公司中期业绩平稳较快增长，盈利能力稳中有升，外拓继续取得硕果，住户增值服务继续带来边际增量贡献。总体而言，公司作为头部央国企，既受益于关联方交付的稳健增长，又边际受惠于公司自身能力的持续提升。
　　▍公司公布2023年年中期业绩。2023年中期，公司整体收入71.6亿港元，同比提升23.2%，归母净利润7.3亿港元，同比提升39.2%，实现优异成长。公司大多数业务以人民币结算，但报表采用港元计价，若剔除汇率影响，公司收入实际上升30.7%，业务发展势头十分强劲。
　　▍外拓取得明显进展，在管规模进一步增加。截至2023年中期，公司在管面积较去年年底增加4300万平方米至3.63亿平米，较去年底提升13.4%。上半年新增在管合同额30亿港元，比去年上半年增加16.0%。其中，公司新增回款和盈利确定性较高的居住项目合同额15.4亿港元，同比上升9.4%。公司独立第三方外拓合同额17.8亿港元，同比提升22.1%，公司半年度外拓额明显提升。
　　▍盈利能力结束短暂下降，品牌物管公司擅长化解成本压力。2023年中期，公司毛利率16.0%，较去年同期提升0.9ppt。一方面，去年产生的防疫成本今年不再支出；另一方面，公司透过加大分包力度并优化人力资源结构，以提升人均效率。公司基础物业管理服务毛利率比去年同期提升1.6ppts至14.7%，其中，包干制部分毛利率提升2.2ppts至12.2%（包干制比例未下降），公司的员工总数则较之去年年底有所下降。我们认为，公司作为品牌物管企业，擅长不断优化组织管理，工单化处理客户需求，兼顾满意度和成本，积极应用科技创新。中长期来看，公司并无成本上行压力，盈利能力有望在当前基础上保持稳定。
　　▍深耕社区发展增值服务。2023年上半年公司住户增值服务收入同比提升56.9%，其中居家生活服务及商业服务运营同比提升83.1%，社区资产经营服务提升34.6%。2023年中期住户增值服务毛利占比已达到18.2%，且公司充分总结自身和同业发展经验，我们预计未来社区增值服务还有进一步发力的空间。此外，受益于工程业务的第三方外拓和更为稳健的关联方业务，公司非住户增值服务收入亦提升39.3%。
　　▍应收确实有增长，但情况可控。截至2023年上半年期末，公司贸易应收款及应收保固金同比增长29.8%，占公司收入（TTM）比重19.8%，相较于2022年年底提升6.4亿港元，相当于收入的2.9个百分点，其中一年内应收款占比基本不变，占贸易应收款总额的85%。我们认为，企业非住业务的扩大很可能伴随着应收款的增长，判断当前公司的运营仍然健康。
　　▍风险因素：外拓竞争环境加剧的风险；应收款账期进一步拉长，规模不断扩大的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司中期业绩实现平稳较快增长，且证明了自身盈利能力的稳定性，增值服务和专业工程服务的能力，以及品牌外拓的能力。我们维持公司2023/2024/2025年EPS预测0.51/0.65/0.83港元，参考华润万象生活、招商积余、保利物业等可比企业当前2023年17-26倍PE的估值水平（Wind一致预期），给予公司2023年21倍PE，对应目标价10.7港元，维持“买入”评级。

研究报告全文：盈利能力证明运营实力中海物业02669HK2023年中报点评2023822中信证券研究部核心观点公司中期业绩平稳较快增长盈利能力稳中有升外拓继续取得硕果住户增值服务继续带来边际增量贡献总体而言公司作为头部央国企既受益于关联方交付的稳健增长又边际受惠于公司自身能力的持续提升公司公布2023年年中期业绩2023年中期公司整体收入716亿港元同比提升232归母净利润73亿港元同比提升392实现优异成长公司大多数业务以人民币结算但报表采用港元计价若剔除汇率影响公司收入陈聪基础设施和现代服实际上升307业务发展势头十分强劲务产业首席分析师外拓取得明显进展在管规模进一步增加截至2023年中期公司在管面积较S1010510120047去年年底增加4300万平方米至363亿平米较去年底提升134上半年新增在管合同额30亿港元比去年上半年增加160其中公司新增回款和盈利确定性较高的居住项目合同额154亿港元同比上升94公司独立第三方外拓合同额178亿港元同比提升221公司半年度外拓额明显提升盈利能力结束短暂下降品牌物管公司擅长化解成本压力2023年中期公司毛利率160较去年同期提升09ppt一方面去年产生的防疫成本今年不再支出另一方面公司透过加大分包力度并优化人力资源结构以提升人均张全国房地产和物业服务效率公司基础物业管理服务毛利率比去年同期提升16ppts至147其中行业联席首席分析包干制部分毛利率提升22ppts至122包干制比例未下降公司的员工总师数则较之去年年底有所下降我们认为公司作为品牌物管企业擅长不断优S1010517050001化组织管理工单化处理客户需求兼顾满意度和成本积极应用科技创新中长期来看公司并无成本上行压力盈利能力有望在当前基础上保持稳定深耕社区发展增值服务2023年上半年公司住户增值服务收入同比提升569其中居家生活服务及商业服务运营同比提升831社区资产经营服务提升3462023年中期住户增值服务毛利占比已达到182且公司充分总结自身和同业发展经验我们预计未来社区增值服务还有进一步发力的空间此外受益于工程业务的第三方外拓和更为稳健的关联方业务公司非住户增值服务刘河维收入亦提升393房地产和物业服务分析师应收确实有增长但情况可控截至2023年上半年期末公司贸易应收款及应S1010523030004收保固金同比增长298占公司收入TTM比重198相较于2022年年底提升64亿港元相当于收入的29个百分点其中一年内应收款占比基本不变占贸易应收款总额的85我们认为企业非住业务的扩大很可能伴随着应收款的增长判断当前公司的运营仍然健康中海物业02669HK风险因素外拓竞争环境加剧的风险应收款账期进一步拉长规模不断扩大的风险评级买入维持当前价837港元盈利预测估值与评级公司中期业绩实现平稳较快增长且证明了自身盈利目标价1070港元能力的稳定性增值服务和专业工程服务的能力以及品牌外拓的能力我们总股本3287百万股港股流通股本3287百万股维持公司202320242025年EPS预测051065083港元参考华润万象生总市值271亿港元活招商积余保利物业等可比企业当前2023年17-26倍PE的估值水平Wind近三月日均成交额41百万港元一致预期给予公司2023年21倍PE对应目标价107港元维持买入52周最高最低价1092494港元评级近1月绝对涨幅084近6月绝对涨幅-1191近12月绝对涨幅1013证券研究报告请务必阅读正文之后第4页起的免责条款和声明中海物业年中报点评02669HK20232023822项目年度202120222023E2024E2025E营业收入百万港元944212689158962016825129营业收入增长率YoY443344253269246净利润百万港元9841273167121492712净利润增长率YoY406294312286262每股收益EPS基本港元030039051065083每股净资产港元091110152204270毛利率174159162161161净利率104100105107108净资产收益率ROE328353335320306PE279215164129101PS2922171411资料来源中信证券研究部预测注股价为年月日收盘价Wind2023821表1中海物业收入及毛利率变化千港元2023H12022H1变动收入71630265813875232物业管理服务51631574387385177占总收入比重721755-338pct-包干制50178234235150185-占物业服务比重972965066pct-酬金制145334152235-45-占物业服务比重2835-066pct非住户增值服务1205471865562393占总收入比重168149194pct住户增值服务711357453307569占总收入比重9978213pct停车位买卖业务83041107621-228占总收入比重1219-069pct毛利率160151093pct物业管理服务147131155pct-包干制122100220pct-酬金制100010000pct非住户增值服务135154-192pct住户增值服务294303-091pct停车位买卖业务199270-717pct资料来源公司公告中信证券研究部表2中海物业贸易应收款结构千港元2023H12022变动收入TTM1403811912688968贸易应收款及应收保固金27761802138997298占收入TTM的比重198169292pct-一年内24899901945592280-一年内贸易应收款占比8586-072pct-一至两年246986165353494-两年以上195972161428214资料来源公司公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明2中海物业年中报点评02669HK20232023822利润表百万元资产负债表百万元指标名称202120222023E2024E2025E指标名称202120222023E2024E2025E营业收入944212689158962016825129货币资金42834691549569538594营业成本780010669133231691521094存货935971142116131960毛利16422020257232534035应收及预付款25153865476956476534管理费用429466544639734流动资产77339527116851421317088融资收入净额314435367物业厂房及设备111114156196233其他收益108136170216269联营及合营公司610101010的权益投资收益25233无形资产59115115115115营业利润9341319171422062784其他长期资产410355401447493利润总额13181678224128823638非流动资产586594682767851所得税费用331398560721909资产总计832010121123671498117940税后利润9871281168121622728短期借款-6885108135少数股东损益38101316应付款及应计费归属于母公司股494959876835766484189841273167121492712用东的净利润其他流动负债268302296313329核心净利润9861276167421522715流动负债52166357721680868882EBITDA13881692221028443587长期借款-----其他长期负债51102102102102非流动性负债51102102102102负债合计52676458731881878984归属于母公司所30003611498867198866有者权益合计少数股东权益5252627490股东权益合计30533663504967938956负债股东权益总832010121123671498117940计主要财务指标指标名称202120222023E2024E2025E增长率营业收入443344253269246现金流量表百万元营业利润225412299287262指标名称202120222023E2024E2025E核心净利润399295312285262税后利润9871281168121622728归母净利润406294312286262折旧和摊销6780121416利润率营运资金的变化250383524237476毛利率174159162161161其他经营现金流3354425368EBITMargin140133138140142经营现金流合计770924112718862201EBITDA147133139141143资本支出11099505050Margin其他投资现金流15480515050净利率104100105107108投资现金流合计264179101100100核心净利润率104101105107108权益变动-----回报率负债变动3130303539净资产收益率328353335320306股息支出237284394518666总资产收益率118126135143151其他融资现金流93143153167其他融资现金流合计259310222329459资产负债率633638592547501现金及现金等价所得税率25123725025025036340880414571642物净增加额股利支付率301310310310310期初现金及现金37064283469154956953费用率等价物期末现金及现金管理费用率453734322940684691549569538594财务费用率等价物0001-03-03-03资料来源公司公告中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明3分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬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