2023年8月21日，中海物业发布2023年上半年业绩公告；公司2023年上半年实现营收71.63亿港元，同比+23.2%，归母净利润7.26亿港元，同比+39.2%。
　　业绩超预期，毛利率提升，销管费用绝对值下降。1）公司收入的快速上升得益于包干制主导的在管面积的快速增长及非住户、住户增值服务业务的增长；2）报告期内公司毛利率较2022年同期的15.1%提升0.9个百分点至16.0%，主要有两个原因，一是加大分包力度并优化人力资源结构，提升生产能力及成本效益，二是无去年同期为应对新冠肺炎疫情而采取防控措施带来的额外成本；3）报告期内，公司销售及行政费用2.05亿港元，较去年同期2.22亿港元下降了7.7%，在公司快速规模扩张的前提下，依然实现了销售及行政费用绝对数额的优化，难能可贵。
　　外拓强劲，非住宅及第三方项目占比提高。1）截至2023年上半年，公司新增在管面积4300万方，对应合同额29.66亿港元，其中来自中建及中海集团的有11.84亿港元，来自独立第三方的有17.82亿港元；2）公司管理的总建筑面积增加至3.63亿平，较去年年底增加13.4%，其中来自独立第三方的在管建筑面积比例及非住宅在管面积占比分别增加至37.8%及28.2%（2022年同期分别为32.8%及24.5%）。
　　增值服务高速增长。1）公司非住户增值服务2023年上半年实现收入12.06亿港元，较去年同期增加39.3%，占总收入比例由去年同期的14.9%提升至16.8%，该业务的快速增长主要因「海博工程」围绕建筑物时间线提供予商家企业客户及业主之设备安装、维修保养及绿化工程服务业务量大幅增加；其次为于疫情复常下向物业发展商提供的交付前服务（如发展中物业卖场示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）、销项查验服务及顾问服务的进度有所追回；2）公司住户增值服务2023年上半年实现收入7.11亿港元，较去年同期增加56.9%，占总收入比例由去年同期的7.8%提升至9.9%，该业务板块的增长原因主要有两点，一是家居家装、零售及到家服务等消费需求有所增加，同时公司拓展了提供予商务用户之商业辅助服务；二是随着在管面积的上升，各类小区资产经营务需求有所增加（包括房产交易代理、租赁协助、招商广告及公共空间租赁协助）。
　　投资建议：公司2023年上半年交出一份近乎完美的成绩单，核心物业管理业务实现稳健增长，外拓保持高增速，第三方及非住宅业务占比提升，毛利率改善，销管费下行，增值服务恢复态势良好，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。预计公司2023-2025年EPS分别为0.51、0.66、0.85港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。

研究报告全文：业绩超预期利润率修复销管费下行中海物业2669HK物业证券研究报告公司点评2023年8月22日服务行业TableIndustry评级TableTitle买入维持公司盈利预测及估值TableFinance市场价格837港元指标2021A2022A2023E2024E2025E分析师由子沛营业收入百万港元944212689170492266329020增长率yoy4434343328执业证书编号S0740523020005净利润百万港元9841273166321722781Emailyouzpztscomcn增长率yoy4129313128每股收益港元030039051066085每股现金流量023041105115139分析师李垚净资产收益率3839373431执业证书编号S0740520110003PE25719815211691PB8470483425Emailliyaorqlzqcomcn备注股价以2023年8月21日收盘价为准分析师侯希得投资要点2023年8月21日中海物业发布2023年上半年业绩公告公司2023年上半年实现执业证书编号S0740523080001营收7163亿港元同比232归母净利润726亿港元同比392Emailhouxdztscomcn业绩超预期毛利率提升销管费用绝对值下降1公司收入的快速上升得益于包干基本状况TableProfit制主导的在管面积的快速增长及非住户住户增值服务业务的增长2报告期内公司毛利率较2022年同期的151提升09个百分点至160主要有两个原因一是加总股本百万股3287大分包力度并优化人力资源结构提升生产能力及成本效益二是无去年同期为应对流通股本百万股3287新冠肺炎疫情而采取防控措施带来的额外成本3报告期内公司销售及行政费用2市价港元83705亿港元较去年同期222亿港元下降了77在公司快速规模扩张的前提下依然实现了销售及行政费用绝对数额的优化难能可贵市值百万港元27511流通市值百万港元27511外拓强劲非住宅及第三方项目占比提高1截至2023年上半年公司新增在管面积4300万方对应合同额2966亿港元其中来自中建及中海集团的有1184亿港元股价与行业TableQuotePic-市场走势对比来自独立第三方的有1782亿港元2公司管理的总建筑面积增加至363亿平较去年年底增加134其中来自独立第三方的在管建筑面积比例及非住宅在管面积占比分别增加至378及2822022年同期分别为328及24550中海物业恒生指数40增值服务高速增长1公司非住户增值服务2023年上半年实现收入1206亿港元30较去年同期增加393占总收入比例由去年同期的149提升至168该业务的快20速增长主要因海博工程围绕建筑物时间线提供予商家企业客户及业主之设备安装10维修保养及绿化工程服务业务量大幅增加其次为于疫情复常下向物业发展商提供的0交付前服务如发展中物业卖场示范单位的保安清洁以及维修保养服务销项查验-10服务及顾问服务的进度有所追回2公司住户增值服务2023年上半年实现收入7112022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-08-202022-04亿港元较去年同期增加569占总收入比例由去年同期的78提升至99该业-30务板块的增长原因主要有两点一是家居家装零售及到家服务等消费需求有所增加-40同时公司拓展了提供予商务用户之商业辅助服务二是随着在管面积的上升各类小-50区资产经营务需求有所增加包括房产交易代理租赁协助招商广告及公共空间租公司持有该股票比例赁协助相关报告投资建议公司2023年上半年交出一份近乎完美的成绩单核心物业管理业务实现稳健增长外拓保持高增速第三方及非住宅业务占比提升毛利率改善销管费下行增值服务恢复态势良好我们持续看好公司能够实现长期高质量发展预计公司2023-2025年EPS分别为051066085港元股维持买入评级风险提示房地产行业下行超预期物业费市场化进度低于预期行业竞争加剧影响公司扩张速度引用数据滞后或不及时请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评图表盈利预测表资产负债表单位百万港元利润表单位百万港元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E现金及现金等价物27485723802811107营业总收入12689170492266329020应收款项合计3865420453666872主营业务收入12689170492266329020存货971155716961692其他营业收入0000其他流动资产1943114512111321营业总支出11185149411988825454流动资产合计9527126291630120992营业成本10669141571884524177固定资产净额1148611486营业开支51678410421277权益性投资10111213营业利润1504210827753565其他长期投资2095099091409净利息支出-60-60-70-80商誉及无形资产192118921713139权益性投资损益5111土地使用权694221327其他非经营性损益18235其他非流动资产63677073非经常项目前利润1587217128493651非流动资产合计594195634975047非经常项目损益91606579资产总计10121145851979826039除税前利润1678223129143730应付账款及票据1585155720732660所得税398558728933短期借贷及长期借贷当期到期部分68000少数股东损益8101317其他流动负债470375901010212958持续经营净利润1273166321722780流动负债合计635691471217515618非持续经营净利润0000长期借贷0000净利润1273166321722781其他非流动负债102102102102优先股利及其他调整项0000非流动负债合计102102102102归属普通股东净利润1273166321722781负债总计645892491227715720EPS按最新股本摊薄039051066085归属母公司所有者权益36115274744610227少数股东权益52627592主要财务比率股东权益总计36635336752110319会计年度20222023E2024E2025E负债及股东权益总计10121145851979826039成长能力营业收入增长率344344329281现金流量表单位百万港元归属普通股东净利润增长率294306306280会计年度20222023E2024E2025E获利能力经营活动现金流1345343937704581毛利率159170168167净利润1273166321722781净利率100989696折旧和摊销8096115138ROE385374341315营运资本变动616173315441730ROA138135126121其他非现金调整-624-53-61-68偿债能力投资活动现金流-320-408-534-685资产负债率638634620604资本支出-130-104-130-180流动比率15141313长期投资减少-46-301-401-501速动比率13121212少数股东权益增加-8000每股指标元其他长期资产的减少增加-135-3-3-4每股收益039051066085融资活动现金流-450-56-931-817每股经营现金流041105115139借款增加68-6800每股净资产110160227311股利分配-394-394-499-652估值比率普通股增加0000PE19815211691其他融资活动产生的现金流量净额-124407-432-165PB70483425来源Wind中泰证券研究所-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外分析师承诺负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明1本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股美股等海外市场及其证券的个人理解2本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师同时在此承诺在执业过程中谨守独立诚信勤勉尽职谨慎客观公平公正的原则3本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立客观原则并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公开权威合规渠道4本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点不会直接或间接地收到任何形式的补偿并且不存在任何形式的利益关联-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分