新征程效果初现。18年是公司的重要转折年，随着中海集团的人事趋于稳定，中海物业也经历了新一轮高管调整，新管理团队从提升服务满意度开始，着力改造中海物业过去的3大基底：收入来源以基础物管为主，项目来源以中海集团为主，业态以住宅为主，21年已经取得了突出效果，增值服务收入占比提升至30.0%，第三方在管面积占比提升至27.6%，非住宅在管面积占比提升至22.8%。20年底公司形成了21-25年的“十四五”规划，要求归母净利润、营收、管理规模等核心指标实现复合增速不低于30%，掀开了公司发展的新篇章。
　　外拓跻身行业前列，内生增长潜力龙头第一。21年公司外拓合约面积5809万方，22H1外拓合约4135万方，创历史新高。21年新增在管面积7290万方，中海系（2490万方）、外拓（4800万方）均创历史新高，外拓成为主要规模增长来源，且合约储备丰富。央企中海外充足的土储和稳健的经营将稳住公司的基本盘。强劲的外拓实力和中海集团的支持将有力保障公司强大的内生增长竞争力，我们计算22年（外拓+中海）的内生合约面积增长对应在管面积潜在增速38%，龙头第1。
　　增值服务增长迅猛，车位销售进入成果兑现期。非业主增值高速增长，依托一流的科技实力和中建系统的广泛机会，兴海物联积极发力工程外拓，外部合约金额占比达到70%。公司加大社区增值投入，在低基数下实现快速增长，后续仍有较大挖潜空间。车位销售自18年布局，21年开始进入收获期，后续逐步去化仍有望继续增长。
　　盈利预测与投资建议。公司第三方合约储备丰富，中海外保驾护航，业绩增长确定性强。预计22/23年归母净利润10.5/13.2亿元，考虑公司业绩增速，我们给予公司23年30x PE估值，对应合理价值13.09港元/股，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等