下调评级至“中性”，目标价2.30港元。我们认为市场对建业新生活关联方风险的担忧依然存在，尤其是考虑到：1）其关联开发商的流动性危机可能持续较长时间；以及2）河南房地产销售表现持续疲软。我们预计公司2023年将出现亏损，每股盈利为人民币-0.021元。我们同时下调公司2024年和2025年的每股盈利预测至人民币0.405元和人民币0.462元。我们采用5.2倍2024年市盈率得出2.30港元的目标价。因此，我们下调投资评级至“中性”。
　　2023年上半年业绩令人失望，主要由于较大的计提减值。与负面盈利预警基本一致，公司于2023年上半年录得股东亏损人民币2.996亿元。营收方面，公司2023年上半年总收入为人民币13.533亿元，同比下降13.5%。考虑到建业地产相关应收账款信用风险加大，公司于今年上半年计提了人民币6.412亿元的大额减值准备。我们不排除进一步减值的可能性，因为我们认为来自相关开发商的风险可能会持续较长时间。
　　另一方面，基础物业管理的稳健增长也带来了一些惊喜。2023年上半年，公司物业管理基础业务在充满挑战的环境下仍保持稳健增长。不仅收入增长，2023年上半年物业管理毛利率也大幅提升6.8个百分点至25.7%。考虑到：1）在管面积的稳健增长；以及2）2023年上半年来自核心业务物业管理的利润率提升，我们认为公司核心业务的韧性表现应能为公司2023年下半年的业绩带来一些缓冲。
　　上行风险：1）盈利能力改善快于预期；2）河南物业竣工速度加快；以及3）从第三方或通过并购获得更多建筑面积。下行风险：1）基础物业管理增速低于预期；2）建业地产流动性状况恶化；以及3）劳动力成本上涨。
　　

研究报告全文：股票研TableTitleChunliZhan詹春立究CompanyReportCentralChinaNewLife09983HK85225097745EquityResearch公司报告建业新生活09983HK中文版Chineseversionjameszhangtjascomhk23August2023TableSummary对关联方风险的担忧可能持续中性公下调评级至中性目标价230港元我们认为市场对建业新生活RatingTableRankNeutral关联方风险的担忧依然存在尤其是考虑到1其关联开发商的流动司Downgraded性危机可能持续较长时间以及2河南房地产销售表现持续疲软我报们预计公司2023年将出现亏损每股盈利为人民币-0021元我们同评级中性下调告时下调公司2024年和2025年的每股盈利预测至人民币0405元和人CompanyReportCompany民币0462元我们采用52倍2024年市盈率得出230港元的目标6TablePrice-18mTP目标价HK230价因此我们下调投资评级至中性Revisedfrom原目标价HK3202023年上半年业绩令人失望主要由于较大的计提减值与负面盈利股价预警基本一致公司于2023年上半年录得股东亏损人民币2996亿元SharepriceHK2150营收方面公司2023年上半年总收入为人民币13533亿元同比下降135考虑到建业地产相关应收账款信用风险加大公司于今年Stockperformance证上半年计提了人民币6412亿元的大额减值准备我们不排除进一步股价表现减值的可能性因为我们认为来自相关开发商的风险可能会持续较长券TableQuotePic时间400ofreturn研300另一方面基础物业管理的稳健增长也带来了一些惊喜2023年上半200究100年公司物业管理基础业务在充满挑战的环境下仍保持稳健增长不报00仅收入增长2023年上半年物业管理毛利率也大幅提升68个百分点100告至257考虑到1在管面积的稳健增长以及22023年上半年200EquityResearchReport来自核心业务物业管理的利润率提升我们认为公司核心业务的韧性300400表现应能为公司2023年下半年的业绩带来一些缓冲500上行风险1盈利能力改善快于预期2河南物业竣工速度加快600Aug-22Oct-22Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23以及3从第三方或通过并购获得更多建筑面积下行风险1基础HSIIndexCCNL物业管理增速低于预期2建业地产流动性状况恶化以及3劳动力成本上涨ChangeTablePriceChangeinSharePrice1M3M1Y股价变动1个月3个月1年房Abs204242304告绝对变动地ReltoHSIndex136157216相对恒指变动产报AvgSharepriceHK252627平均股价港元行究SourceBloombergGuotaiJunanInternationalPropertySector业研YearEndTTurnoverNetProfitEPSEPSPERBPSPBRDPSYieldROEablePr券年结收入股东净利每股净利每股净利变动市盈率每股净资产市净率每股股息股息率净资产收益率ofit1231证RMBmRMBmRMBxRMBxRMB2021A359962004912823623390703932242202022A31485620443984323200803551871912023F32402700211047945203010015880102024F35745180405na4922770902031021882025F39625910462141432536080231116192TableBaseDataSharesinissuem总股数m12787Majorshareholder大股东WuPoSum681MarketcapHKm市值HKm27492Freefloat自由流通比率2513monthaveragevol3个月平均成交股数0006475FY23NetgearingFY23净负债股东资金Netcash建52WeekshighlowHK52周高低HK38432024FY23EstNAVHKFY23每股估值港元31告业SourcetheCompanyGuotaiJunanInternational新报生究活研ChinaNewLifeHKNewChina09983券证CentralSeethelastpagefordisclaimerPage1of6TablePageHeaderCentralChinaNewLife09983HK1raMthgiRelbaT我们将建业新生活公司的投资评级下调至中性目标价230港元我们认为市场对建业新生活关联方风险的担忧依然存在尤其是考虑到1其关联开发商的流动性危机可能持续较长时间以及2河南房地产销售表现持续疲软我们预计公司2023年将出现亏损每股盈利为人民币-0021元我们同时下调公司2024年和2025年的每股盈利预测至人民币0405元和人民币0462元采用市盈率估值法我们以52倍2024年市盈率得出230港元的目标价因此我们下调投资评级至中性2023年上半年业绩令人失望主要由于较大的计提减值与2023年8月15日公布的负面盈利预警基本一致公司今年上半年录得股东亏损人民币2996亿元营收方面公司2023年上半年总收入为人民币13533亿元同比下降135低于我们预期考虑到公司基础物业管理在2023年上半年仍录得160的同比增长主要拖累因素来自公司增值业务尤其是非业主增值业务今年上半年公司社区增值服务收入人民币2976亿元同比下降121与此同时2023年上半年非业主增值服务收入同比大23August2023幅下滑742至人民币1051亿元显然非业主增值服务的大幅下降是由于其关联开发商建业地产建业地产00832HK面临的困境考虑到建业地产相关应收账款信用风险加大公司于今年上半年计提了人民币6412亿元的大额减值准备若剔除特殊亏损公司2023年上半年录得归属股东的核心净利润为人民币205亿元而2022年上半年为人民币3132亿元基于核心净利润公司宣派2023年上半年中期股息每股00871港元派息率为50另一方面基础物业管理的稳健增长也带来了一些惊喜尽管中期亏损令人失望但公司物业管理基础业务在充满挑战的环境下仍保持稳健增长不仅收入增长2023年上半年物业管理毛利率也大幅提升68个百分点至257公司在成本优化方面的持续努力也反映在了销售和行政管理费用的降低方面公司的销售费用收入比从2022年上半年的11下降至2023年上半年的07同时行政管理费用收入比也从67下降至60从运营数据来看2023年1月至7月公司在管面积增加1250万平2raMthgiRelbaT方米其中来自第三方的面积增加1010平方米占812考虑到1在管面积的稳健增长以及22023年上半年来自核心业务物业管理的利润率提升我们认为公司核心业务的韧性表现应能为公司2023年下半年的业绩带来一些缓冲图1建业新生活基础物业管理业务增长保持韧性图2建业新生活2023年上半年在管面积稳步增长RMBmnmnsqm100095118016771567900820160135980014070061509983HK12060010001005008040057060300建业新生活2004010020001H20211H20221H2023End-2019End-2020End-2021End-2022End-1H23BasicpropertymanagementrevenueTotalGFAundermanagement资料来源公司国泰君安国际资料来源公司国泰君安国际2raMthgiRelbaTCentralChinaNewLife来自关联开发商的风险将持续较长时间我们看到公司与关联方的关联交易比例持续下降在2022年建业新生活关联方收入占比仍高达306但在2023年上半年这一比例已降至118很难说公司减少对关联开发商的依赖是处于主动策略或是被动因为建业地产在今年上半年经历了最悲观的时期2023年4月3日建业地产提出美元优先票据交换要约正式宣布建业地产进入暴雷房企的阵营2023年6月23日建业地产未能支付一笔美元票据的利息因此也宣布暂停支付所有境外债务公司管理层表示基于审慎的会计原则公司已经计提了足够的减值准备约占关联方应收账款的40但是考虑到1建业地产的流动性状况可能持续恶化及2河南省房地产销售依然疲软我们认为建业新生活来自其关联开发商的应收账款风险可能会持续较长时间此外2023年上半年公司为获得车位的独家销售代理权支付了人民币537亿元的保证金可在一年内退还我们认为这也可能会进一步增加公司的流动性风险portCompanyReSeethelastpagefordisclaimerPage2of6TablePageHeaderCentralChinaNewLife09983HK1raMthgiRelbaT图3建业新生活2023年上半年关联收入占比大幅下降图4建业新生活在管面积中来自建业地产的比例持续下降mnsqm50180GFAundermanagement4491677156716038740140135930612058030100056310053880204511186023August2023401043742054946220002020202120221H2023End-2020End-2021End-2022End-1H23ofrevenuefromconnectedtransactionsFromthirdpartiesFromCCRE资料来源公司国泰君安国际资料来源公司国泰君安国际上行风险1盈利能力改善快于预期2河南房地产竣工速度加快以及3从第三方或通过并购获得更多建筑面积下行风险1基础物业管理增速低于预期2建业地产流动性状况恶化以及3劳动力成本上涨2raMthgiRelbaT表1建业新生活2023年上半年主要业绩损益表数据人民币百万元1H20221H2023变动收入15651353135-物业管理服务820951160-社区增值服务338298121-非业主增值服务407105742毛利498380237-B09983HK其他收入收益及亏损4515672销售及营销成本179467行政开支10482219建业新生活金融资产减值亏损净额1464145275其他亏损净额10241419财务费用净额101056应占合营及联营企业业绩007281税前利润3983621909所得税开支972ra63MthgiR1651elbaTCentralChinaNewLife少数股东权益121935股东净利2903002034核心股东净利313205345毛利率31828103ppt股东净利率185nana资产负债表数据人民币百万元20221H2023变动净负债现金19801493246总权益30592538170净资产负债率NetcashNetcashna贸易及其他应收账款2709285855贸易及其他应付账款1245133572运营数据20221H2023变动合约面积百万平方米2715282541在管面积百万平方米1567167770port资料来源公司国泰君安国际注核心净利润根据应收账款减值准备以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值损益以及相关税项影响进行调整CompanyReSeethelastpagefordisclaimerPage3of6TablePageHeaderCentralChinaNewLife09983HK表同业估值比较1raMthgiRelbaT2公司名称股票代码货币市值百万港元市盈率市净率ROEDY2022A2023F2024F2025F2022A2023F2024F2025F2023F2023F主要业务位于中国内地的香港上市物业管理公司华润万象生活01209HKHKD760072962491951614744383218717中海物业02669HKHKD295162321791411138260453538417万物云-H股02602HKHKD2904915112498821615131211113碧桂园服务06098HKHKD245231085445430606050511061保利物业-H股06049HKHKD21276164143117972423201716418绿城服务02869HKHKD12218191152124103151514131003323August2023融创服务01516HKHKD6694na815868080807079854金科服务-H股09666HKHKD6522na12210695111010098900恒大物业06666HKHKD62703830444428898930434na雅生活服务03319HKHKD6177292826240404030314727旭辉永升服务01995HKHKD533596686185090908na14051建发物业02156HKHKD51831711421108936nanana229na滨江服务03316HKHKD51191078867523630221737334越秀服务06626HKHKD4277898166561211100914044新城悦服务01755HKHKD3816755645491311090921157世贸服务00873HKHKD3653na675953040404056700建业新生活09983HKHKD27494240454408080807194126宝龙商业09909HKHKD25594943393408080706185812raMthgiRelbaT卓越商企服务06989HKHKD25515441332806nanana168114中骏商管00606HKHKD23981027667580808070711038德信服务集团02215HKHKD2390180nanana29nanananana金茂服务00816HKHKD2242564636301512100828586和泓服务06093HKHKD1764220nanana25nanananana合景悠活03913HKHKD1681na3330270504040314800星盛商业06668HKHKD1354756960531010090814578远洋服务06677HKHKD130215725232105080909329155华发物业服务00982HKHKD117752nanana4216nanananana新希望服务03658HKHKD896383529250705040415111709983HK金融街物业-H股01502HKHKD893635848390707060611885融信服务02207HKHKD798449nanana10nanananana荣万家-H股02146HKHKD77828nanana03nanananana彩生活01778HKHKD63207nanana01nanananana建业新生活苏新服务02152HKHKD62569nanana07nanananana时代邻里09928HKHKD542na353228030303038643银城生活服务01922HKHKD53443nanana15nanananana东原仁知服务02352HKHKD52846nanana10nanananana奥园健康03662HKHKD51628nanana05nanananana康桥悦生活02205HKHKD51178nanananananananana鑫苑服务01895HKHKD494nananananananananana2raMthgiRelbaT祈福生活服务03686HKHKD48844nanana07nananananaCentralChinaNewLife京城佳业02210HKHKD43332nanana01nanananana第一服务控股02107HKHKD40082nanana06nanananana宋都服务09608HKHKD37498nanana10nanananana佳兆业美好02168HKHKD34832997750020505046929力高健康生活02370HKHKD336nananananananananana鲁商服务-H股02376HKHKD32732nanana01nanananana中奥到家01538HKHKD27331nanana03nanananana正荣服务06958HKHKD240na04nana0201nana262745兴业物联09916HKHKD22040nanana05nanananana弘阳服务01971HKHKD2162006nana0202nana312558朗诗绿色生活01965HKHKD19756nanana04nanananana浦江中国01417HKHKD188133nanana06nanananana佳源服务01153HKHKD168nananananananananana领悦服务集团02165HKHKD14016nanana03nanananana烨星集团01941HKHKD69nananana03nanananana简单平均937667599309141115696port加权平均185147118994725252016931资料来源Bloomberg国泰君安国际CompanyReSeethelastpagefordisclaimerPage4of6TablePageHeaderCentralChinaNewLife09983HK1raMthgiRelbaT财务报表及比率TableIncomeStatement损益表TableBalanceSheet资产负债表Yearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FYearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FTotalrevenue35993148324035743962PPE9551393431-PropertymanagementandVAS30412881294132573629InterestsinassociatesJVs66677-Lifestyleservices407182209226240Intangibleassets274271271271271-Commercialpropertymanagement15185899193Prepaymentsandotherreceivables3376767676Costofsales24162105236326042880Deferredtaxassets4358585858Grossprofit118310438769701082Othernon-currentassets04444444423August2023-Sellingandmarketingexpenses5732262932Totalnon-currentassets452506494489487-Administrativeexpenses230239217232254-Impairmentlossesonfinancialassets101786613030Inventories1814233343-Otherincomeexceptional196502030Contractassets2424252730Operatingprofit81475928699796Tradeandotherreceivables22222709278730753409-Financeincomecostsnet120444Restrictedcash25555-ShareofresultsofJVsandassociates00000Cashcashequivalents22642049231527783276Profitbeforetax82675932695793Othercurrentassets5527272727Incometax17318814168192Totalcurrentassets45854829518359466790Profitaftertax65357118527600Totalassets50375335567764367277Non-controllinginterest349999620562275185912raMthgiRelbaTShareholdersprofitlossTradeandotherpayables1053124519162114234304910443002104050462BasicEPSRMBContractliabilities544588605668740Short-termborrowings022151515TableCashFlowStatement现金流量表Currenttaxliabilities199261253427625Yearend31DecRMBm2021A2022A2023F2024F2025FOthercurrentliabilities287777OperatingactivitiesTotalcurrentliabilities18252123279732303730Profitbeforeincometax82675932695793Depreciationamortisation5842332016Long-termborrowings052595959Impairmentoftradeandotherreceivables1010000Contractliabilities8756565656Financecosts30444Deferredtaxliabilities273838383809983HKInterestincome60000Othernon-currentliabilities426666Others240000Totalnon-currentliabilities156152159159159Changesinworkingcapital7243036004045Totalliabilities19802276295633903890建业新生活Netcashfromoperations283499605679768Incometaxpaid105130666Totalshareholdersequity29542943259529113243Cashfromoperatingactivities178369611685774Minorityinterest102117126135144InvestingactivitiesTotalequity30573059272130463387Interestreceived60000TableFinancialRatio财务比率PurchaseofPPEintangibleassets325201514Acquisitionsdisposalsofsubsidiaries11300002021A2022A2023F2024F2025F2raMthgiRelbaTPaymentproceedsfromotherfinancialRevenuegrowth35612529103109CentralChinaNewLifeassets38516000Grossprofitgrowth375118160107115Otherinvestingcashflow042000Operatingprofitgrowth49967103726096139Cashfrominvestingactivities24653201514Shareh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