核心观点
　　中海物业2023H1实现营业收入71.6亿港元，同比增长23.2%；归母净利润7.3亿港元，同比增长39.2%。公司当期归母净利润增速大于营收主要因为：1）整体毛利率提升。上半年公司毛利率16.0%，较去年同期提升0.9个百分点，其中基础物管毛利率14.7%，提升1.3个百分点；增值业务毛利率达19.4%，占比提升带动整体毛利率提高。2）精简人力资源架构，销管费率持续下降。
　　事件
　　中海物业公布2023年中期业绩，2023H1实现营收71.6亿港元，同比增长23.2%；归母净利润7.3亿港元，同比增长39.2%。
　　简评
　　公司业绩表现超预期，降本增效成效显著。2023H1公司实现营业收入71.6亿港元，同比增长23.2%；归母净利润7.3亿港元，同比增长39.2%。公司当期归母净利润增速大于营收主要因为：1）整体毛利率提升。上半年公司毛利率16.0%，较去年同期提升0.9个百分点，其中基础物管毛利率14.7%，提升1.3个百分点；增值业务毛利率达19.4%，占比提升也带动整体毛利率提高。2）精简人力资源架构，销管费率持续下降。
　　公司基础物管外拓显著发力，盈利能力明显提升。2023H1公司实现在管面积3.6亿平，同比增长26.5%；新签合约金额29.7亿港元，同比增长16.0%；基础物管毛利率上升1.3个百分点至14.7%，带动整体毛利率提升0.9个百分点至16%。在管面积中，来自关联方及第三方外拓占比分别为62.2%/37.8%，第三方在管面积同比增长53.7%至1.4亿平。边际变化上看，新增4300万平在管面积中关联方及第三方外拓占比别为25.5%/74.5%，公司积极外拓，向在管面积内生和外拓1：1战略目标持续发力。
　　增值服务增速亮眼，盈利能力略有承压。2023H1公司增值服务营收19.2亿港元，同比增长45.3%，收入占比提升3.3个百分点至26.7%，毛利率下降1.1个百分点至19.4%。其中住户/非住户增值服务收入7.1/12.1亿港元，同比增长56.9%/39.3%，毛利率29.4%/13.5%，下降0.9/1.9个百分点，毛利2.1/1.6亿港元。
　　首次覆盖给予买入评级，目标价13.53港元。我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.52/0.67/0.85港元。公司居于物企第一梯队，未来有望保持高增长，FCFF模型显示公司合理股价在13.53港元，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险分析
　　1、业务拓展与增值服务不及预期。受到疫情、经济下行、房地产市场下行、市场竞争加剧的多重影响，公司业务拓展与社区增值服务的不确定性增强，发展存在不及预期的风险。
　　2、盈利能力下行风险。物管市场竞争愈发激烈，可能影响公司市拓规模和项目的利润率水平，毛利率可能承压。同时人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
　　3、坏账风险增加。公司应收款科目增加，受房地产行业下行周期影响，关联房企对公司的支持可能减弱，拉长应收账款的回收周期。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评地产业绩表现超预期降本增效成效显著中海物业2669HK中海物业2023中期业绩点评核心观点首次评级买入中海物业2023H1实现营业收入716亿港元同比增长232竺劲归母净利润73亿港元同比增长392公司当期归母净利润zhujinbjcsccomcn增速大于营收主要因为整体毛利率提升上半年公司毛利率1SAC编号S1440519120002160较去年同期提升09个百分点其中基础物管毛利率SFC编号BPU491147提升13个百分点增值业务毛利率达194占比提升黄啸天带动整体毛利率提高2精简人力资源架构销管费率持续下降huangxiaotiancsccomcns1440118090021事件SAC编号s1440520070013中海物业公布2023年中期业绩2023H1实现营收716亿港元同比增长232归母净利润73亿港元同比增长392发布日期2023年08月23日当前股价825港元目标价格6个月1353港元简评公司业绩表现超预期降本增效成效显著2023H1公司实现营主要数据股票价格绝对相对市场表现业收入716亿港元同比增长232归母净利润73亿港元同比增长392公司当期归母净利润增速大于营收主要因为1个月3个月12个月1整体毛利率提升上半年公司毛利率160较去年同期提04980230011235231513升个百分点其中基础物管毛利率提升个百分091471312月最高最低价港元1092494点增值业务毛利率达194占比提升也带动整体毛利率提总股本万股32868605高2精简人力资源架构销管费率持续下降流通H股万股32868605公司基础物管外拓显著发力盈利能力明显提升2023H1公司总市值亿港元27117实现在管面积36亿平同比增长265新签合约金额297亿流通市值亿港元27117港元同比增长160基础物管毛利率上升13个百分点至147带动整体毛利率提升09个百分点至16在管面积近3月日均成交量万48701中来自关联方及第三方外拓占比分别为622378第三方主要股东中国海外集团有限公司在管面积同比增长537至14亿平边际变化上看新增43005602万平在管面积中关联方及第三方外拓占比别为255745公司积极外拓向在管面积内生和外拓11战略目标持续发力股价表现63增值服务增速亮眼盈利能力略有承压2023H1公司增值服务43营收192亿港元同比增长453收入占比提升33个百分点233至267毛利率下降11个百分点至194其中住户非住户-17增值服务收入71121亿港元同比增长569393毛利率-37294135下降0919个百分点毛利2116亿港元202282220229222023122202322220233222023422202352220236222023722首次覆盖给予买入评级目标价1353港元我们预测公司202210222022112220221222中海物业恒生指数2023-2025年EPS分别为052067085港元公司居于物企第一梯队未来有望保持高增长FCFF模型显示公司合理股价在相关研究报告1353港元首次覆盖给予买入评级本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明中海物业港股公司简评报告重要财务指标2022A2023E2024E2025E营业收入百万港元12689163242074726134YOY3439286527092597净利润百万港元127315172030220893280258YOY2940351228402688EPS元股039052067085PE倍216115991245982图表1公司2023H1实现营业收入716亿港元图表2公司2023H1实现归母净利润73亿港元营业收入亿港元营收yoy归母净利润亿港元归母净利润yoy14005001404504504001200120400350100035010030030080080250250600200200601504001504010010020020505000000000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表3公司整体盈利水平有所提升图表4公司各细分业务毛利率毛利率归母净利率物业管理服务毛利率非住户增值服务毛利率250住户增值服务毛利率停车场买卖服务毛利率502004540351503025100201550105000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明1中海物业港股公司简评报告图表52023H1增值服务占公司总营收比重上升至268图表6公司销管费率持续下降物业管理服务增值服务非住户增值服务住户增值服务停车场买卖服务管理及销售费用率1000203242012909979768669999080168179166801901687070606050509014040752742745721700303020201010000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表7公司2023H1在管面积达36亿平增速265图表8公司在管面积378来自第三方占比不断提升来自关联方第三方外拓在管面积百万方在管面积增速100400458112690276350403280803780353007030250602520050209198741504015724672030622010010205051000201820192020202120222023H1020192020202120222023H1资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表9FCFF估值参数名称预测值预测项目结果无风险利率202022-2033年FCFF现值百万港元26956市场收益率120永续期FCFF现值百万港元12946Beta135合计百万港元39902股权成本1550减金融资产百万港元0债务成本003减净负债百万港元-4553债务总资本0总股本价值百万港元44455权益总资本100总股本百万股3287WACC1550每股价值港元1353资料来源公司公告Wind中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明2中海物业港股公司简评报告图表10可比公司估值表归母净利润亿元PE公司名称公司代码市值亿元2021A2022A2023E2022A2023E华润万象生活1209HK6986172221282317248万物云2602HK2616167151186173141保利物业6049HK191285111139172137招商积余001914SZ1633515978275210平均值234184中海物业2669HK252980113141224179资料来源公司公告Wind中信建投注中海物业2023年归母净利润为预测值其余为wind一致预期报表预测图表11报表预测利润表单位百万港元资产负债表单位百万港元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E收入12689163242074726134流动资产9527126281648021265销售成本-10669-13661-17368-21882银行结余存款及现金46916406857211304毛利2020266333794252贸易应收款项及应收票据2900373147425974其他净收入及收益186256328416按金预付款项及其他应965124115781987收款项投资物业公允价值亏损-3-3-3-3971124915871999存货净额销售及行政费用-466-580-705-862非流动资产594682774872金融资产减值净额-51-65-83-104物业厂房及设备114117119122财务费用-14-11-13-14投资物业209211213215应占合营公司溢利56810使用权资产839097104应占联营公司溢利0000递延税项资产47607696除税前溢利1678226829123695无形资产10121620所得税开支-398-537-690-875物业厂房及设备之预付26344354款项年内溢利1281173022222819资产总计10121133101725422138请务必阅读正文之后的免责条款和声明3中海物业港股公司简评报告利润表单位百万港元资产负债表单位百万港元本公司拥有人1273172022092803流动负债635781581035013020非控股权益8101317贸易应付款项1517195224803124EPS港元039052067085应计费用及其他应付款项2842365646475854合同负债1628209426613352租赁负债546988111税项拨备248320406512非流动负债102131166209租赁负债85109138174递延税项负债17222835现金流量表单位百万港元负债合计64586458828910516会计年度2022A2023E2024E2025E少数股东权益527195126经营活动现金流净额970203226033298股本3333投资活动现金流净额-46-5-5-6储备3608494666398779筹资活动现金流净额-52-312-431-559归属母公司股东权益3611495066438782现金净增加额872171521662732负债和股东权益10121133101725422138资料来源公司公告中信建投请务必阅读正文之后的免责条款和声明4中海物业港股公司简评报告风险分析1业务拓展与增值服务不及预期受到疫情经济下行房地产市场下行市场竞争加剧的多重影响公司业务拓展与社区增值服务的不确定性增强发展存在不及预期的风险2盈利能力下行风险物管市场竞争愈发激烈可能影响公司市拓规模和项目的利润率水平毛利率可能承压同时人工成本刚性上升物业费动态提价机制形成缓慢公司单盘盈利能力面临下行风险3坏账风险增加公司应收款科目增加受房地产行业下行周期影响关联房企对公司的支持可能减弱拉长应收账款的回收周期请务必阅读正文之后的免责条款和声明5中海物业港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项黄啸天中信建投房地产行业分析师上海财经大学硕士2018年加入中信建投地产团队主要负责房地产开发物业管理REITs等领域的研究2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员20182020年卖方分析师水晶球奖团队成员2018-2022年Wind金牌分析师请务必阅读正文之后的免责条款和声明6中海物业港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报买入相对涨幅15以上告发布日后6个月内的相对市场表现增持相对涨幅515也即报告发布日后的6个月内公司股股票评级中性相对涨幅-55之间价或行业指数相对同期相关证券市减持相对跌幅515场代表性指数的涨跌幅作为基准A股卖出相对跌幅15以上市场以沪深300指数作为基准新三板强于大市相对涨幅10以上市场以三板成指为基准香港市场以恒中性相对涨幅之间行业评级-10-10生指数作为基准美国市场以标普500弱于大市相对跌幅10以上指数为基准分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授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