事件：公司发布2023年中报，2023H1营收71.6亿港元，同比+23.2%，归母净利润7.3亿港元，同比+39.2%。
　　业绩维持高增，高收入与低成本推动毛利回升。期内公司管理规模持续提升，各业务不断增长。此外公司加大分包力度并优化人员结构，且减少去年同期疫情防控额外成本0.44亿港元，毛利率回升至16.0%，毛利额同比+30.8%至11.5亿港元，其中物业管理、非住户增值及住户增值服务毛利率分别为14.7%、13.5%和29.3%。
　　物业管理服务稳步增长，积极拓展非居业态。物管营收同比+17.7%至51.6亿港元、占总营收的72.1%；利润同比+37.5%至6.7亿港元。期末在管项目1818个，在管面积较2022年底+13.4%至3.6亿平，其中新增第三方项目占比74.5%，相关合约额17.8亿港元；而住宅及非住宅项目的新增订单分别占44.8%及55.2%，相关合约额分别达15.4亿港元及14.3亿港元。期末来自独立第三方及非住宅项目的在管面积占比分别增加至37.8%及28.2%。目前公司物业管理服务已伸延至医管局总部及辖下超50%医院，覆盖12个政府决策局与23个政策执行部门，稳居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位。
　　增值业务多元化拓展，停车位销量下降。公司2023H1增值业务实现营业收入19.2亿港元，同比增长45.3%，其中非住户增值和住户增值业务分别占总营收的16.8%和9.9%。非住户增值服务增长主要由于海博工程设备安装、维修保养及绿化工程服务业务量大幅增加，以及于疫情后提供的交付前服务、销项查验服务及顾问服务进度追回；住户增值服务增长主要来自居家生活及商业服务运营内对家居家装、零售及到家服务等消费需求增加，以及社区资产经营需求增加。公司2022年停车位买卖业务营收同比-22.8%至0.8亿港元，期内出售车位898个，平均成交单价较低，分部利润下降43.3%至0.17亿港元。
　　盈利预测与投资建议：预计2023-2025年公司归母净利润分别为16.2/20.4/24.4亿港元，增速分别为27%/26%/20%。考虑到公司管理规模保持高增，增值服务多元化拓展贡献业绩增量，维持“买入”评级。
　　风险提示：在管面积增长或不及预期、增值服务发展或不及预期。
　　

研究报告全文：TableStockInfo2023年08月21日买入维持证券研究报告2023年中报点评当前价837港元中海物业2669HK房地产目标价港元业绩稳步增长积极拓展非居业态投资要点西南证券研究发展中心TableSummary事件公司发布2023年中报2023H1营收716亿港元同比232归母TableAuthor分析师池天惠净利润亿港元同比73392执业证号S1250522100001电话业绩维持高增高收入与低成本推动毛利回升期内公司管理规模持续提升13003109597邮箱cthswsccomcn各业务不断增长此外公司加大分包力度并优化人员结构且减少去年同期疫情防控额外成本044亿港元毛利率回升至160毛利额同比308至115分析师刘洋亿港元其中物业管理非住户增值及住户增值服务毛利率分别为147135执业证号S1250523070005电话18019200867和293邮箱ly21swsccomcn物业管理服务稳步增长积极拓展非居业态物管营收同比177至516亿港元占总营收的721利润同比375至67亿港元期末在管项目1818TableQuotePic相对指数表现个在管面积较2022年底134至36亿平其中新增第三方项目占比745中海物业恒生指数40相关合约额178亿港元而住宅及非住宅项目的新增订单分别占448及25552相关合约额分别达154亿港元及143亿港元期末来自独立第三方及10非住宅项目的在管面积占比分别增加至378及282目前公司物业管理服-5务已伸延至医管局总部及辖下超50医院覆盖12个政府决策局与23个政策执行部门稳居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企-20-35业的龙头地位22822102212232234236238增值业务多元化拓展停车位销量下降公司2023H1增值业务实现营业收入数据来源聚源数据192亿港元同比增长453其中非住户增值和住户增值业务分别占总营收的168和99非住户增值服务增长主要由于海博工程设备安装维修保养基础数据TableBaseData及绿化工程服务业务量大幅增加以及于疫情后提供的交付前服务销项查验52周区间港元476-1104服务及顾问服务进度追回住户增值服务增长主要来自居家生活及商业服务运3个月平均成交量百万502流通股数亿3287营内对家居家装零售及到家服务等消费需求增加以及社区资产经营需求增市值亿2751加公司2022年停车位买卖业务营收同比-228至08亿港元期内出售车位898个平均成交单价较低分部利润下降433至017亿港元相关研究TableReport盈利预测与投资建议预计2023-2025年公司归母净利润分别为1622042441中海物业2669HK第三方项目增亿港元增速分别为272620考虑到公司管理规模保持高增增值服务长显著增值服务多元化发展2023-03-25多元化拓展贡献业绩增量维持买入评级2中海物业2669HK背靠中海资源风险提示在管面积增长或不及预期增值服务发展或不及预期优厚外拓面积迅速增长2022-09-02指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万港元12689170212168525769增长率34342719归属母公司净利润百万港元1273162120372437增长率29272620每股收益96056EPS039049062074净资产收益率3525342533183114PE2099167313311113数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1中海物业2669HK2023年中报点评附财务报表百万港元资产负债表2022A2023E2024E2025E利润表2022A2023E2024E2025E流动资产9527118081391616926营业总收入12689170212168525769现金2748282945265678营业成本10669143381830421771应收账款2724408540985272销售费用0000存货971141913971713管理费用466596737825其他3085347538954262研发费用0000非流动资产594620645670财务费用13879固定资产114118122126除税前溢利1678213526933222无形资产192202211220所得税398506646773其他288300312324净利润1281162920472449资产总计10121124281456117595少数股东损益881012流动负债6357753482519586归属母公司净利润1273162120372437短期借款6888108128EBITDA1640210326603190应付账款1585199918542500EPS元039049062074其他4704544762896958非流动负债102102102102主要财务比率2022A2023E2024E2025E长期借款0000成长能力其他102102102102营业收入3439341427401883负债合计6458763683529688归属母公司净利润2940273125661964普通股股本3333获利能力储备3737485862657952毛利率1592157615591551归属母公司股东权益3611473261397826销售净利率1009957944950少数股东权益52607082ROE3525342533183114股东权益合计3663479262097908ROIC3180326331803001负债和股东权益10121124281456117595偿债能力资产负债率6381614457365506现金流量表2022A2023E2024E2025E净负债比率-7316-5720-7115-7018经营活动现金流121155022951870流动比率150157169177净利润1273162120372437速动比率135138152159少数股东权益881012营运能力折旧摊销85161717总资产周转率138151161160营运资金变动及其他-155-1095231-596应收账款周转率562500530550投资活动现金流-1200141516应付账款周转率9008009501000资本支出-119-30-30-30每股指标元其他投资-1081444546每股收益039049062074筹资活动现金流-325-483-613-734每股经营现金流037017070057借款增加68202020每股净资产110144187238普通股增加0000估值比率已付股利-329-503-633-754PE2099167313311113其他-64000PB740573442347现金净增加额-5508116961152EVEBITDA14661159853676数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分2中海物业2669HK2023年中报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告及附录版权为西南证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分中海物业2669HK2023年中报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴21世纪大厦10楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22楼邮编518038重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼21楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn刘中一销售经理1982115891119821158911lzhongyswsccomcn岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn龙思宇销售经理1806260825618062608256lsyuswsccomcn田婧雯销售经理1881733740818817337408tjwswsccomcn阚钰销售经理1727520260117275202601kyuswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监1860124180318601241803zhanglanswsccomcn杨薇高级销售经理1565228570215652285702yangweiswsccomcn北京王一菲销售经理1804006035918040060359wyfswsccomcn徐铭婉销售经理1520453929115204539291xumwswsccomcn姚航销售经理1565202667715652026677yhangswsccomcn胡青璇销售经理1880012395518800123955hqxswsccomcn请务必阅读正文后的重要声明部分中海物业2669HK2023年中报点评王宇飞销售经理1850098186618500981866wangyufswsccom路漫天销售经理1861074155318610741553lmtyfswsccomcn马冰竹销售经理1312659032513126590325mbzswsccomcn郑龑广深销售负责人1882518974418825189744zhengyanswsccomcn杨新意销售经理1762860991917628609919yxyswsccomcn龚之涵销售经理1580800192615808001926gongzhswsccomcn广深丁凡销售经理1555998968115559989681dingfyfswsccomcn张文锋销售经理1364263978913642639789zwfswsccomcn陈紫琳销售经理1326672363413266723634chzlyfswsccomcn陈韵然销售经理1820880135518208801355cyryfswsccomcn请务必阅读正文后的重要声明部分