2023年3月23日，中海物业发布2022年全年业绩公告；公司2022年全年实现营收126.89亿港元，同比+34.4%，归母净利润12.73亿港元，同比+29.4%。
　　营收业绩高增长、结构优良。1）收入快速提升：2022年公司收入增加的原因主要是在管面积的提升、香港抗疫管理方舱带来额外收益及非住户、住户增值服务部分的增长；2）基础物管业务占比提高：公司物业管理服务收入占比70%提升至74.5%，同时非住户与住户增值服务收入占比分别由2021年的18.9%、8.6%下降至16.6%、6.9%，停车位买卖业务由2021年的2.5%下降至2.0%，我们认为增值服务和车位业务收入占比的下降是受2022年疫情及地产环境扰动带来的负面影响所致，在高毛利率业务受不可控因素干扰下公司依然实现稳健的业绩增长，体现了公司在核心业务方面扎实的韧性；3）行政费用率下行：期内公司持续降本增效，管理费用率从2021年的4.54%降至3.67%；4）毛利率下滑主要因项目结构变化及抗疫成本增加：公司毛利率由2021年17.4%下滑至2022年15.9%，主要由毛利较低的包干制项目占比继续提升、隔离管理成本增加及疫情防控成本增加所致。
　　市场化程度提升，非住宅项目占比扩大。1）第三方在管占比提高：截至期末，公司管理面积由去年年底2.6亿方增加至3.2亿方；从项目来源看，来自独立第三方的项目占比由去年同期的27.6%提升至32.8%；2）非住业态占比增加：公司3.2亿方在管项目中，非住宅业态占比由去年同期的22.8%提升至24.5%。整体而言，公司项目来源更多来自于第三方，同时业态更加丰富，我们认为这有助于公司市场化能力的检验与抗风险能力的提升。
　　增值服务收入逆市实现增长。1）非住户增值服务收入占比下降，内部业务结构优化：公司非住户增值服务收入占比由2021年末的18.9%降至16.6%；从内结构看，受房地产行业下行影响，顾问咨询服务收入下滑较多，但市场化程度更高的工程服务收入增速大幅提升，业务模式更加市场化；2）住户增值服务维持增长，盈利能力提升：2022年的疫情及房地产行业下行对公司住户增值服务中如社区资产运营、居家生活服务、商业服务运营等业务开展带来一定的负面影响，但依靠管理面积的上升及业务的积极拓展，公司不仅实现了板块收入的增长，板块毛利率2021年末33.3%提升至38.1%。
　　投资建议：公司2022年面对逆境交出一份优秀的业绩单，不仅完成目标，核心物业管理业务实现高速增长，体现了公司在执行力、项目管控和拓展方面的优秀能力。随着疫情影响消退及地产的回暖，我们认为公司有望继续完成既定目标，上调公司2023-2024年EPS分别为0.51、0.66港元/股（原值为0.50、0.64港元/股），引入2025年EPS预测0.85港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。

研究报告全文：业绩逆市实现高速增长业务结构留有成长空间中海物业2669HK物业证券研究报告公司点评2023年3月24日服务行业TableIndustry评级TableTitle买入维持公司盈利预测及估值TableFinance市场价格9港元指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万港元分析师由子沛944212689170492266329020增长率yoy4434343328执业证书编号S0740523020005净利润百万港元9841273166321722781Emailyouzpztscomcn增长率yoy4129313128每股收益港元030039051066085每股现金流量023041102115139分析师李垚净资产收益率3839373431执业证书编号S0740520110003PE26320315611993PB8672493525Emailliyaorqlzqcomcn备注股价以2023年3月23日收盘价为准分析师陈立投资要点2023年3月23日中海物业发布2022年全年业绩公告公司2022年全年实现营收1执业证书编号S07405200800082689亿港元同比344归母净利润1273亿港元同比294Emailchenlirqlzqcomcn营收业绩高增长结构优良1收入快速提升2022年公司收入增加的原因主要是基本状况TableProfit在管面积的提升香港抗疫管理方舱带来额外收益及非住户住户增值服务部分的增长2基础物管业务占比提高公司物业管理服务收入占比70提升至745同时总股本百万股3287非住户与住户增值服务收入占比分别由2021年的18986下降至16669流通股本百万股3287停车位买卖业务由2021年的25下降至20我们认为增值服务和车位业务收入占比的下降是受2022年疫情及地产环境扰动带来的负面影响所致在高毛利率业务受不市价港元900可控因素干扰下公司依然实现稳健的业绩增长体现了公司在核心业务方面扎实的韧市值百万港元29582性3行政费用率下行期内公司持续降本增效管理费用率从2021年的454降至流通市值百万港元295823674毛利率下滑主要因项目结构变化及抗疫成本增加公司毛利率由2021年174下滑至2022年159主要由毛利较低的包干制项目占比继续提升隔离管理成股价与行业TableQuotePic-市场走势对比本增加及疫情防控成本增加所致市场化程度提升非住宅项目占比扩大1第三方在管占比提高截至期末公司管50中海物业恒生指数理面积由去年年底26亿方增加至32亿方从项目来源看来自独立第三方的项目40占比由去年同期的276提升至3282非住业态占比增加公司32亿方在管项30目中非住宅业态占比由去年同期的228提升至245整体而言公司项目来源更20多来自于第三方同时业态更加丰富我们认为这有助于公司市场化能力的检验与抗10风险能力的提升0-10增值服务收入逆市实现增长1非住户增值服务收入占比下降内部业务结构优化2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-03-202022-03公司非住户增值服务收入占比由2021年末的189降至166从内结构看受房地-30产行业下行影响顾问咨询服务收入下滑较多但市场化程度更高的工程服务收入增-40速大幅提升业务模式更加市场化2住户增值服务维持增长盈利能力提升202-502年的疫情及房地产行业下行对公司住户增值服务中如社区资产运营居家生活服务公司持有该股票比例商业服务运营等业务开展带来一定的负面影响但依靠管理面积的上升及业务的积极相关报告拓展公司不仅实现了板块收入的增长板块毛利率2021年末333提升至381投资建议公司2022年面对逆境交出一份优秀的业绩单不仅完成目标核心物业管理业务实现高速增长体现了公司在执行力项目管控和拓展方面的优秀能力随着疫情影响消退及地产的回暖我们认为公司有望继续完成既定目标上调公司2023-2024年EPS分别为051066港元股原值为050064港元股引入2025年EPS预测085港元股维持买入评级风险提示房地产行业下行超预期物业费市场化进度低于预期行业竞争加剧影响公司扩张速度引用数据滞后或不及时请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评图表盈利预测表会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E现金及现金等价物46916208863511866营业总收入12689170492266329020应收款项合计3865420453666872主营业务收入12689170492266329020存货971155716961692其他营业收入0000其他流动资产0660604562营业总支出0149411988825454流动资产合计9527126291630120992营业成本10669141571884524177固定资产净额1148611486营业开支078410421277权益性投资10111213营业利润0210827753565其他长期投资2095099091409净利息支出0-60-70-80商誉及无形资产198119521773144权益性投资损益0111土地使用权089216322其他非经营性损益0235其他非流动资产63666973非经常项目前利润0217128493651非流动资产合计594195634975047非经常项目损益0606579资产总计10121145851979826039除税前利润1678223129143730应付账款及票据1585155720732660所得税398558728933短期借贷及长期借贷当期到期部分68000少数股东损益8101317其他流动负债470375901010212958持续经营净利润1273166321722780流动负债合计635691471217515618非持续经营净利润0000长期借贷0000净利润1273166321722781其他非流动负债102102102102优先股利及其他调整项0000非流动负债合计102102102102归属普通股东净利润1273166321722781负债总计645892491227715720EPS按最新股本摊薄039051066085归属母公司所有者权益36115274744610227少数股东权益52627592主要财务比率股东权益总计36635336752110319会计年度20222023E2024E2025E负债及股东权益总计10121145851979826039成长能力营业收入增长率344344329281现金流量表单位百万港元归属普通股东净利润增长率294306306280会计年度2022E2023E2024E2025E获利能力经营活动现金流1345335637714581毛利率159170168167净利润1273166321722781净利率100989696折旧和摊销8096115138ROE385374341315营运资本变动616165015441730ROA138135126121其他非现金调整-624-53-60-68偿债能力投资活动现金流-320-408-534-685资产负债率638634620604资本支出-130-104-130-180流动比率15141313长期投资减少-46-301-401-501速动比率13121212少数股东权益增加-8000每股指标元其他长期资产的减少增加-135-3-3-4每股收益039051066085融资活动现金流-450-1431-810-665每股经营现金流041102115139借款增加68-6800每股净资产110160227311股利分配-394-394-499-652估值比率普通股增加0000PE20315611993其他融资活动产生的现金流量净额-124-968-311-13PB72493525来源Wind中泰证券研究所-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外分析师承诺负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明1本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股美股等海外市场及其证券的个人理解2本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师同时在此承诺在执业过程中谨守独立诚信勤勉尽职谨慎客观公平公正的原则3本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立客观原则并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公开权威合规渠道4本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点不会直接或间接地收到任何形式的补偿并且不存在任何形式的利益关联-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分