业绩超预期增长。公司发布23H1业绩公告，收入66.0亿元（除特别说明，本报告均为人民币，汇率参考正文首页首段说明），同比+41.0%，归母净利润6.7亿元，同比+50.0%，超出30%增速的长期业绩指引。公司计划中期分红1.7亿元，分红率维持25%。
　　增值服务表现亮眼。22年物管收入47.6亿元，同比+27%，非业主增值11.1亿元，同比+50%，社区增值6.6亿元，同比+69%，车位买卖0.8亿元，同比-17%。物管保持稳健增速，而两大增值服务是亮点。
　　外拓持续突破，物管毛利率回升。23H1年公司在管面积3.6亿平米（同比+26.5%），净增4300万平米，其中关联方贡献1090万平米，稳步增长，外拓贡献3210万平米，其中公建物业1940万平米。23H1公司外拓合约面积5818万平米，再创上市以来半年度外拓新高。后续来看，23-25年预计公司在管面积CAGR有望达到20%。公司加大外包比例，叠加防疫开支减少，23H1物管毛利率14.7%，同比+1.6pct。
　　非业主外拓实力强劲，社区增值服务深度提高。23H1非业主增值同比+3.7亿元，其中工程服务同比+2.4亿元，案场类服务+1.0亿元，其他服务+0.4亿元。由于工程服务毛利率较低，非业主毛利增长31.5%。公司过去社区增值发展较少，基数较低，23H1平均单位住宅面积收入坪效增长至5.2元/平米（21-22年均稳定在3.6元/平米），服务深度大幅提高。23H1社区增值毛利率29.4%，同比小幅-0.9pct，基本稳定。
　　盈利预测与投资建议。中海地产保驾护航，公司外拓持续发力，增值服务逐步贡献成果。预计23/24年归母净利润15.3/18.3亿元，维持合理价值14.93港元/股不变，对应23/24PE 29/25x，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告TableTitle广发地产海外中海物业公司评级TableInvest买入当前价格898港元02669HK合理价值1493港元前次评级买入增值服务表现亮眼业绩持续超预期增长报告日期2023-08-23TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点业绩超预期增长公司发布23H1业绩公告收入660亿元除特别40说明本报告均为人民币汇率参考正文首页首段说明同比41025归母净利润67亿元同比500超出30增速的长期业绩指引9公司计划中期分红17亿元分红率维持25-6082210221222022304230623增值服务表现亮眼22年物管收入476亿元同比27非业主增-21值111亿元同比50社区增值66亿元同比69车位买卖-3708亿元同比-17物管保持稳健增速而两大增值服务是亮点中海物业恒生指数外拓持续突破物管毛利率回升年公司在管面积亿平米同23H136比265净增4300万平米其中关联方贡献1090万平米稳步分析师TableAuthor郭镇增长外拓贡献3210万平米其中公建物业1940万平米23H1公SAC执证号S0260514080003司外拓合约面积5818万平米再创上市以来半年度外拓新高后续来SFCCENoBNN906看23-25年预计公司在管面积CAGR有望达到20公司加大外包021-38003639比例叠加防疫开支减少23H1物管毛利率147同比16pctguozgfcomcn非业主外拓实力强劲社区增值服务深度提高23H1非业主增值同比分析师乐加栋37亿元其中工程服务同比24亿元案场类服务10亿元其他SAC执证号S0260513090001服务04亿元由于工程服务毛利率较低非业主毛利增长315021-38003642公司过去社区增值发展较少基数较低23H1平均单位住宅面积收入lejiadonggfcomcn坪效增长至52元平米21-22年均稳定在36元平米服务深度大分析师欧阳喆幅提高23H1社区增值毛利率294同比小幅-09pct基本稳定SAC执证号S0260522070002盈利预测与投资建议中海地产保驾护航公司外拓持续发力增值服021-38003641务逐步贡献成果预计2324年归母净利润153183亿元维持合理ouyangzhegfcomcn价值1493港元股不变对应2324PE2925x给予买入评级请注意乐加栋欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员风险提示房地产下行市场竞争加剧外拓及增值服务不及预期等会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测除特别说明本报告货币均为人民币相关研究TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元772011335139081641919075广发地产海外中海物业2023-03-25增长率40146822718116202669HK高质量外拓持EBITDA百万元11341588215025603003续突破业绩超预期增长归母净利润百万元8041137153418322155广发地产海外中海物业2022-11-30增长率36541434919417602669HK优质物企深度EPS元股024035047056066系列二多业态均衡发市盈率x33702384176814801258展高速增长重振雄风ROE328353358330306EVEBITDAx2389171112641061905数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心TableContacts识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明110TablePageText中海物业公告点评一业绩超预期增长利润率有所回升中海物业发布2023年中期业绩公告23H1实现收入660亿元公司报表货币为港币本报告除特别说明均按报表日汇率换算成人民币23H1报表日港元兑人民币汇率为0922022H1报表日汇率为08552同比328毛利106亿元同比410毛利率160同比09pct归母净利润67亿元同比50023H1年人民币相较于港币贬值港币计价的归母净利润同比392超出30的长期业绩增速指引23年中期公司计划分红17亿元中期股息分红率25与历史水平一致整体来看公司23H1实现了收入的高速增长和利润率的边际改善两大增值服务的高速增长推动了收入高增长也对毛利率的结构性回升起到了关键作用公司毛利率逆转了18年以来的持续下滑趋势销管费用率在低水平上持续控制23H1销管费用率29同比-10pct最终促成了归母净利润高达50的增速表1中海物业利润表概览人民币1920212222同比22H122H223H123H1同比23H1环比营业收入亿元490551772113346849763666032838同比338125401468391535328整体毛利率200183174159-1515116616009毛利亿元981011341803457510510641003销管费用亿元35293542187192319-05-165销管费用率72524537-09383629-10归母净利润亿元485980114414456967500-32同比364223365414364448500归母净利率98107104100-049010910112数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心图1中海物业分业务收入亿元及增速图2中海物业分业务毛利率及变化16504766928003520700294104530501-09406000050025-19-10352072694003020-2030025-302001471352015-40100151110010-50-1681066-100-72-605508-200-700-3000-80基础物管非业主增值社区增值停车位买卖物业管理服务非业主增值服务社区增值服务停车位买卖22H123H123H1同比22H123H123H1同比数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明210TablePageText中海物业公告点评二基础物业外拓再创新高毛利率企稳回升分业务收入来看基础物管476亿元同比269非业主增值111亿元同比501社区增值66亿元同比692停车位买卖08亿元同比-168基础物管保持稳健增速而两大增值服务表现是23H1的亮点23H1年公司在管面积36亿平米同比265净增4300万平米其中关联方贡献1090万平米稳步增长外拓贡献3210万平米其中公建物业1940万平米有力推动了公司在管面积的增长23H1公司外拓合约面积5818万平米同比增长407再创半年度外拓历史新高后续来看公司23-25年预计关联方每年交付2500万平米维持稳定第三方交付5000-6000万平米公司在管面积复合增速有望达到20表2中海物业基础物管概览1920212222同比22H122H223H123H1同比23H1环比在管面积万方15140187102600032030232287203203036330265134同比75236390232235232265中海系1391416353188242151314319788215132260314251第三方1226235771761051746689321051713727537305住宅16689200722418220522315241822611217080非住宅2021592878483246835784810218495302新增在管面积万方1050357072906030-173272033104300581299同比-1672400390-173-401204581中海系2439247126708096017101090135-363第三方113148193360-3031760160032108241006住宅3383411021518002310193072-165非住宅39071920-5099201000237015761370平均物业费元平月21020120124220322925723216-98外拓合约面积万方1504283758098259422413541245818407411数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心毛利率方面23H1物管毛利率147同比16pct其中包干制物业毛利率122同比22pct一方面公司加大了外包比例23H1公司自有员工数量52万人同比减少42环比减少101而人均坪效同比提高216至6268平米人创历史新高后续来看公司还有一定的人力挖潜空间对物管毛利率支撑作用另一方面防疫开支减少也推动了物管毛利率的提升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明310TablePageText中海物业公告点评图3中海物业物管毛利率走势图4中海物业员工数量及平均人效18070000700016060000600014050000500012010040000400080300003000602000020004020100001000000-181920212222H123H1181920212223H1物管毛利率包干制物管毛利率雇员数量人平均人效平米人右数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心三增值服务非业主持续外拓社区服务深度提高23H1公司非业主增值服务同比增长37亿元其中工程服务同比增长24亿元是增长的主力工程服务依托工科中海的实力持续外拓取得了优异的成绩其他子业务也随着疫情的恢复和中海地产销售的增长而迅速修复案场类的交付前服务同比增加10亿元其他服务增长同比04亿元毛利率方面由于工程服务毛利率较低整体非业主增值服务毛利率下滑19pct至135但整体非业主毛利增长315图5中海物业非业主增值收入亿元对比图6中海物业非业主增值毛利率30707006225624960616622600252015050020179381643615440400135368361153026300202001011081010002035-00工程服务交付前服务销项查验顾问咨询0181920212222H123H122H123H1同比右非业主增值服务毛利率数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心23H1公司社区增值服务同比增长27亿元主要是社区零售等到家服务增长17亿元增长较大经纪及公区经营类业务增长10亿元公司过去社区增值发展较少基数相对较低23H1随着疫情的恢复中海地产销售的增长公司在社区增值上投入取得了较好的成果平均单位住宅面积收入坪效增长411至52元平米创14年来历史新高21-22年均稳定在36元平米左右识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明410TablePageText中海物业公告点评23H1社区增值毛利率294同比小幅下滑09主要是低毛利率的零售类业务增速较快所致整体基本稳定社区增值毛利同比641图7中海物业社区增值收入亿元对比图8中海物业社区增值收入坪效及毛利率401200660035355500974100030440080025709183300201860014151222004001032207110020005000-00181920212222H123H1居家生活公区经营房屋经纪平均住宅在管面积收入坪效元平22H123H1同比右社区增值毛利率右数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心车位销售业务有所下滑但收入占比不到2影响较小表3中海物业基分业务收入概览人民币1920212222同比22H122H223H123H1同比23H1环比营业收入亿元490551772113346849763666032838物业管理服务36840954184456237546947626915非业主增值服务829914618928974115111501-30社区增值服务39426679186394066692646停车位买卖01021922179091308-168-413营业收入同比338125401468391535328物业管理服务279111322562481632269非业主增值服务609200484289116433501社区增值服务41382587186210163692停车位买卖88410586179594-04-168整体毛利率200183174159-1515116616009物业管理服务162161149134-1513113614716非业主增值服务249201179164-15154171135-19社区增值服务45035233338451303464294-09停车位买卖446274290283-06279287207-72毛利亿元981011341803457510510641003物业管理服务59668011340549647041898非业主增值服务20202631181112015315-230社区增值服务1715223036712181964141停车位买卖00000506155030402-382-576数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明510TablePageText中海物业公告点评四应收款增速低于收入增速回款率同比改善资产负债表方面23H1公司贸易应收款321亿元同比增长237低于收入增速综合回款率880好于22H1771整体应收款表现良好表4中海物业应收应付及现金情况人民币1920212222同比22H122H223H123H1同比23H1环比贸易应收款亿元6188148245657260245321237313其他应收款亿元3432581007366810097436-29收缴率979949919912771880109数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心五盈利预测及估值整体来看在中海地产稳健发展的基础上公司外拓持续发力增值服务也在公司多年的沉淀下开始贡献成果管理上持续精益毛利率改善销管费用率下滑兑现了优异的业绩表现预计2324年归母净利润153183亿元同比349194我们维持合理价值1493港元股不变对应2324PE29x25x给予买入评级表5中海物业盈利预测亿元人民币212223E24E25E营业收入7721133139116421907物业管理服务54184496611521350非业主增值服务146189271304338社区增值服务6679132163197停车位买卖1922222223营收增速401468227181162毛利率174159169170171物业管理服务149134150150150非业主增值服务179164140140140社区增值服务333384360360360停车位买卖289283200200200毛利134180235279325物业管理服务80113145173202非业主增值服务2631384347社区增值服务2230485971识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明610TablePageText中海物业公告点评停车位买卖0506040405毛利增速334345301187167销管费用3542404855销管费用率4537292929利润总额108150207247290所得税2736526273所得税率251237250250250净利润81114155185218少数股东损益0001020202少数股东损益占比0306101010归母净利润80114153183216归母净利润增速365414349194176归母净利润率104100110112113数据来源公司年报及半年报广发证券发展研究中心六风险提示全国房地产销售持续下行的风险房地产行业政策调控力度进一步加大去化下行速度及库存抬升速度快于预期使得房地产销售持续下行从而影响新房的交付从而影响公司在管面积的增长外拓不及预期的风险外拓具有不确定性具有一定的风险增值服务不及预期的风险社区增值服务的开展具有不确定性具有一定的风险市场竞争加剧的风险物业上市企业增多市场竞争加剧可能会影响公司的利润率和业务进展识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明710TablePageText中海物业公告点评资产负债表单位百万人民币现金流量表单位百万人民币至12月31日2021A2022A2023A2024A2025A至12月31日2021A2022E2023E2024E2025E流动资产63238510102331281715141经营活动现金流6291082152718502395货币资金26972455344346816388利润总额10771499206624672902贸易应收款14782449308440894623营运资本变动-205-166-76-45193其他应收及预付5781004107613951460折旧摊销5476778593金融资产00000其他-298-328-540-658-794存货765867894916934投资活动现金流-215-1072-18126其他流动资产8061736173617361736资本支出-99-106-98-98-98非流动资产479531607682764投资变动-149-990000投资性房地产137187187187187其他33248099124固定资产91102109112111筹资活动现金流-211-290-521-613-713使用权资产6674757676股权融资00000无形资产49103153200243债权融资062000商誉00000其他-211-352-521-613-713长期股权投资59173363现金净增加额296-49198812381708金融资产00000期初现金余额24002946245534434681其他非流动资产13356667585期末现金余额26972455344346816388资产总计68029041108391349815906流动负债42655678645678298724短期借款061616161合同负债8841038132014631770贸易应付款6421416108018631553其他流动负债27403164399544425340非流动负债4291374144长期借款00000其他非流动负债4291374144至12月31日2021A2022A2023A2024A2025A负债合计43065769649378708769成长能力股本33333营业收入增长40154683227018061617储备24503223428155457032EBIT增长37283997371019381759归属母公司股东权益24533226428455487035归母净利润增长36544138348519451764少数股东权益43466280102获利能力负债和股东权益68029041108391349815906毛利率17391592168816971705归母净利率10421003110311161130利润表单位百万人民币ROE32803525358033023063至12月31日2021A2022A2023E2024E2025EROA11831258141513571355营业收入772011335139081641919075偿债能力营业成本63789530115611363315822资产负债率63316381599158305513毛利13421805234727873253流动比率148150158164174销管费用350416403476553速动比率130135145152163财务费用313777营运能力利息收入56668099124总资产周转天数284255261271281资产减值损失-19-45-57-66-78贸易应收款周转天数5663738083合联营投资收益1481630存货周转天数3631282421其他损益净额509798116134每股指标元利润总额10771499206624672902每股收益024035047056066所得税271355516617726每股经营现金流019033046056073净利润8071144154918502177每股净资产075098130169214少数股东损益27151922估值比率归属母公司净利润8041137153418322155PE33702384176814801258EBITDA11341588215025603003PB1105840633489385EPS元024035047056066EVEBITDA2389171112641061905识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明810TablePageText中海物业公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeamTableFinanceDetail乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明910TablePageText中海物业公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1010