事件：公司发布2022年业绩公告，营收同比+34%，归母净利润同比+29%
　　2023年3月23日，公司发布2022年业绩公告。报告期内，实现营业收入127亿港元，同比增长34.4%；实现归母净利润12.7亿港元，同比增长29.4%；毛利率15.9%（上年17.4%），宣派股息每股8港仙（上年同期为6港仙）。
　　点评：基础物管增速逐年提高，关联方支持力度较强，外拓竞争力持续提升
　　1)基础物管增速逐年提高，非业主增值表现优秀。公司坚定物管主航道发展方向，打造中高端物管金字招牌。2022年四大业务中，基础物管收入增速最快，占总收入比重74.5%，2019-2022年增速分别为10%/18%/36%/43%，逐年提高。非业主增值服务收入21亿港元，同比增长18%，表现优秀。同时车位销售业务延续上年表现，出售2392个，实现收入2.5亿港元，利润6910万港元。
　　2)关联方支持力度较强，第三方拓展竞争力提升。截至2022年末物业管理在管面积3.2亿平，关联方交付占比67%，2022年新增在管面积6030万平，关联方交付占比44%；展望后续，中建集团及中海地产等项目资源丰厚，2022年仍能保证较为稳定的拿地和销售节奏，未来交付中海物业管理的项目保障性较高，同时案场服务、美居装修、车位销售等业务也有较好协同，公司增长驱动力较强。
　　2022年，公司新签约订单中来自第三方面积占比55.7%，合同金额32亿港币，占比61.6%，外拓项目整体质量高，如中国移动广东省及云南省的物业服务项目，国家游泳中心（水立方）等，在激烈的第三方外拓市场，公司凭借品牌力和服务能力，获得大企业客户、政府公建客户的优质项目资源，竞争力持续提升。
　　3)效率提升明显，结构性因素影响毛利率。公司员工约5.7万人，2022年人均创收22万港元（同比+22%），人均创利2.2万港元（+17.7%），行政及营销费用率3.7%，同比-0.9pct。基础物管毛利率有所下滑（2022年13.4%，上年14.9%），主要由于疫情增加了成本支出，以及市场拓展物业管理包干制合同增加较快（公司注重服务品质，包干制毛利率10.8%，酬金制100%），未来公司加大市场拓展力度，同时发挥规模优势，提升管理效率，毛利率有望企稳改善。
　　盈利预测、估值与评级：公司品牌力强，关联方稳定交付优质资源，外拓竞争力提升，基础物管发展提速；同时项目合伙人制度激发员工活力，人均效能明显提升，管理费用率有所优化。我们预测公司2023-2025年归母净利润为16.2亿/20.2亿/24.3亿港元，对应EPS分别为0.49（毛利率略有下调，原预测0.50）/0.62（维持）/0.74港元（新增）。当前股价对应2023-2025年PE估值分别为18倍、15倍、12倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：合伙人制度推广不及预期，外拓竞争加剧毛利率可能进一步下滑。

研究报告全文：2023年3月26日公司研究基础物管发展提速外拓竞争力持续提升中海物业2669HK2022年度业绩点评要点买入维持当前价894港元事件公司发布2022年业绩公告营收同比34归母净利润同比292023年3月23日公司发布2022年业绩公告报告期内实现营业收入127亿港元同比增长344实现归母净利润127亿港元同比增长294毛作者利率159上年174宣派股息每股8港仙上年同期为6港仙分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评基础物管增速逐年提高关联方支持力度较强外拓竞争力持续提升021-525238011基础物管增速逐年提高非业主增值表现优秀公司坚定物管主航道发展方向hemiannanebscncom打造中高端物管金字招牌2022年四大业务中基础物管收入增速最快占总联系人韦勇强收入比重7452019-2022年增速分别为10183643逐年提高021-52523810非业主增值服务收入21亿港元同比增长18表现优秀同时车位销售业务weiyongqiangebscncom延续上年表现出售2392个实现收入25亿港元利润6910万港元市场数据2关联方支持力度较强第三方拓展竞争力提升截至2022年末物业管理在管总股本亿股3287面积32亿平关联方交付占比672022年新增在管面积6030万平关联总市值亿港元294一年最低最高港元4941092方交付占比44展望后续中建集团及中海地产等项目资源丰厚2022年仍近3月换手率1126能保证较为稳定的拿地和销售节奏未来交付中海物业管理的项目保障性较高同时案场服务美居装修车位销售等业务也有较好协同公司增长驱动力较强股价相对走势2022年公司新签约订单中来自第三方面积占比557合同金额32亿港币占比616外拓项目整体质量高如中国移动广东省及云南省的物业服务项目国家游泳中心水立方等在激烈的第三方外拓市场公司凭借品牌力和服务能力获得大企业客户政府公建客户的优质项目资源竞争力持续提升3效率提升明显结构性因素影响毛利率公司员工约57万人2022年人均创收22万港元同比22人均创利22万港元177行政及营销费用率37同比-09pct基础物管毛利率有所下滑2022年134上年149主要由于疫情增加了成本支出以及市场拓展物业管理包干制合同增加较快公司注重服务品质包干制毛利率108酬金制100未来公司加大市场拓展力度同时发挥规模优势提升管理效率毛利率有望企稳改善资料来源Wind相关研报盈利预测估值与评级公司品牌力强关联方稳定交付优质资源外拓竞争力20221128风险因子缓释发展路径渐明光提升基础物管发展提速同时项目合伙人制度激发员工活力人均效能明显提升管理费用率有所优化我们预测公司2023-2025年归母净利润为162亿202大证券房地产行业物业服务2023年度投资策略亿243亿港元对应EPS分别为049毛利率略有下调原预测050062维持074港元新增当前股价对应2023-2025年PE估值分别为1820230906夯实物管主航道优势持续提质增效中海物业2669HK2022年中期业绩点倍15倍12倍估值具备吸引力维持买入评级评报告风险提示合伙人制度推广不及预期外拓竞争加剧毛利率可能进一步下滑20220330积极扩张服务业态人均效能持续提升中海物业2669HK2021年度业绩点公司盈利预测与估值简表评报告指标202120222023E2024E2025E20210822规模增长明显拓展优质优价营业收入百万港元944212689165912132526443中海物业2669HK2021年中期业绩点评营业收入增长率443344308285240报告净利润百万港元984127316222022243320210502龙头央企峥嵘初现中海物业净利润增长率4062942742462042669HK2020年度业绩点评报告20210206启动项目合伙人制改革激励迈出历EPS港元030039049062074史关键一步中海物业2669HK跟踪报告ROE归属母公司摊薄32835334333031220200427以更加积极的姿态迎接市场竞争PE299231181145121中海物业2669HK投资价值分析报告PB9881624838资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-03-24注EPS按最新股本测算中海物业的财务报表采用港币计价敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告中海物业2669HK财务报表与盈利预测港币百万202120222023E2024E2025E营业收入944212689165912132526443营业收入增长率443344308285240净利润不含少数股东权益9841273162220222433归母净利润增长率406294274246204EPS港元030039049062074ROE归母摊薄328353343330312PE摊薄299231181145121PB9881624838利润表百万港元202120222023E2024E2025E营业收入944212689165912132526443直接经营成本-7800-10669-13977-18000-22396毛利16422020261433264048行政及营销费用-429-466-609-782-970投资物业之公允价值变动-2-3000金融资产减值净额-24-51-31-57-65其他收入及收益净额132186202226251折旧及摊销-67-87-110-138-168EBITDA13861774228728513432营业利润EBIT13191687217627123264财务费用-3-14-3-3-3应占共同控制实体损益15222税前利润EBT13181678217527113263所得税-331-398-544-678-816净利润含少数股东权益9871281163120342448净利润不含少数股东权益9841273162220222433总股本百万33333EPS港元030039049062074资产负债表百万港元202120222023E2024E2025E流动资产合计77339527122231556019543现金及银行结余42834691516056766244贸易应收账款及其他应收保留金13872139311341765376应收直接控股公司款项-流动资产02345应收同级附属公司款-流动资产4175607329401166应收关联方款项-流动资产115200230264304按金预付款及其他应收款-流动资产595965156424633667存货935971142220362782非流动资产合计586594681774848固定资产-物业厂房及设备111114177211238投资性房地产167209219229239无形资产5911598123146于合联营公司之权益610131721使用权资产-非流动资产81839710090应收关联方款项-非流动资产92----递延所得税资产-非流动资产4347617897长期预付款2616161616总资产832010121129041633420391流动负债合计521663577988998612323贸易应付款7761517222331824348其他应付款及应付费用26462759314634783892预收款及其他按金-流动负债15011628212827353392应付同级附属公司款项-流动负债1141475460应付关联方款项-流动负债1343434343租赁负债-流动负债4154627180应交所得税227248340423510非流动负债合计51102117134151租赁负债-非流动负债338598112126递延税项负债-非流动1817202225负债合计5267645881061012012474股本金33333储备29973608472761237802少数股东权益52526888112股东权益合计30533663479862147917现金流量表百万港元202120222023E2024E2025E经营活动现金流770985109112581451投资活动现金流264183119116129融资活动现金流259394502626754净现金流248408469516568资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告中海物业2669HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自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