22年营收同比+34%，归母净利润同比+29%、符合市场预期。2022年，公司实现营业收入126.9亿港元，同比+34.4%；毛利润20.2亿港元，同比+23.1%；归母净利润12.7亿港元，同比+29.4%，符合市场预期；基本每股收益0.39港元，同比+29.4%；毛利率和归母净利率为15.9%和10.0%，同比分别-1.5pct和-0.4pct；ROE为38.5%，同比+0.3pct。公司业绩大增，主要源于：1）公司在管项目及在管面积的稳定增长；2）物业管理服务保持较高增长；3）非住户及住户增值服务的持续增长。此外，公司全年拟每股派发股息12港仙，对应分红比例31.0%。
　　22年在管面积同比+23%，新增外拓同比+42%，持续推进5年核心指标复合增速30%。2022年末，公司在管面积达3.20亿平，同比+23.2%；2022年，公司新增管理面积6,030万平，其中，来自关联方、第三方占比分别为55.7%、44.3%；住宅、非住宅分别占比68.2%、31.8%。至22年末，公司在管面积中：1）关联方、第三方分别占比67.2%、32.8%，第三方占比较21年末提升5.2pct；2）包干制、酬金制分别占比77.5%、22.5%；3）住宅、非住宅分别占比75.5%、24.5%。22年，新增外拓合约面积8,259万平，同比+42.2%，其中，1）住宅/产业园/商写/其他分别占比46.3%/39.3%/8.3%/6.1%；2）中标项目来源来看，企业/事业单位/共建物业/中小开发商/业委会/政企合资及平台公司分别占比43.2%/10.1%/17.4%/12.8%/8.4%/8.3%。公司持续推进十四五战略，计划5年核心经营指标年复合增速为30%，并且推进内生外拓1:1，后续有望实现量质双升。
　　物管服务收入高增，积极拓展全业态服务。2022年，公司物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖服务分别实现营收94.5、21.1、8.8、2.5亿港元，分别同比+42.9%、+18.0%、+8.5%、+7.9%，分别占比74.5%、16.6%、6.9%、2.0%，物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务的毛利率分别为13.4%、16.4%、38.4%，分别-1.5、-1.5、+5.1pct；物业管理服务中，包干制毛利率为10.6%，同比-0.2pct。物业服务毛利率下降源于：1）低毛利率的包干制占比提升；2）防疫成本增加，非住户增值服务毛利率下降源于：1）外拓带来的人员扩张；2）销项查验服务成本上升。非住户增值服务中，工程服务、交付前服务、销项查验、顾问咨询收入分别占比44.3%、42.3%、10.9%、2.5%；住户增值服务中，公共空间租赁协助、生活服务及商业服务运营、住宅及零售租赁及销售协助收入分别占比36.6%、45.8%、17.6%。报告期内，公司积极扩展城市服务、写字楼、医院、商业中心、政府机关等丰富业态，全业态积极扩张。
　　投资分析意见：逆境下业绩保持高增，中期计划积极，维持“买入”评级。中海物业背靠中海地产，至22年末，公司在管面积达3.2亿平米，同比+23%，管理规模稳步提升。公司在20年业绩发布会提出，计划十四五期间公司核心经营指标年复合增速目标30%，并在今年业绩会重申继续推进十四五计划，后续有望实现量质双升。此外，中海项目布局三大都市圈、一二线核心城市，物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，增值服务潜力较大。考虑到行业增速下行，我们下调公司2023-24年归母净利润预测至16.6、21.5亿港元（原预测值为17.0、22.2亿港元），并引入2025年归母净利润预测为27.7亿港元，现价对应23年PE仅18倍，维持目标价12.02港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，第三方外拓不及预期。