业绩符合预期。中海物业2022年收入126.9亿元（港元？下同），同比上升34.4%，其中物业管理服务板块增长较高，同比上升42.9%至94.5亿元；住户增值服务同比上升8.5%至8.8亿元；非住户增值服务同比上升18.0%至21.1亿元。毛利润20.2亿元，同比上升23.1%；毛利率15.9%，同比下降1.5个百分点。分部来看，物业管理服务板块毛利率同比下降1.5个百分点至13.4%；住户增值服务同比上升5.0个百分点至38.4%；非住户增值服务同比下降1.5个百分点至16.4%。管销开支4.7亿元，同比上升8.6%，低于收入及毛利润的增长，管销开支比率降低0.9个百分点至3.7%。经营溢利15.6亿元，同比上升28.2%。税前利润16.8亿元，同比上升27.4%。归母净利润12.7亿元，同比上升29.4%；净利润率10.0%，同比下降0.4个百分点。扣除金融资产减值等项目，核心净利润同比上升30.9%，核心净利润率同比下降0.3个百分点。公司宣派末期股息每股0.08元，全年派息每股0.12元，分派比率维持30%左右之水平。业绩大致符合预期。
　　盈利能力维持稳定水平。2022下半年收入为68.8亿元，同、环比增长分别为33.6%及18.3%，增速保持平稳较快水平。平均在管面积同期增长率分别为23.4%及5.8%，收入增速高于在管规模的增长，主要原因是包干制项目增加所致，新承接的项目基本上都是包干制的。同样地由于包干制项目占比上升，整体毛利率亦因而下跌。然而，中海物业包干制项目之毛利率2022年为10.6%，与2021年基本持平。我们估计公司2022年每平米在管面积之平均毛利润为每月0.36元，与2021年的0.37元大致相合。此外，受惠销售组合变化及人员优化的原因，住户增值服务毛利率同比亦提升5个百分点。
　　积极拓展第三方项目。中海物业作为中国头部物管公司之一，管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业，透过为客户提供高质素及高水平的服务，提升客户满意度，致力为所管理的物业保值增值，进行市场拓展并积极挖掘新型客户资源，实现多业态并进。公司的管理面积较2021年上升6030万平米至3.2亿平米，同比上升23.2%，其中新增项目之55.7%来自独立第三方。中海物业新增外拓合约面积亦由2021年的5809万平米，上升至2022年的8259万平米，同比增幅为42.2%。2022年住宅和非住宅项目的新增面积贡献占比分别为68.2%及31.8%，然而，单看外拓项目，住宅和非住宅项目的比率则为46.3%及53.7%，其中，非住宅项目以产业园区为主，占新增外拓合约面积的39.3%。
　　维持买入评级。整体而言，中海物业的业绩在港股主流物管公司板块中属较优质之水平，在管理规模稳步上升，2022年拓展超过8000万新增合约面积，在行业中属第一梯队。此外，毛利率及净利率同比基本上保持稳定水平，反映公司在行政管理上的优化，反映中海物业作为央企公司的管理水平。随着民营房企出险，国企将迎来更多机遇，管理层维持利润年增长平均达30%之目标。维持「买入」评级。
　　风险提示：盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。
　　

研究报告全文：2023年3月27日xx公司动态xx中海物业2669HK证券研究报告目标增长率维持30房地产行业报告内容投资评级xx买入xx业绩符合预期中海物业2022年收入1269亿元港元下同同比上升344其中物业管理服务板块增长较高同比上升429至945亿元住户增值服务同比目标价格1100港元上升85至88亿元非住户增值服务同比上升180至211亿元毛利润202现价2022-03-24894港元亿元同比上升231毛利率159同比下降15个百分点分部来看物业管理服务板块毛利率同比下降15个百分点至134住户增值服务同比上升50个百分点至384非住户增值服务同比下降15个百分点至164管销开支47总市值百万港元29385亿元同比上升86低于收入及毛利润的增长管销开支比率降低09个百分点流通市值百万港元11407至37经营溢利156亿元同比上升282税前利润168亿元同比上升总股本百万股3287274归母净利润127亿元同比上升294净利润率100同比下降04流通股本百万股1276个百分点扣除金融资产减值等项目核心净利润同比上升309核心净利润率12个月低高港元4761104同比下降03个百分点公司宣派末期股息每股008元全年派息每股012元平均成交百万港元575分派比率维持30左右之水平业绩大致符合预期盈利能力维持稳定水平2022下半年收入为688亿元同环比增长分别为336及183增速保持平稳较快水平平均在管面积同期增长率分别为234及58股东结构收入增速高于在管规模的增长主要原因是包干制项目增加所致新承接的项目基中国海外集团6118本上都是包干制的同样地由于包干制项目占比上升整体毛利率亦因而下跌然而中海物业包干制项目之毛利率2022年为106与2021年基本持平我们估计公司2022年每平米在管面积之平均毛利润为每月036元与2021年的037元大致相合此外受惠销售组合变化及人员优化的原因住户增值服务毛利率同比亦提升5个百分点股价表现积极拓展第三方项目中海物业作为中国头部物管公司之一管理业态涵盖住宅物股价及恒指相对走势成交额百万港元120240业及非住宅物业透过为客户提供高质素及高水平的服务提升客户满意度致力100200为所管理的物业保值增值进行市场拓展并积极挖掘新型客户资源实现多业态并进公司的管理面积较2021年上升6030万平米至32亿平米同比上升23280160其中新增项目之557来自独立第三方中海物业新增外拓合约面积亦由2021年60120的5809万平米上升至2022年的8259万平米同比增幅为4222022年住4080宅和非住宅项目的新增面积贡献占比分别为682及318然而单看外拓项目2040住宅和非住宅项目的比率则为463及537其中非住宅项目以产业园区为主000占新增外拓合约面积的39322-0922-1022-1122-1223-0123-0223-03成交额百万港元2669HK恒指相对走势维持买入评级整体而言中海物业的业绩在港股主流物管公司板块中属较优质之水平在管理规模稳步上升2022年拓展超过8000万新增合约面积在行业中属第一梯队此外毛利率及净利率同比基本上保持稳定水平反映公司在行政管理上的优化反映中海物业作为央企公司的管理水平随着民营房企出险国企将一个月三个月十二个月相对收益迎来更多机遇管理层维持利润年增长平均达30之目标维持买入评级-377898绝对收益-399406风险提示盈利能力提升的不确定性外拓的持续性数据来源彭博港交所公司3112年结百万港元2020202120222023E2024E营业收入65459442126891625919965增长率197443344281228净利润700984127316622166黄焯伟行业分析师增长率302406294306303852-22131402毛利率183174159162166净利润率107104100102108stevewongeifcomhk每股收益港幣021030039051066每股账面价值港幣065091110147197市盈率41972987230817681357市净率1367979814607455净资产收益率382382385393383股息收益率0710131722数据来源公司资料彭博本报告版权属于安信国际证券香港有限公司11各项声明请参见报告尾页公司动态中海物业图1业绩总结百万元2020年2021年2022年同比上半年下半年佔比上半年下半年佔比上半年下半年佔比变动收入2850369565454296514694425814687512689344物业管理服务223026274857742304435676611700438750619449745429住户增值服务19030649776385426811864534278806985非住户增值服务4217511172179797992178919086612462111166180停车位买卖业务910190369161231241081412492079毛利5126841195690951164287711432020231物业管理服务3614217826544205659856005776921269628288住户增值服务64110175146114157271165137201338167248非住户增值服务8515123619713618432019513421334617182停车位买卖业务22504194867412938673303毛利率180185183161185174151166159-15pp物业管理服务162160161138158149131137134-15pp住户增值服务33836035129536933430347038450pp非住户增值服务201201201171185179154171164-15pp停车位买卖业务259238248280297292270271271-21pp管理费用173204378-58205224429-45222244466-3786营业利润33947981848572812136558991555282营业利率119130125113141128113131123-06pp净利润2864217073955919875257551281其中归属公司拥有人2804207003935919845227511273294净利润率981141079211510490109100-04pp核心净利29443572939660510025257861311309核心净利率1031181119211810690114103-03pp收费面积百万平米158187233260287320232总关联方收费面积145164172188206208106平均在管面积154172169233246224287304290298平均每月单位收入物业管理服务241254239218241246255278271社区增值服务021030024028029030026023025股息分派210362958239442333分派比率301301310核心分派比率289295301资料来源公司资料安信国际整理本报告版权属于安信国际证券香港有限公司2各项声明请参见报告尾页公司动态中海物业附表财务报表预测合并损益表百万港元2020202120222023E2024E收入654488944204126889716259121996452物業管理服務48574066109094485312191981492558住戶增值服務496558110288009108045130500非住戶增值服務117162178940211128264463328927停車位買賣業務193023080249073420644467销售成本534943780043106685813622931664859毛利119544164161202038263619331593管理和营销开支3395942868465595965973255財務成本3163241400514669合营联营公司072165488585702其他782010640132681871531581税前利润93162131773167834222745289951所得税费用2244233109397665568672488年度利润7072098665128068167059217463非控制权益719278753829911归属权益利润7000198387127315166230216552税息折摊前利润98442138757176561231319299485息税前利润93478132097169234223260290620每股盈利港元0213002993038730505706588每股股息港元0064000900012000151701977资料来源公司资料安信国际主要比率百万港元2020202120222023E2024E增长收入197443344281228税息折摊前利润225410272310295息税前利润225413281319302净利润302406294306303利润率毛利183174159162166税息折摊前利润150147139142150息税前利润143140133137146净利润107104100102108其他比率股息分派301301310300300资产收益率135136139148155净资产收益率382382385393383槓桿比率倍283281277266248资料来源公司资料安信国际本报告版权属于安信国际证券香港有限公司3各项声明请参见报告尾页公司动态中海物业客户服务热线香港22131888国内4008695517免责声明此报告只提供给阁下作参考用途并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售此报告所载的资料由安信国际证券香港有限公司安信国际编写此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠此报告所载的见解分析预测推断和期望都是以这些可靠数据为基础只是代表观点的表达安信国际其母公司和或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性此报告所载的资料意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断可随时更改而毋须另行通知安信国际其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险若干投资可能不易变卖而且也可能不适合所有的投资者此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动过去的表现不能代表未来的业绩此报告没有把任何投资者的投资目标财务状况或特殊需求考虑进去投资者不应仅依靠此报告而应按照自己的判断作出投资决定投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前应咨询专业意见安信国际及其高级职员董事员工可能不时地在相关的法律规则或规定的许可下1持有或买卖此报告中所提到的公司的证券2进行与此报告内容相异的仓盘买卖3与此报告所提到的任何公司存在顾问投资银行或其他金融服务业务关系4又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见此报告的意见亦可能与销售人员交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反安信国际其母公司和或附属公司的一位或多位董事高级职员和或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员5可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动此报告对于收件人来说是完全机密的文件此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士尤其但不限于此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本加拿大或美国或直接或间接分发至美国或任何美国人士根据1933年美国证券法S规则的解释安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或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