事件：公司发布2023年中期业绩公告，营收同比+23%，归母净利润同比+39%中海物业发布2023年中期业绩公告，报告期内，实现营业收入71.6亿港元，同比增长23.2%；实现归母净利润7.3亿港元，同比增长39.2%；毛利率16%（上年同期15.1%），宣派中期股息每股5.5港仙（上年同期为4港仙）。
　　点评：高质量发展标杆，基础物管毛利率回升，增值服务复苏强劲
　　1)高质量发展标杆企业，市场拓展竞争优势显现。期内公司基础物管/业主增值/非业主增值收入同比增长17.7%/56.9%/39.3%，占比分别为72.1%/9.9%/16.8%。公司三大核心业务实现了均衡、健康、高质量发展，积极派发中期股息回馈股东，体现其轻资产运营的优势和稳定的现金流创造能力。截至2023年6月30日，公司在管面积3.63亿平（第三方占比为37.8%，较2022年末提升5pct），2023年上半年新增4300万平，对比上年全年新增面积约6000万平，2023年公司规模扩张速度加快；新增加项目74.5%来自独立第三方，合约金额达到17.8亿港币，公司市场拓展力度增强，竞争力明显提升。
　　2)基础物管毛利率企稳回升，业主增值复苏强劲。疫情影响解除，叠加公司加大分包力度以及优化人力资源结构，公司基础物管毛利率有明显回升，2023H1基础物管毛利率为14.7%，较上年同期提升1.6pct；居民社区消费需求释放，业主增值业务也迎来复苏，拆分来看，社区资产经营/居家生活及商业服务收入同比增长34.6%/83.1%；展望后续，规模效应有望带动基础物管毛利率进一步回升；资产经营类业务需求随在管规模扩张而增加，公司已搭建家居家装、零售、到家服务、旅游、教育、养老、汽车服务等覆盖客户全方面生活需求场景的服务体系，后续业主增值服务将持续发力，成为驱动公司业绩增长的强力引擎。
　　3)经营效率提升，管理费用率进一步优化。截至2023年6月30日公司员工约5.16万人，上半年人均创收14万港元（同比+29%），人均创利1.4万港元（+45%），人均在管面积7037 ㎡（+32%），行政及营销费用率2.9%，同比-0.96pct，整体经营效率较高。
　　盈利预测、估值与评级：公司品牌力强，关联方稳定交付优质资源，外拓竞争力提升，规模扩张提速；人均效能持续提升，管理费用率进一步优化。考虑公司拓展非住宅项目增加，基础物管业务结构调整，小幅下调基础物管业务收入增速；增值服务复苏明显，上调业主增值收入增速，综合影响下，预测公司2023-2025年归母净利润为16.5亿港元（+1.5%）/20.1亿港元（-0.4%）/24.2亿港元（-0.6%），EPS为0.50/0.61/0.74港元。当前股价对应2023-2025年PE估值分别为17/14/11倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：合伙人制度推广不及预期，外拓竞争加剧导致毛利率下滑。

研究报告全文：2023年8月22日公司研究市拓竞争优势显现增值服务复苏强劲中海物业2669HK2023年中期业绩点评要点买入维持当前价837港元事件公司发布2023年中期业绩公告营收同比23归母净利润同比39中海物业发布2023年中期业绩公告报告期内实现营业收入716亿港元同比增长232实现归母净利润73亿港元同比增长392毛利率16作者上年同期151宣派中期股息每股55港仙上年同期为4港仙分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评高质量发展标杆基础物管毛利率回升增值服务复苏强劲021-525238011高质量发展标杆企业市场拓展竞争优势显现期内公司基础物管业主增值hemiannanebscncom非业主增值收入同比增长177569393占比分别为联系人韦勇强72199168公司三大核心业务实现了均衡健康高质量发展积极021-52523810派发中期股息回馈股东体现其轻资产运营的优势和稳定的现金流创造能力截weiyongqiangebscncom至2023年6月30日公司在管面积363亿平第三方占比为378较2022市场数据年末提升5pct2023年上半年新增4300万平对比上年全年新增面积约6000总股本亿股3287万平2023年公司规模扩张速度加快新增加项目745来自独立第三方合总市值亿港元275约金额达到178亿港币公司市场拓展力度增强竞争力明显提升一年最低最高港元4891081近3月换手率9492基础物管毛利率企稳回升业主增值复苏强劲疫情影响解除叠加公司加大分包力度以及优化人力资源结构公司基础物管毛利率有明显回升2023H1基股价相对走势础物管毛利率为147较上年同期提升16pct居民社区消费需求释放业主增值业务也迎来复苏拆分来看社区资产经营居家生活及商业服务收入同比增长346831展望后续规模效应有望带动基础物管毛利率进一步回升资产经营类业务需求随在管规模扩张而增加公司已搭建家居家装零售到家服务旅游教育养老汽车服务等覆盖客户全方面生活需求场景的服务体系后续业主增值服务将持续发力成为驱动公司业绩增长的强力引擎3经营效率提升管理费用率进一步优化截至2023年6月30日公司员工约516万人上半年人均创收14万港元同比29人均创利14万港元45人均在管面积703732行政及营销费用率29同比-096pct整体经营效率较高资料来源同花顺相关研报盈利预测估值与评级公司品牌力强关联方稳定交付优质资源外拓竞争力提升规模扩张提速人均效能持续提升管理费用率进一步优化考虑公司拓20230326基础物管发展提速外拓竞争力持续展非住宅项目增加基础物管业务结构调整小幅下调基础物管业务收入增速提升中海物业2669HK2022年度业绩增值服务复苏明显上调业主增值收入增速综合影响下预测公司2023-2025点评年归母净利润为165亿港元15201亿港元-04242亿港元20220906夯实物管主航道优势持续提质增效-06EPS为050061074港元当前股价对应2023-2025年PE估值中海物业2669HK2022年中期业绩点分别为171411倍估值具备吸引力维持买入评级评报告风险提示合伙人制度推广不及预期外拓竞争加剧导致毛利率下滑20210206启动项目合伙人制改革激励迈出历史关键一步中海物业2669HK跟踪报告公司盈利预测与估值简表指标202120222023E2024E2025E20200427以更加积极的姿态迎接市场竞争营业收入百万港元944212689157611902322833中海物业2669HK投资价值分析报告营业收入增长率443344242207200净利润百万港元9841273164620142419净利润增长率406294293223201EPS港元030039050061074ROE归属母公司摊薄328353347328310PE280216167137114PB9276584535资料来源同花顺光大证券研究所预测股价时间为2023-08-21EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告中海物业2669HK财务报表与盈利预测资料来源同花顺光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告