23H1营收同比+23%，归母净利润同比+39%、超市场预期。2023H1，公司实现营业收入71.6亿港元，同比+23.2%；毛利润11.5亿港元，同比+30.8%；归母净利润7.3亿港元，同比+39.2%，超市场预期；基本每股收益0.22港元，同比+39.2%；毛利率和归母净利率为16.0%和10.2%，同比分别+0.9pct和+1.2pct；ROE为38.5%，同比+4.7pct。公司业绩大增，主要源于：1）公司在管项目及在管面积的稳定增长；2）毛利率和净利率有所修复；3）非住户及住户增值服务的持续增长。此外，公司全年拟每股派发股息5.5港仙，对应分红比例25%。
　　23H1在管面积同比+26.5%，新增外拓同比+41%，持续推进5年核心指标复合增速30%。2023H1末，公司在管面积达3.63亿平，同比+26.5%，较22年末+13.4%；23H1，公司新增管理面积4,300万平，其中，来自关联方、第三方占比分别为25.5%、74.5%；住宅、非住宅分别占比44.8%、55.2%；新增合同额29.7亿元，来自关联方、第三方占比分别为40%、60%。至23H1末，公司在管面积中：1）关联方、第三方分别占比62.2%、37.8%，第三方占比较22年末提升5.0pct；2）包干制、酬金制分别占比80.7%、19.3%；3）住宅、非住宅分别占比71.8%、28.2%。
　　23H1，新增外拓合约面积5,818万平，同比+40.7%，其中，1）住宅/产业园/商写/其他分别占比36.7%/47.4%/8.9%/7.0%；2）中标项目来源来看，企业/事业单位/共建物业/中小开发商/业委会/政企合资及平台公司分别占比36.6%/25.6%/16.4%/9.7%/8.7%/3.0%。公司持续推进十四五战略，计划5年核心经营指标年复合增速为30%，并且推进内生外拓1:1，后续有望实现量质双升。
　　物管服务毛利率修复，增值服务保持高增。2023H1，公司物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖服务分别实现营收51.6、12.1、7.1、0.8亿港元，分别同比+17.7%、+39.3%、+56.9%、-22.8%，分别占比72.1%、16.8%、9.9%、1.2%，物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务的毛利率分别为14.7%、13.5%、29.3%，分别同比+1.6、-1.9、-1.0pct；物业管理服务中，包干制毛利率为12.2%，同比+2.2pct。物业服务毛利率提升源于：1）公司加大分包力度及优化人力结构，提升人均效能；2）相比去年同期，今年额外无防疫支出。非住户增值服务中，工程服务、交付前服务、销项查验、顾问咨询收入分别同比49.9%、26.9%、26.3%、50.5%；住户增值服务中，社区资产经营服务、居家生活服务及商业服务运营收入分别同比34.6%、83.1%。此外，公司积极扩展城市服务、写字楼、医院、商业中心、政府机构等丰富业态，全业态积极扩张。
　　投资分析意见：业绩超预期高增，逆境下扩张积极，维持“买入”评级。中海物业背靠中海地产，至23H1末，公司在管面积达3.6亿平米，同比+26%，管理规模稳步提升。公司在20年业绩发布会提出，计划十四五期间公司核心经营指标年复合增速目标30%，并在今年业绩会重申继续推进十四五计划，后续有望实现量质双升。此外，中海项目布局三大都市圈、一二线核心城市，物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，增值服务潜力较大。我们维持公司2023-25年归母净利润预测为16.6、21.5、27.7亿港元，现价对应23年PE为17倍，维持目标价12.0港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，第三方外拓不及预期。

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年08月21日业绩超预期高增逆境下扩张积极中海物业02669HK23H1营收同比23归母净利润同比39超市场预期2023H1公司实现营业收入716买入亿港元同比232毛利润115亿港元同比308归母净利润73亿港元同比392维持超市场预期基本每股收益022港元同比392毛利率和归母净利率为160和102同比分别09pct和12pctROE为385同比47pct公司业绩大增主要源于1公司在管项目及在管面积的稳定增长2毛利率和净利率有所修复3非住户及住户增值服务的持续市场数据2023年08月21日增长此外公司全年拟每股派发股息55港仙对应分红比例25收盘价港币837恒生中国企业指数603123H1在管面积同比265新增外拓同比41持续推进5年核心指标复合增速3052周最高最低价港币10814892023H1末公司在管面积达363亿平同比265较22年末13423H1公司新增管H股市值亿港币275理面积4300万平其中来自关联方第三方占比分别为255745住宅非住宅分别占流通H股百万股3287比448552新增合同额297亿元来自关联方第三方占比分别为4060至23H1汇率人民币港币109末公司在管面积中1关联方第三方分别占比622378第三方占比较22年末提升50pct2包干制酬金制分别占比8071933住宅非住宅分别占比71828223H1新增外拓合约面积5818万平同比407其中1住宅产业园商写其他分别占比股价表现36747489702中标项目来源来看企业事业单位共建物业中小开发商业委会政企合资及平台公司分别占比366256164978730公司持续推进十四五战略计划5年核心经营指标年复合增速为30并且推进内生外拓11后续有望实现量质双升物管服务毛利率修复增值服务保持高增2023H1公司物业管理服务非住户增值服务住户增值服务停车位买卖服务分别实现营收5161217108亿港元分别同比177393569-228分别占比7211689912物业管理服务非住户增值服务住户增值服务的毛利率分别为147135293分别同比16-19-10pct物业管理服务中包干制毛利率为122同比22pct物业服务毛利率提升源于1公司加大分包力资料来源Bloomberg度及优化人力结构提升人均效能2相比去年同期今年额外无防疫支出非住户增值服务中工程服务交付前服务销项查验顾问咨询收入分别同比499269263505住证券分析师户增值服务中社区资产经营服务居家生活服务及商业服务运营收入分别同比346831袁豪A0230520120001此外公司积极扩展城市服务写字楼医院商业中心政府机构等丰富业态全业态积极扩张yuanhaoswsresearchcom邓力A0230523050001投资分析意见业绩超预期高增逆境下扩张积极维持买入评级中海物业背靠中海地产dengliswsresearchcom至23H1末公司在管面积达36亿平米同比26管理规模稳步提升公司在20年业绩发联系人布会提出计划十四五期间公司核心经营指标年复合增速目标30并在今年业绩会重申继续推进邓力十四五计划后续有望实现量质双升此外中海项目布局三大都市圈一二线核心城市物业费862123297818转提价能力相对较强中长期利润率更加稳定增值服务潜力较大我们维持公司2023-25年归母dengliswsresearchcom净利润预测为166215277亿港元现价对应23年PE为17倍维持目标价120港元维持买入评级风险提示增值服务拓展不及预期人工成本超预期上升致利润率下行第三方外拓不及预期财务数据及盈利预测港币202120222023E2024E2025E营业收入百万元944212689164962128327250同比增长率443344300290280净利润百万元9841273165521492770同比增长率406294300298289每股收益元030039050065084净资产收益率328353339338335市盈率倍28021616612899市净率倍9075564333注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表利润表单位港币百万元202120222023E2024E2025E营业收入944212689164962128327250营业成本780010669138691789422911销售费用00000管理费用4294666498381079财务费用6660108143199公允价值变动损益00000投资收益25678营业利润12481566203626453412营业外收支70112146188240利润总额13181678218228333652所得税331398517671865净利润9871281166521622787少数股东损益38101316归属母公司净利润9841273165521492770NOPLAT8511157145918782393EPS摊薄元030039050065084资料来源Wind申万宏源研究资产负债表单位港币百万元202120222023E2024E2025E货币资金32982748414854857600应收账款及票据25153865502564838301存货935971126216282085其他流动资产9851943212427403509流动资产合计77339527125591633721495固定资产167209209209209长期股权投资00000投资性房地产00000土地使用权86666其他非流动资产411379495625403非流动资产合计586594710840619资产合计832010121132691717822113短期借款包含一年内到期的非流动负债06889114146应付账款7851585206126593404应交税金273331362467598其他流动负债41594372568473349390流动负债合计5216635781951057413538长期借款00000其他非流动负债51102132170218非流动负债合计51102132170218请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch负债合计5267645883271074413757归属母公司所有者权益30003611488363668278少数股东权益5252586778所有者权益合计30533663494164348357负债和股东权益832010121132691717822113资料来源Wind申万宏源研究现金流量表单位港币百万元202120222023E2024E2025E净利润9841273166521622787折旧与摊销6785000营运资本变动25018697512271529其他经营活动现金流3138114150207经营活动产生的现金流量净额77012115767851051资本性支出110119000其他投资活动现金流2722374541投资活动产生的现金流量净额2641200374541债务增加80675136317142136股权融资00000支付股利237329513666858其他筹资活动现金流930000筹资活动产生的现金流量净额259325606109254现金及现金等价物净增加额363550140013372115现金及现金等价物期末余额32982748414854857600资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司强烈建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引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