事件描述
　　8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》与《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，在首付比例、二套房贷利率加点以及存量首套房贷利率调降等方面释放积极信号。
　　事件评论
　　最低首付调降高于市场预期，宽松程度近乎达到历史大周期低点。首付比例突破2016年央行发布的框架下限，不再区分限购与否，首套和二套下限分别降低10pct至20%和30%；但因城施策框架仍存，需各地自主决定。参考历史地产宽松周期，2014年周期最多松动到非限购城市首套/二套20%/30%首付比例，限购城市首套/二套30%/40%的首付比例；2008年首套最低20%，二套根据各种风险因素在下限以上区别确定；当前首付政策宽松程度近乎达到历史大周期低点。套数认定方面，8月25日三部委发文推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策，8月28日广州、深圳先后官宣发文全域落地，目前北京、上海仍有待跟进；2014年周期曾全国“认贷不认房”，当前认定标准较2014年略显严格，但现在多数城市亦已经执行“认贷不认房”，少数城市“认房不认贷”。整体来看，限贷端政策已经近乎释放到历史周期最宽松级别，关注核心二线与一线城市落地情况。
　　二套房贷利率加点下限降低40BP至20BP，存量首套房贷利率下调规则明确。二套房贷利率底线由5年期以上LPR+60BP下调为LPR+20BP（4.80%降至4.40%），首套房贷利率下限仍为LPR-20BP不变（前期发文房价同环比持续下跌3个月的城市可阶段性突破下限）。2023年8月贝壳监测全国首套、二套房贷利率为3.90%、4.81%，后期多个城市二套房贷利率或将跟进下调。存量首套房贷利率下调规则明确，借款人可与金融机构自主协商确定利率水平，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。存量首套房贷利率下调一方面利好首套购房群体中实际利率高于当时利率下限的群体；另一方面在政策修改至“认房不认贷”后，较多原认定二套但现在会被认定为首套的购房群体也将享受较大幅度利率调降。整体来看，二套房贷利率加点与存量首套房贷利率调降，有助于修正购房者预期，引导市场尽快企稳。
　　政策仍有发力空间，预期与信心有望重塑。政策本意或为鼓励核心一二线城市居民适度加杠杆，新政背景下可以绕开限购直接下调首付比例，而三四线大多早就是最低标准。未来空间来看，核心一二线城市利率、限购均还有调整空间，或有更多城市“认贷不认房”。政策效果方面，预计短期脉冲相对确定，核心城市政策松动配合房企加大推盘，金九银十大概率会有回升；考虑系统性加杠杆的外部条件尚未具备，后续持续性或仍需观察；但无论如何，政策对于预期与信心的修正将在较长期限持续发力。随着政策端持续兑现，投资方面短期将从政策博弈切换至观察需求，持续关注供给侧优化逻辑的优质开发龙头，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　风险提示
　　1、需求端表现持续低于预期；
　　2、政策端跟进速度低于预期；
　　3、房价下跌导致资产负债表受损。
　　

研究报告全文：research95579com丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产TableTitle政策优化进度高于预期预期与信心有望重塑报告要点TableSummary最低首付调降高于市场预期宽松程度近乎达到历史大周期低点二套房贷利率加点与存量首套房贷利率调降有助于引导市场尽快企稳政策本意或为鼓励核心一二线城市居民适度加杠杆效果方面预计短期脉冲相对确定核心城市政策松动配合房企加大推盘金九银十大概率会有回升后续持续性或仍需观察但无论如何政策对于预期与信心的修正将在较长期限持续发力随着政策端持续兑现投资方面短期将从政策博弈切换至观察需求持续关注供给侧优化逻辑的优质开发龙头以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠SACS0490520040001SACS0490520070001请阅读最后评级说明和重要声明1research95579com丨证券研究报告丨2023-09-04cjzqdt11111房地产TableTitle2行业研究丨点评报告政策优化进度高于预期预期与信心有望重塑TableRank投资评级看好丨维持事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月8月31日中国人民银行国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策房地产沪深300指数的通知与关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知在首付比例二套房贷利率加90点以及存量首套房贷利率调降等方面释放积极信号-9事件评论-18202292022122023520238最低首付调降高于市场预期宽松程度近乎达到历史大周期低点首付比例突破2016年资料来源Wind央行发布的框架下限不再区分限购与否首套和二套下限分别降低10pct至20和30但因城施策框架仍存需各地自主决定参考历史地产宽松周期2014年周期最多松动相关研究到非限购城市首套二套2030首付比例限购城市首套二套3040的首付比例2008年首套最低20二套根据各种风险因素在下限以上区别确定当前首付政策宽松TableReport政策预期将被引导至什么级别房地产行程度近乎达到历史大周期低点套数认定方面8月25日三部委发文推动落实购买首套业周度观点更新2023-08-28房贷款认房不认贷政策8月28日广州深圳先后官宣发文全域落地目前北京关键政策仍处预期阶段房地产行业周度观上海仍有待跟进2014年周期曾全国认贷不认房当前认定标准较2014年略显严格点更新2023-08-21但现在多数城市亦已经执行认贷不认房少数城市认房不认贷整体来看限贷端基本面边际降幅仍较大竣工相对表现更好政策已经近乎释放到历史周期最宽松级别关注核心二线与一线城市落地情况2023年1-7月统计局房地产数据点评2023-08-16二套房贷利率加点下限降低40BP至20BP存量首套房贷利率下调规则明确二套房贷利率底线由5年期以上LPR60BP下调为LPR20BP480降至440首套房贷利率下限仍为LPR-20BP不变前期发文房价同环比持续下跌3个月的城市可阶段性突破下限2023年8月贝壳监测全国首套二套房贷利率为390481后期多个城市二套房贷利率或将跟进下调存量首套房贷利率下调规则明确借款人可与金融机构自主协商确定利率水平但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限存量首套房贷利率下调一方面利好首套购房群体中实际利率高于当时利率下限的群体另一方面在政策修改至认房不认贷后较多原认定二套但现在会被认定为首套的购房群体也将享受较大幅度利率调降整体来看二套房贷利率加点与存量首套房贷利率调降有助于修正购房者预期引导市场尽快企稳政策仍有发力空间预期与信心有望重塑政策本意或为鼓励核心一二线城市居民适度加杠杆新政背景下可以绕开限购直接下调首付比例而三四线大多早就是最低标准未来空间来看核心一二线城市利率限购均还有调整空间或有更多城市认贷不认房政策效果方面预计短期脉冲相对确定核心城市政策松动配合房企加大推盘金九银十大概率会有回升考虑系统性加杠杆的外部条件尚未具备后续持续性或仍需观察但无论如何政策对于预期与信心的修正将在较长期限持续发力随着政策端持续兑现投资方面短期将从政策博弈切换至观察需求持续关注供给侧优化逻辑的优质开发龙头以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头风险提示1需求端表现持续低于预期2政策端跟进速度低于预期更多研报请访问3房价下跌导致资产负债表受损长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明2research95579com行业研究点评报告图1全国层面限贷和房贷利率政策历史变迁实施时间首套最低首付比例二套最低首付比例认定标准房贷利率文件中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理20036520适当提高首付比例--的通知银发2003121号90以下20200661---关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见90以下30中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强90以下20200792740-二套不低于基准利率的11倍商业性房地产信贷管理的通知银发200735990以下30号根据各种风险因素关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关2008102220在下限以上区别确-不低于贷款基准利率的07倍问题的通知定严格遵守第二套房贷的有关政策不动中国银行业监督管理委员会关于进一步加强按揭贷2009619-摇不得以任何手--款风险管理的通知段降低首付款的比例成数国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的2010112-40--通知90以下20201041750-二套不低于基准利率的11倍国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知90以下30关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标2010526--认贷又认房-准的通知20109293050-二套不低于基准利率的11倍关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作2011127-60-二套不低于基准利率的11倍有关问题的通知对房价上涨过快的城市可进一步提对房价上涨过快的城市可进一步提国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的201334--高第二套住房贷款高第二套住房贷款的贷款利率通知的首付款比例201493030-认贷不认房首套不低于贷款基准利率的07倍央行银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知2015330-40--三部门关于个人住房贷款政策有关问题的通知人民银行银监会关于进一步完善差别化住房信贷政2015930非限购城市25---策有关问题的通知201622非限购城市20非限购城市30--两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知房贷利率锚定LPR2019825---首套房贷利率不低于LPR中国人民银行公告2019第16号二套房贷利率不低于LPR60BP首套房贷利率不低于LPR-20BP2022515---关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知二套房贷利率不低于LPR60BP符合条件的城市允许下调或取消首套2022929---关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知房贷利率下限首套房贷利率动态调整机制建立同关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动202315上临时政策成为长期机制态调整长效机制的通知2023825--认房不认贷-关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知20238312030-二套房贷利率不低于LPR20BP关于调整优化差别化住房信贷政策的通知资料来源中国人民银行长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明353research95579com行业研究点评报告风险提示1需求端表现持续低于预期房价预期和收入预期承压将持续压制需求端核心城市也将面临一定压力2政策端跟进速度低于预期维稳目标尚未达成政策在大方向上将保持持续宽松但落地进度和力度仍有不确定性3房价下跌导致资产负债表受损如果政策进度低于预期核心城市也面临房价调整压力且土拍市场竞争仍较激烈阿尔法逻辑可能也面临一定挑战请阅读最后评级说明和重要声明454research95579com行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明555