政策兑现符合预期。上周末，北京和上海分别官宣执行“认房不认贷”政策。考虑到二套房的首付比例极高（北京为80%，上海为70%），我们预计因“认房不认贷”而带来的宽松的首套房认定，将极大地刺激置换购房需求。从全国范围来看，考虑到大多数二线城市已在较早时间，甚至是2022年就已经开始执行“认房不认贷”，因此我们认为9月份整体的销售复苏将较温和。放松政策现已进入逐步落实阶段。考虑到1）房地产板块的驱动总是由政策端自上而下；以及2）一线城市房地产放松政策才刚刚开始，我们认为投资者的积极情绪可能会超过市场预期。
　　下调购房首付比例下限。好消息还来自于监管机构调低和标准化全国的首付比例下限。鉴于大多数城市目前仍采用较高的首付比例，我们认为这项政策对于刺激全国范围内的房地产销售更有实质意义。根据我们的梳理，目前在大多数二线城市，主流的首套房首付比例为30%，二套房为40%。我们认为这显示出地方政府下调购房首付比例的空间较大。
　　 LPR下调箭在弦上。同样是在上周，另一项刺激房地产市场的重要措施是下调存量房贷利率。我们认为存量房贷利率规则的统一调整是进一步下调利率的关键一步。只有当所有购房者（在同一时期购房）的利率成本调整到同一水平时，我们认为下调LPR才会更有意义。这样一来，存量贷款借款人对应相同的加减点数，因此在统一调整LPR时就可以得到公平对待。总体而言，我们认为下一步的政策刺激措施将是下调LPR，这对减轻购房者的长期负担至关重要。
　　我们预计房地产基本面将在9月份回暖。短期而言，我们推荐首开股份（600376SH），其将受益于一线城市的放松政策。优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979 HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。
　　

研究报告全文：股票Research研ity究EquSectorTableBasicInfoReportPropertySectorChunliZhan詹春立行业报告房地产行业85225097745jameszhangtjascomhk4September2023政策兑现符合预期下一步可能下调TableMainInfoLPR行业政策兑现符合预期上周末北京和上海分别官宣执行认房不认贷政策考虑到二套房的首付比例极高北京为80上海为70我们预计因认房RatingTableInvestInfo报Outperform不认贷而带来的宽松的首套房认定将极大地刺激置换购房需求从全国范围Maintained告SectorReport来看考虑到大多数二线城市已在较早时间甚至是2022年就已经开始执行认评级跑赢大市维持房不认贷因此我们认为9月份整体的销售复苏将较温和放松政策现已进入逐步落实阶段考虑到1房地产板块的驱动总是由政策端自上而下以及22一线城市房地产放松政策才刚刚开始我们认为投资者的积极情绪可能会超过市MSMPIandHSIperformance场预期400ofreturn下调购房首付比例下限好消息还来自于监管机构调低和标准化全国的首付比例200下限鉴于大多数城市目前仍采用较高的首付比例我们认为这项政策对于刺激00全国范围内的房地产销售更有实质意义根据我们的梳理目前在大多数二线城市主流的首套房首付比例为30二套房为40我们认为这显示出地方政200府下调购房首付比例的空间较大400证LPR下调箭在弦上同样是在上周另一项刺激房地产市场的重要措施是下调存600告量房贷利率我们认为存量房贷利率规则的统一调整是进一步下调利率的关键一券800步只有当所有购房者在同一时期购房的利率成本调整到同一水平时我们Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23Sep-23研报认为下调LPR才会更有意义这样一来存量贷款借款人对应相同的加减点数HSIIndexMSMPIIndex究究因此在统一调整LPR时就可以得到公平对待总体而言我们认为下一步的政SourceBloomberg策刺激措施将是下调这对减轻购房者的长期负担至关重要ResearchReportLPR报研我们预计房地产基本面将在9月份回暖短期而言我们推荐首开股份600376Nationalpropertysalesperformance告RMBbn券20000160SH其将受益于一线城市的放松政策优质房企中我们推荐招商蛇口001979Equity1800014016000120证SZ保利发展600048SH和万科企业02202HK同时我们也推荐14000100园区公司中新集团其在利好产业政策下具备更好的增长前景80601512SH120006010000另外我们也推荐绿城管理09979HK其将受益于地方国企及金融机构等40800020新增客户需求600004000-20风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房需求下行2000-400-60TAmountSoldofCommodityHousesLHSaAmountSoldofResidentialHousesLHSAmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHSAmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHSb房SourceNationalBureauofStatisticsofChinal地产e行业LPropertySectoreftMarginSeethelastpagefordisclaimerPage1of4苏程度例主流的较高的首付比例我们认为这行和国家金融监管下调购房首付比例下限自上而下我们认为和京策并不年过住房都按首套住房政策兑现符合预期Se表福州重庆成都长沙武汉西安济南郑州合肥南京苏州杭州天津深圳广州上海北京20全国范围等改善非普宅e71th个重点城市需求月底中央政治局20e首套房首付比例为型意外las城商业端购房需求为最新下限t9pag的政策放松将是一个中长期以及因为月份80efo贷款整体2r上海一线城市房地产放松各总disclaimer的现一线城市但局联合上周末北京和上海分召开的销售复苏将较温和对待享受从全国范围来看考虑到大多数二线城市已在较早非普宅无无房行首付比例好消息还来自于监管机构调低和标准化全国的首付比例下限会议发出积极贷款记录30发布的项二套房为为住建部政策对于刺激全国的首套房的70通知都我们预计的的房地产放松政策已在行为全国首套房常熟和张家港非普通住宅贷款优惠非40别宣布执行认房不认贷我们认为限购区二环内二环外普通住限购区才刚刚开始我们认为投资者的积极情绪可能会超过市场预期从更长远的角度看我们不排除首付比例低于202330303030303035我们认为这3030范围内的宅20P有贷款记录或存量贷款无房20年35因最低信号后房地产行业的政策政策放松2040郊区三到目前为止所有一线城市都8执行认房不认贷月初非限购区首付比例统一设定为限购区主城区房地产销售更有实质意义根据我们的明确表示203030303030表明圈层现3030已进入20地方政府下调购房首付比例的空间较大20认房不认贷政策逐步时间而带来的更广泛的首落实阶段考虑到即只要家庭成员甚至有贷款记录但已有房20逐步TablePageHeader非二套房为普通住放松是兑现普通住上周的去年就已经执行考虑到了4035宅对于宅符合50结702023名下无房不论是否一线城市201清首套房的定义我们认为常熟和张家港30房地产套房认定标准预期一线城市非非非普通住普通住普通住梳理二环内的可能性二环外普通住普通住普通住年8404040鉴于大多数城市目前在大多数二线城市二套房的首付比例极高北宅宅宅月40宅宅宅30板块的驱动认房不认贷70有存量贷款有房60508031我们认为调整首付比307080郊区三这日非限购区陆续官宣将极大地刺激将主城区限购区根据有取决于3050404040404070圈层总是贷款标准rprySectorProperty4040中国人民银目前30由政策端这样的政记录销售的PagePage自30仍采用2023置换购买因此402复ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业4September2023新增客户需SH例如认贷政策预计房我们预计房地产基本面将在一步的政策刺激措施将是下调LPR较大步不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限合LPRSe资料来源地方政府网站媒体国泰君安国际TableCompanyRatingDefinition东莞厦门宣布自e其在利好产业政策下具备更好的增长前景另外我们也推荐绿城管理th在过去不同购房者招商蛇口下调箭在弦上才会更有意义e地产基本面短期内将会反弹但趋势较温和las但部分购房者则享有较低tpag中长期视角而言我们仍然求2023efo001979001979SZr年disclaimer9同样存量贷款借款人对应相同的加减点数因此在统一调整月贷款25是在保利发展日起存量9适用的利率月份回暖上周另一项刺激房地产市场的重要措施是下调存量房贷利率LPR成本这对减轻购房推荐房所以加减点随着一线城市开始贷600048600048SH优质借款人只有当所有购房者在同一时期购房的利率成本调整到同一水平时我们认为下调央国企不同差距2030P可以申请者短期而言我们推荐首开股份的长期负担至关重要和万科企业主要较实施房地产放松政策调整房贷利率考虑到大我们认为存量房贷利率规则的统一调整是进一步下调利率的关键一即使10220202202HK是其在同一时期新优质的土储LPR的房同时我们也推荐园区公司中新集团市场预期有所升温09979HK09979时就可以得到公平对待TablePageHeader贷利率将由银行和客户协商确定购房600376SH及部分购房者的利率成本较高其将受益于地方国企及金融机构等2中国人民银行和国家金融监管其其将受益于一线城市的认房不财务优势支撑市场份3040在积极的政策环境下我们总体而言我们认为下调整后的rprySectorProperty额持续扩张LPRPagePage601512601512总加点利率局3联ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业4September2023Seeth网址法辖区内适用的法律或规例或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定白及理解投资之目的和当中的风险如有需要投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测而政治和经济状况具有不可预测性和可变性因此可能具有不产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等654321评级区间参考基准行业评级标准评级区间参考基准个股评级标准电话香港中环皇后大道中本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用如果此等发布公布可用性或使用会违反该司本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和国泰君安的销售人员交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略国泰君安的资本研究报告并不构成国泰君安证券免责声明利益披露事项e20las没有任何受聘于国泰君安及其集团公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员没有任何国泰君安及其集团公司有联系的个人为国泰君安或其集团公司沒有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动国泰君安或其集团公司在过去国泰君安或其集团公司并未持有本研究报告所评论分析员或其有联系者分析员或其有联系者本研究报告所评论的发行人的高级人员wwwgtjacomhk238522509tpag跑输大市中跑赢大市评卖减中收买评国泰君安证券66香港恒生指数e香港恒生指数级性级出持性集入至至fo1818rdisclaimer个月个月-189118181香港并未持有并未担任号新纪元广场低座传真有限公司本研究报告所评论的发行人的任何财务权益本研究报告所评论的发行人的高级人员852250912香港个月内或行业基本面相对表现或行业基本面相对表现或行业基本面相对表现定义或公司行业基本面相对表现定义或公司行业相对表现或公司行业基本面相对表现或公司行业基本面相对表现或公司行业基本面相对表现版权所有不得翻印有限公司没27-有7793楼与小于超过-小于超过--5555本研究报告所评论的其他业务P展望-展望展望基本面-至5至15至至515的发行人的市场资本值国泰君安155-5不理想中性良好15展望展望展望展望展望例如不理想不理想中性良好良好配售代理牵头经办人保荐人承销商或自营投资对购入购买或认购证券的邀请或要约国泰君安与其集团公司有可能会与发行人的存在投资银行业务的关系1或以上TablePageHeader确定性投资者应明rprySectorPropertyPagePage4ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业4September2023