏洋物业等进行资源整合于2015年10月23日以分拆的方式在港交所主板上市代码为2669HK公司从单一的服务型运营模式逐步向资源型平台型资本型模式过渡正式登陆资本市场于2015年底公司已向50个城市地区提供服务共在管超8000万平方米公司于上市后一年正式上线一站式社区O2O平台优你家APP并推出PLUS物业服务体系利用线上互联网技术结合线下传统服务模式为居民客户带来更为便捷的新型服务体验2017年公司将智慧社区概念在200多个社区推广实施并且将兴海物联和优你互联两大服务平台在全国全国上线除了精细化自身业务质量公司不断致力于通过服务模式创新和技术创新为客户提供个性化差异化的优质服务为不断超越发展奠定了基础6深度报告图2公司发展历程资料来源公司官网国元证券经纪香港整理13国资控股且股权结构集中公司股权结构相对集中稳定中国海外集团为控股股东共持有6118其中包括直接持有5602股份以及通过银乐发展有限公司间接持有的516自上市以后中海集团始终保持612的股份持有同时并未有股本上的变动经股权穿透国资委为公司的实际控制人中国海外集团于1979年在香港成立除中海物业外旗下还拥有中国海外发展0688HK中海宏洋0081HK中国建筑国际3311HK以及中国建筑兴业0831HK四家上市公司业务涵盖不动产开发运营承建与基建投资等构建集建造运营服务和投资于一体的全产业链综合业务模式中海系整体资源背景雄厚图3公司股权结构资料来源公司官网Wind国元证券经纪香港整理7深度报告14营收稳健增长独立外拓能力逐渐增强业绩保持稳健增长近5年公司收入录得持续增长从2018年的418亿港元跃升至2022年的1269亿港元于22年首次突破百亿大关5年复合增速达到320得益于公司在管面积的持续增长以及增值服务的有序开展1H2023年营收同比增长232至716亿港元其中物管服务和增值服务业务占比超95于2019年单独列示出的停车位买卖收入占比仅为低单位数对公司总收入贡献较小由于公司综合毛利率微升以及持续优化管理能力提质增效归母净利润于期间内达至73亿港元同比增长392增长势头亦保持稳健图4公司总营收百万港元及增速图5公司归母净利百万港元及增速资料来源公司年报国元证券经纪香港整理资料来源公司年报国元证券经纪香港整理从业务结构来看物业管理服务为公司最主要的收入来源因在管面积的持续扩大18-22年物管收入复合增速达3031H23年同比增长177达516亿港元近五年收入占比保持70以上物管服务是公司收入的基石业务的持续发展保证了公司总营收的稳定增长图6公司物管服务营收百万港元及增速资料来源公司年报国元证券经纪香港整理增值服务占比稳步提升亦是公司未来的重要发展方向该分部服务近年来快速发展18-22年收入复合增速达352于1H23年实现营收192亿港元收入同8深度报告比增长45占总收入之比从2018年的21攀升至期内的27从非住户增值业务来看自2019年公司调整业务归类口径非住户增值业务收入保持稳健增长19-22年复合增速达3201H23年因海博工程向商企客户及业主提供设备安装维修保养以及绿化工程服务量大幅增加以及在疫情复常下交付前服务销项查验以及顾问服务的进度有所追回期内营收共计实现121亿港元同比增长393收入占比同比增长19个百分点从收入结构来看此前交付前服务收入占比始终高于工程服务但在房地产销售下行以及疫情冲击的背景下交付前服务收入占比逐年有所递减而工程服务近年来发展逐步加快19-22年收入复合增速达52同时占比亦在逐渐扩大于23年中期占比过半达55预计未来随着海博工程围绕建筑物时间线提供的工程服务业务量增加以及兴海物联更好的科技赋能工程服务占比将进一步扩大从住户增值业务来看该分部收入19-22年复合增速达269凭借公司专注于提供中高端物管服务服务的优质客户具有较高消费能力以及疫情影响消散后社区人流量恢复美居等居家生活服务得以正常开展1H23年同比增长569至71亿港元整体来看公司手握超800万业主客源同时享有各种社会关系及业务生态资源尤其是未来以客户需求为核心出发点的购物协销收入有望进一步增长图7非住户增值服务收入情况百万港元资料来源公司年报国元证券经纪香港整理图82019年2022及1H2023年非住户增值各项服务占比对比资料来源公司年报国元证券经纪香港整理9深度报告图9住户增值服务收入情况百万港元资料来源公司年报国元证券经纪香港整理图102019年与2022年住户增值各项服务占比对比资料来源公司年报国元证券经纪香港整理关联方支持稳健第三方外拓力度加大公司的项目获取通常源于关联方供给和第三方外拓关联方稳定的项目供给多年来在公司的经营表现中扮演着重要角色但伴随公司逐步坚定市场外拓的信心不断加大外拓力度市场化外拓的贡献程度正趋于增强截至1H23年第三方外拓面积达138亿平方米4年复合增速达1061占总面积的378占比同比增长5个百分点图11在管面积中关联方和第三方外拓来源面积百万方及占比资料来源公司年报国元证券经纪香港整理10深度报告2物管行业分析21物管行业发展现状211行业规模持续扩张增值服务占比稳步提升行业规模持续扩张市场规模双位数增长伴随中国房地产市场的快速发展服务类型的不断丰富物管行业的市场规模也在不断增长据沙利文2016-2021年我国物业管理服务收入从2414亿元增长至4340亿元CAGR为124基础物管增速稳健在管面积稳步提升以服务类型划分2016-2021年基础物管服务收入从2016年的1999亿元增长至2021年的3229亿元年复合增速达102期内总在管建筑面积从309亿平方米增长至372亿平方米年复合增长率为38其中非住宅物业在管面积增速高于住宅物业增值服务收入增速领先占比稳步提升2016-2021年作为新盈利增长点的增值服务业务收入从415亿元增长至1111亿元年复合增速达218收入贡献也从2016年的172增长至2021年的256图1216-21年物业管理服务收入-业务类型亿元图1316-21年物业管理服务在管面积亿方资料来源弗若斯特沙利文国元证券经纪香港整理资料来源弗若斯特沙利文国元证券经纪香港整理212行业市场化竞争加剧头部效应显著集中度持续提高物业管理本身准入门槛较低资金储备要求不高市场参与者众多市场较为分散且呈现完全竞争状态其中中小型物管企业受资金管理能力等因素限制业务结构相对单一服务模式缺乏创新同质化严重竞争尤为激烈通常头部物企具有较为雄厚的资金实力及较强的管理能力其业务可更为多样化个性化精细化同时通过收并购的方式实现规模扩张可拉开与其他中11深度报告小物企的差距市场整合提速据中指院统计物业服务百强企业在管面积市占率提升至21年的523其中21年行业前十物企在管面积均值为百强物企的62倍达36亿平方米管理面积同比增速达3423高出百强企业同比增速1754个百分点头部效应显著市占率持续提升图1416-21年百强物企在管面积亿方及市占率图1519-21年前十物企在管面积亿方及市占率资料来源中指院国元证券经纪香港整理资料来源中指院国元证券经纪香港整理213深挖增值服务业务多元化发展从目前行业发展特点来看物企在稳固自身基础物服收入的前提下积极探索增值服务的发展22年众多物企增值服务业务收入实现快速增长成为助推营收增长的重要引擎较多样本物企社区增值服务的收入占比超过20在物管公司中所承担的角色愈发重要随着服务内容及品类不断丰富渗透率不断提升收入贡献有望进一步提高图1622年样本物企增值服务收入百万及增速占比资料来源公司公告国元证券经纪香港整理12深度报告其中社区增值服务凭借贴近社区居民的天然优势守住社区的流量入口挖掘巨大的多元生活服务潜能通过生活服务代理服务以及文化服务等向业主提供多元化差异化定制化的增值服务不仅提升了业主满意度及品牌力也成为应对激烈竞争环境变化的业务发展突破口社区增服将推动物管行业从传统管理服务到以社区消费为主导的新型管理服务的转型升级也打开了物业服务企业第二增长曲线与基础物管服务相比社区增值服务在一定程度上对人工的依赖度相对较低一定程度上可以减少人员的投入且本身经营方式灵活内容丰富可根据服务内容合理制定收费标准因此毛利率相较于基础物管服务整体偏高这也是物业公司开展社区增值服务的内在驱动力图1722年样本物企业主及非业主增值服务收入百万增速及占比资料来源公司公告国元证券经纪香港整理图1822年样本物企业主增服与基础物管服务毛利率对比资料来源公司公告国元证券经纪香港整理13深度报告214物企积极第三方开拓经营独立性增强从物企出身来看物管公司是从房地产开发商分拆而来较为常见在房地产行业发展的黄金期背靠母公司诸多项目资源物管公司能够实现规模及经营业绩的快速增长且由于项目获取容易物管公司对于提升自身管理服务能力以及对品牌力的打造缺乏动力当房地产行业增速放缓物企公司仅依托母公司项目资源增长动能已然不足且房地产出现流动性危机令物企从对母公司的依赖转为被拖累从对规模的诉求及增长性角度考虑加快第三方外拓成为物管公司发展的必然趋势也激发物管公司在提升服务能力服务质量品牌力管理效率等方面的内生动力以提升第三方外拓的综合竞争实力根据中指院发布的专项研究2022年前五十物企新增总面积约为239亿平方米平均面积048亿平方米其中第三方外拓面积占总新增合约面积的78达187亿平方米第三方外拓面积占比较高表明关联方的贡献程度趋于减弱物企公司经营独立性在增强我们认为具备较强的第三方外拓能力将是物企的核心竞争力之一亦是能够支持公司稳定长远发展的关键图192022年新增第三方外拓面积万方及占合约比资料来源中指院国元证券经纪香港整理215收并购趋于理性注重标的质量及协同性21年物企收并购热情高涨民营物企野蛮生长遭受重创除借力关联方和积极独立外拓收并购也是物企扩张规模的重要手段之一出于扩大规模提升市场占有率以及增强竞争能力的目的自2020年物企收并购交易热度高涨于2021年推向白热化阶段中指院数据21年行业总收并购交易对价总额高达328亿元同比增长2565当中民营物企更为激进据克尔瑞统计21年民营物企并购交易金额占比达9914深度报告然而不计成本后果激进的收并购所带来的负面影响也开始逐渐显现所收购标的良莠不齐整合效益不佳拖累整体盈利水平高溢价收购的标的受疫情市场环境影响经营业绩恶化商誉减值成本摊销大幅增加且在房地产行业出现流动性危机下应收账款激增物企坏账压力进一步加大均导致利润被侵蚀板块估值也受到重创2022年尤其是民营物企因收并购带来的商誉减值致利润受损严重例如碧桂园服务收并购带来的商誉减值合同及客户关系摊销约28亿元是公司净利润下滑的主要原因并购市场紧急刹车逐渐回归理性国央企成为并购市场主力根据中指院已披露相关信息显示22年物管行业的并购交易较2021年几近腰斩仅达31宗交易金额1063亿元不到21年全年金额的三成其中拥有国央企背景的物管公司相对于民营企业表现更为稳健同时具备政府信用背书品牌优势以及资金支持表现出较强的抗风险及抗周期特性一跃成为收并购市场的主力期内国央物企共参与并购事件11宗涉及金额593亿元约占全年并购金额558但总体而言不论是国资还是民营物企收并购均更为审慎愈加注重标的的业务质量估值盈利能力地域布局并与企业自身的战略协同性等方面做出综合权衡图20上市物企披露并购交易金额亿元及占比图2119-22年行业收并购交易宗及金额亿元资料来源克尔瑞物管国元证券经纪香港整理资料来源中指院国元证券经纪香港整理表12022年部分物管服务企业收并购情况资料来源中指院国元证券经纪香港整理15深度报告216加强数字化智能化管理能力降本增效物管服务属于劳动密集型的行业其需要大量劳动力提供安保清洁园艺维修等各种服务劳工成本进而也成为轻资产物企中最大的成本开支之一据中指院数据百强物管公司的劳工成本占平均运营成本比例从2016年的534上升到2021年的584根据国家统计局统计2016年至2021年物业管理服务市场从业人员的平均工资从4218元增长至5966元6年复合增长率为72预计至2026年人均工资将上涨至8516元从管理效率的角度来看智慧物管系统可以实现信息化管理对管理区域实施全方位实时的监控相较于仅依靠人工管理智慧网络能将信息数据集中处理传输促进了各部门之间沟通交流的协同性和质量有效提升了管理效率同时利用智慧平台将人设备服务互联互通不仅节约了人力工作时间让服务流程更为简化还减少了各方面的开支为物企带来更好的经济管理效益例如许多物管企业所在管很多小区已开始运用电子门禁智慧停车场等信息应用程序使得监控管理服务更加规范快速智能缴费平台等其他技术工具也让物企管理更为透明化增强与业主间的信任关系已实现更好的服务在不断上涨的劳工成本下数字化及智能化等新技术的运用将有助物管公司实现降本增效也是未来行业发展的主要趋势之一图222016-2026E年物管行业劳工月均工资元资料来源弗特斯沙利文国元证券经纪香港整理22预期行业将保持稳步增长居民消费能力提升物管服务需求增多行业增长空间仍旧广阔根据国家统计局统计我国城镇化率从2010年的4970提升至2022年的6522同比上升05个百分点同期城镇和农村人均可支配收入分别从188063万元增长至493201万元CAGR分别为8361015物业管理服务作为提高居民生活品16深度报告质和城市环境建设的重要载体中国经济稳定持续发展城镇化进程加快人均可支配收入和消费能力的提高将提升对物业管理服务的需求同时在政策利好技术迭代人们普遍追求美好生活的时代大背景下物管服务行业将保持稳步增长据弗特斯沙利文预测物业管理服务收入规模将于2026年达8382亿元5年CAGR为13行业规模保持双位数的稳步增长其中基础物管服务和增值服务收入将分别从2022年的3703亿元和1445亿元增长至2026年的5447亿元和2935亿元5年CAGR分别达101194图232010-2022年中国城镇化率图242010-2022年城镇及农村人均可支配收入元资料来源国家统计局国元证券经纪香港整理资料来源国家统计局国元证券经纪香港整理图25预测22-26年全业态物管服务收入亿元图26预测22-26年物管服务在管面积亿方资料来源弗特斯沙利文国元证券经纪香港整理资料来源弗特斯沙利文国元证券经纪香港整理3公司亮点31关联方背景雄厚发展稳字当头中海物业早先为中国海外发展下称中海地产附属子公司后以实物分派介绍上市的方式在港交所上市而中海地产的母公司为隶属于中国建筑的中国海17深度报告外集团中国建筑下称中建作为国内建筑领域中央直管的骨干央企其业务辐射能力强产业覆盖全链条经营规模大是我国专业化经营历史悠久市场化经营最早一体化程度最高的投资建设集团之一公司于2022年位列财富世界500强第9位中国企业500强第3位稳居ENR全球最大250家工程承包商的首位保持着行业全球最高信用评级中建集团于市场中的竞争力和品牌影响力不断提升进一步巩固了行业的领先地位中建旗下分支众多拥有7家上市公司上百家二级公司业务涵盖投资开发-地产开发建造融资持有运营工程建设-房屋建筑基础设施建设勘察设计新业务-绿色建造节能环保电子商务等多个板块实现了建筑工程行业里的一揽子覆盖图27中建体系下公司资料来源中国建筑公司官网国元证券经纪香港整理18深度报告中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌以中海系为地产板块的业务核心中海地产的品牌价值始终在国内地产行业中保持着领先地位其主要在粤港澳大湾区长三角京津冀等国家战略区域的多个经济活跃城市开展地产开发业务中建地产则是公司各局院地产业务所使用的品牌主要业务为补充中海地产开发城市包括三四线城市地产项目的属地化经营两大地产品牌相辅相成构建了均衡稳健的全国性战略布局图28中海地产业务分部图资料来源中海地产公司公告国元证券经纪香港整理中建集团整体经营稳健予以中海物业良好支撑作为稳字当头的央企关联方首先要实现自身业务的稳健经营才能保证更好的向物管子公司正向输血近年来中建整体地产板块的合同销售保持稳定增长2017-2020年合约销售额及合约销售面积的复合增速分别达到238和146在房企中保持着上游水平然而受到新冠疫情反复及地产环境下行等影响自21年合约销售面积及金额增速开始有所放缓尤其是2022年在全球经济遭遇疫情美元加息等多重因素刺激下国内经济与居民收入增长预期转弱中国地产行业面临了需求端的收缩供给端的冲击压力叠加行业政策严厉收紧房地产市场遭到自1998年内地商品房制度改革以来降幅最大的一年22年百强房企销售总额同比下降423中建亦受大环境影响整体合同销售较之前降幅有所增大期内合同销售额及面积同比分别下降104和340尽管如此中建仍然展现出跑赢行业的销售表现以19深度报告合同销售金额口径来看整体中建在行业内的市占率持续提升市占率同比提高061个百分点至332在较为疲弱的市场环境下中国建筑仍能在市场稳中求进充分体现了中建集团作为央企的强劲实力韧性的经营也为中海物业提供了稳健的后背支持图29中海地产宏洋及中建地产合约销售金额亿元图30中海宏洋及中建地产合约销售面积万方资料来源中建公司公告国元证券经纪香港整理资料来源中建公司公告国元证券经纪香港整理图31中建整体市占率资料来源公司公告国元证券经纪香港整理中建集团土地储备充裕保障物企未来管理规模在地产行业投资拿地意愿处于低位时整体央国背景地产商的拿地占比居于高位作为优质的大型央企中建具备了维持充足资产来积极扩充土地规模的能力不论是中海地产还是中建地产一直稳健储备土地其中中建地产于去年拿地逆势增长首次超越中海地产土储同比上涨108而中海地产虽拿地速度有所放缓但是在积极审慎的扩土策略下中海地产更注重土储结构的均衡性和优质性并坚持主流城市主流地段主流产品的发展定20