23H1板块营收稳定、毛利率下行，叠加费率企稳、少数损益比回升，业绩仍呈下滑态势。23H1板块营收同比+7.3%，较22年+12.8pct；从房企结构来看营收增速：三线+8.5%>二线+8.3%>一线6.2%。23H1净利润同比-5%，较22年+430pct；板块业绩同比降幅收窄、但仍在低位，业绩增速低源于行业风险事件频发、利润率下行以及结算节奏导致；从房企结构来看业绩增速：三线51%>二线+1%>一线-9%，其中二三线房企业绩增长源于低基数效应。展望后续，尽管22年业绩大幅下降形成了低基数、预收款锁定率0.91倍，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、减值仍有压力，综合考虑预计23年板块业绩仍将偏弱。
　　 23H1毛利率再下降、净利率略升，三项费率企稳、少数损益比提升、减值下降。23H1板块毛利率18.3%，较22年-0.5pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算20年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：一线19.1%>三线18.4%>二线16.6%。23H1三项费用率9.4%，较22年-0.3pct。23H1少数股东损益比+43%，二线房企业绩为负拉高板块损益比。23H1减值损失占营收比为1.0%，同比-0.2pct。毛利率下降、少数股东损益比提升，对冲费用率略降、减值损失占比回落，综合导致23H1净利率升至2.1%，较22年+5.3pct；从房企结构来看净利率：一线5.5%>三线2.1%>二线-4.7%。展望后续，预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态，但鉴于行业出清格局优化、政府持续维稳行业、以及拿地隐含毛利率有所提升，预计优质房企的毛利率将逐步见底改善。
　　 23H1净负债率下降，现金短债比回升，源于拿地大幅放缓。23H1末板块资产负债率为77.5%、较22年末-0.7pct；剔预收款后负债率为71.9%，较22年末-1.1pct；净负债率80.1%、较22年末-1.5pct，其中二线房企杠杆率高位回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。23H1末板块现金短债比为1.2倍，较22年+11%，其中一线、三线房企分别为2.0倍、1.4倍，但二线房企仍处于0.5倍低位，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并考虑受限现金后，则远差于11年和14年，导致房企频频出险。
　　 23H1销售回款同比微增，预收锁定率处低位、其中一二线房企仍相对较高。23H1板块销售回款同比微增，源于23H1销售有所复苏，23H1板块销售商品及劳务的现金流入同比+7.6%。23H1行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为108%，较22年+23pct；23H1预收账款同比-14.0%，较22年-1pct；19-23H1预收账款锁定率分别为1.30、1.07、1.04倍、0.96倍和0.91倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线1.1倍、二线1.7倍仍相对较高。
　　投资分析意见：板块继续缩表，优质房企未来弹性可期，维持“看好”评级。2023H1房地产板块继续缩表，整体业绩下滑趋势收窄、探底可期，优质房企未来成长性更佳。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、万物云、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
　　

研究报告全文：行业及产房地产业2023年09月04日行板块继续缩表优质房企未来弹性可期业研究看好2023H1房地产板块财报综述行业深度相关研究本期投资提示下调限购城市首付比下限降低存量首套房贷利率-首付比例和存量房贷利率23H1板块营收稳定毛利率下行叠加费率企稳少数损益比回升业绩仍呈下滑态势证下调政策点评2023年9月1日23H1板块营收同比73较22年128pct从房企结构来看营收增速三线85二线83一线6223H1净利润同比-5较22年430pct板块业绩同比降幅券低基数下销售继续大降政策转向助力研收窄但仍在低位业绩增速低源于行业风险事件频发利润率下行以及结算节奏导致探底修复-2023年8月房企销售数据点究从房企结构来看业绩增速三线51二线1一线-9其中二三线房企业绩增长源报评2023年8月31日于低基数效应展望后续尽管22年业绩大幅下降形成了低基数预收款锁定率091倍告但房企资金端仍显紧张影响竣工结算节奏毛利率仍将略有下行减值仍有压力综合考虑预计23年板块业绩仍将偏弱证券分析师23H1毛利率再下降净利率略升三项费率企稳少数损益比提升减值下降23H1袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom板块毛利率183较22年-05pct源于房企一般结算周期滞后于拿地25-3年目前陈鹏A0230521110002正结算20年高价拿地并限价严格阶段的项目从房企结构来看毛利率一线191三线chenpengswsresearchcom184二线16623H1三项费用率94较22年-03pct23H1少数股东损益比联系人43二线房企业绩为负拉高板块损益比23H1减值损失占营收比为10同比陈鹏-02pct毛利率下降少数股东损益比提升对冲费用率略降减值损失占比回落综合862123297818导致23H1净利率升至21较22年53pct从房企结构来看净利率一线55三chenpengswsresearchcom线21二线-47展望后续预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态但鉴于行业出清格局优化政府持续维稳行业以及拿地隐含毛利率有所提升预计优质房企的毛利率将逐步见底改善23H1净负债率下降现金短债比回升源于拿地大幅放缓23H1末板块资产负债率为775较22年末-07pct剔预收款后负债率为719较22年末-11pct净负债率801较22年末-15pct其中二线房企杠杆率高位回升源于货币现金减少和表外负债回表或偿付21-23年企业风险事件频发部分企业负债规模上升明显但后续随着供给侧端防风险政策持续推出预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看后续行业仍有补库存需求23H1末板块现金短债比为12倍较22年11其中一线三线房企分别为20倍14倍但二线房企仍处于05倍低位低于11年09倍和14年的06倍并考虑受限现金后则远差于11年和14年导致房企频频出险23H1销售回款同比微增预收锁定率处低位其中一二线房企仍相对较高23H1板块销售回款同比微增源于23H1销售有所复苏23H1板块销售商品及劳务的现金流入同比7623H1行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为108较22年23pct23H1预收账款同比-140较22年-1pct19-23H1预收账款锁定率分别为130107104倍096倍和091倍处于低位这意味着后续可结算资源储备的进一步下降其中一线11倍二线17倍仍相对较高投资分析意见板块继续缩表优质房企未来弹性可期维持看好评级2023H1房地产板块继续缩表整体业绩下滑趋势收窄探底可期优质房企未来成长性更佳近期政治局会议中行业政策转向积极支持央行证监会住建部等也接连确认支持方向预计房地产供需两端政策将加速放松其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地预计核心城市销售也将逐步改善格局优化下优质房企成长空间打开并将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级1推荐优质房企A股华发股份招商蛇口滨江集团保利发展建发股份金地集团新城控股万科AH股越秀地产华润置地建发国际龙湖集团中海外发展2建议关注城中村改造受益企业深圳天健集团广州越秀地产北京城建发展上海中华企业此外维持物业管理板块看好评级推荐保利物业中海物业华润万象万物云新大正建议关注招商积余风险提示房地产调控政策进一步收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业深度投资案件结论和投资分析意见2023H1房地产板块继续缩表整体业绩下滑趋势收窄探底可期优质房企未来成长性更佳近期政治局会议中行业政策转向积极支持央行证监会住建部等也接连确认支持方向预计房地产供需两端政策将加速放松其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地预计核心城市销售也将逐步改善格局优化下优质房企成长空间打开并将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级1推荐优质房企A股华发股份招商蛇口滨江集团保利发展建发股份金地集团新城控股万科AH股越秀地产华润置地建发国际龙湖集团中海外发展2建议关注城中村改造受益企业深圳天健集团广州越秀地产北京城建发展上海中华企业此外维持物业管理板块看好评级推荐保利物业中海物业华润万象万物云新大正建议关注招商积余原因及逻辑自2021年下半年开始房企资金链压力大幅提升债务违约展期频现展望后续考虑到房地产仍是我国国民经济支柱产业稳经济则亟需稳地产预计供需两端政策仍将更加积极考虑到当前竣工结算和结算毛利率已处于底部区域但同时考虑2021H2至今销售表现低迷和预收账款锁定率走低将综合推动23年板块业绩仍将偏弱从毛利率净利率三项费率净负债率现金短债比等多维度指标来看一线房企仍显著好于二三线房企优质房企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段获得更好的成长空间有别于大众的认识市场认为地产行业量价企稳不具备持续性而我们认为供给端调控将重塑行业格局有利于推动行业更长期稳健地发展需求端7月下旬以来国常会政治局会议住建部证监会持续积极表态房地产市场供求关系已发生重大变化需适时调整优化房地产政策8月25日住建部央行金融监管总局等三部委明确首套房贷认房不认贷随后广州深圳厦门中山等城市更进8月31日央行国家金融监督管理总局联合下发通知首套和二套最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30同时积极推动城中村改造是打造扩内需稳经济的重要工具当前行业已经进入政策密集期预计后续一二线政策迎来优化行业需求有望得到持续复苏格局优化下优质房企成长空间打开请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共19页简单金融成就梦想行业深度目录123H1板块营收稳定业绩下滑态势收窄61123H1营收同比7较22年回升从结构来看三线85二线83一线6261223H1净利润同比-5下跌源于房企持续暴雷毛利率下行从结构来看三线51二线1一线-96223H1毛利率继续下行三项费率企稳少数损益比回升减值下行净利率转正72123H1板块毛利率为18继续下行从结构来看一线19三线18二线1772223H1板块净利率2较22年末转正从结构来看一线55三线21二线-4782323H1三项费用率为9较22年下降03pct从结构来看一线6三线11二线1592423H1少数股东损益占比为43较22年回升从结构来看一线30三线26二线-2592523H1减值损失占比10同比-02pct从结构来看二线25三线13一线0210323H1末净负债率下降现金短债比回升113123H1末资产负债率为78较22年略降主要源于拿地大幅放缓113223H1末净负债率为80较22年末下降2pct二线房企杠杆高位回升133323H1末现金短债比为12倍较22年略升一二三线均有所回升14423H1销售回款增速回升预收锁定率下滑其中一二线房企仍较高154123H1销售回款同比8低基数下由负转正154223H1末预收账款锁定率为09倍从结构来看二线17倍一线11倍三线06倍165投资分析意见板块继续缩表优质房企未来弹性可期维请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共19页简单金融成就梦想行业深度持看好评级176风险提示房地产调控政策进一步收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升18请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共19页简单金融成就梦想行业深度图表目录图12011-2023H1房地产板块营业收入增长率6图22011-2023H1房地产板块净利润增长率7图32017-2023H1房地产板块毛利率水平8图42017-2023H1房地产板块净利率水平8图52017-2023H1房地产板块三项费用率水平9图62017-2023H1房地产板块少数股东损益占比10图72011-2023H1房地产板块减值损失占比11图82011-2023H1房地产板块资产负债率12图92011-2023H1房地产板块预收款总资产12图102011-2023H1房地产板块剔预资产负债率12图112011-2023H1房地产板块净负债率13图122011-2023H1房地产板块未售存货同比走势14图132011-2023H1房地产板块未售存货占比总资产情况14图142011-2023H1房地产板块现金短债比情况15图152013-2022年房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况15图162011-2023H1房地产板块销售商品及劳务的现金流入累计同比16图172011-2023H1房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖水平16图182011-2023H1房地产板块预收帐款锁定率情况17图192005-2023H1房地产板块机构配置情况18表1主流AH上市房企估值表18请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共19页简单金融成就梦想行业深度123H1板块营收稳定业绩下滑态势收窄1123H1营收同比7较22年回升从结构来看三线85二线83一线622023H1房地产板块整体主营业务收入同比73较2022年度128pct其中一线房企营业收入同比62较2022年度03pct二线房企营业收入同比83较2022年度356pct三线房企营业收入同比85较2022年度76pct2023H1房地产板块营业收入增速有所稳定二三线房企由于低基数效应增速更高从结构来看营收增速整体呈现三线二线一线的现象其中二三线房企自2021-2022年营收增速下降最为明显而一线房企由于融资端更具优势竣工节奏相对稳定持续保持正增长其中一线房企中金地集团录得31的高增速领跑一线房企保利24华侨城19增速可观二线房企中首开股份173滨江集团153荣盛发展57领跑二线房企图12011-2023H1房地产板块营业收入增长率6005004003002001000010020030040020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究1223H1净利润同比-5下跌源于房企持续暴雷毛利率下行从结构来看三线51二线1一线-92023H1房地产板块整体净利润同比-54较2022年4296pct其中一线房企净利润同比-94较2022年356pct二线房企净利润同比09较2022年737pct三线房企净利润同比509较2022年9958pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共19页简单金融成就梦想行业深度2023H1房地产板块净利润在低基数效应下同比仍有下滑净利润增速低于营收增速主要由于行业风险事件频发利润率下行以及结算节奏导致从结构来看净利润增速整体呈现三线二线一线其中一线房企中招商蛇口保利发展净利润增速分别录得1413的增速领跑一线房企二线房企中ST蓝光29华夏幸福-135金科股份-35中南建设51首开股份-34ST世茂46业绩与22H1一致均为负值荣盛发展105业绩由负转正图22011-2023H1房地产板块净利润增长率800120032005200720092001120020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究223H1毛利率继续下行三项费率企稳少数损益比回升减值下行净利率转正2123H1板块毛利率为18继续下行从结构来看一线19三线18二线172023H1房地产板块整体毛利率为183较2022年-05pct其中一线房企毛利率为191较2022年-13pct二线房企毛利率为166较2022年23pct三线房企毛利率为184较2022年-16pct2023H1房地产板块结转毛利率继续下行主要由于20-21年高地价低毛利项目逐步结算从结构来看毛利率整体呈现一线三线二线一线房企毛利率居中主要源于其拿地模式多样并且拿地成本管控能力较强三线房企毛利率较高主要源于其大多采取囤地模式土地成本相对更低二线房企由于其扩张意愿较强在利润率和扩规模之间更多倾向于后者故销售毛利率相对更低在我们重点关注的一二线房企中保利发展21华侨城20毛利率相对较高或具有较强的区域资源优势包括苏宁环球63ST泛海40等其毛利率仍相对较高请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共19页简单金融成就梦想行业深度图32017-2023H1房地产板块毛利率水平454035302520151050一线公司二线公司三线公司板块总体20172018201920202021202223Q123H1资料来源Wind申万宏源研究2223H1板块净利率2较22年末转正从结构来看一线55三线21二线-472023H1房地产板块整体净利率为21较2022年53pct其中一线房企净利率为55较2022年20pct二线房企净利率为-47较2022年121pct三线房企净利率为21较2022年65pct2023H1房地产板块整体净利率略有回升较22年末由负转正但仍在低位从结构来看净利率整体呈现一线三线二线一线房企的毛利率相对更高和费用率控制相对更好推动了其净利率优于二三线房企在我们重点关注的一二线房企中2022年净利率较高的房企包括新湖中宝57苏宁环球29保利发展9等图42017-2023H1房地产板块净利率水平151050-5-10-15-20一线公司二线公司三线公司板块总体20172018201920202021202223Q123H1资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第8页共19页简单金融成就梦想行业深度2323H1三项费用率为9较22年下降03pct从结构来看一线6三线11二线152023H1房地产板块整体三项费用率为94较2022年-03pct其中一线房企三项费用率为60较2022年03pct二线房企三项费用率为151较2022年-16pct三线房企三项费用率为106较2022年-10pct2023H1房地产板块整体三项费用率企稳从结构来看费用率整体呈现一线三线二线一线房企由于融资集中度增长且融资渠道多样在三费控制能力方面大幅领先于二三线房企这也反映在了一线房企相对高净利率和高毛利率上在我们重点关注的一二线房企中2023H1三费控制能力较好的房企包括保利发展51万科52招商蛇口63等图52017-2023H1房地产板块三项费用率水平20181614121086420一线公司二线公司三线公司板块总体20172018201920202021202223Q123H1资料来源Wind申万宏源研究2423H1少数股东损益占比为43较22年回升从结构来看一线30三线26二线-252023H1房地产板块整体少数股东损益占比净利润为427较2022年861pct其中一线房企少数股东损益占比为300较2022年-123pct二线房企少数股东损益占比为-246源于少数股东损益为正但业绩为负较2022年-340pct三线房企少数股东损益占比为257较2022年279ct由于二线房企少数股东损益为正净利润出现亏损导致二线房企少数股东损益占比计算为负二线房企业绩拖累全板块推动板块少数股东损益占比高达432023H1房地产板块整体少数股东损益占比有所回升源于合作项目结算增多以及仍存在较多房企业绩出现亏损共同所致从结构来看少数股东损益占比整体呈现一线请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第9页共19页简单金融成就梦想行业深度三线二线一线房企合作开发较多三线房企主要由于操盘能力较弱少数股东损益占比提升较高二线房企少数股东损益占比为负源于净利润出现亏损在我们重点关注的一二线房企中2023H1少数股东损益占比较高的房企包括大悦城91荣盛发展82招商蛇口43万科35图62017-2023H1房地产板块少数股东损益占比907050301010一线公司二线公司三线公司板块总体305020172018201920202021202223Q123H1资料来源Wind申万宏源研究2523H1减值损失占比10同比-02pct从结构来看二线25三线13一线022023H1房地产板块整体减值损失占比为10同比-02pct其中一线房企减值损失占比为02同比01pct二线房企减值损失占比为25同比-11pct三线房企减值损失占比为13同比02pct2023H1房地产板块整体减值损失占比同比有所回落从结构来看减值损失占比整体呈现二线三线一线2022年以来板块销售端景气度持续下滑市场呈现量价齐跌现象房企出于谨慎性原则计提更多减值准备一线房企减值损失占比明显低于二三线企业主要由于一线房企较二三线企业的投资决策具备更强风险控制能力布局项目资质更佳而二三线房企早期具备更多的冲规模促成长诉求因此在决策端更为激进这也导致市场下行阶段二三线房企面临更大减值风险敞口在我们重点关注的一二线房企中2023H1减值损失占比较高的房企包括ST世茂130金科股份37华侨城23等请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第10页共19页简单金融成就梦想行业深度图72011-2023H1房地产板块减值损失占比16014012010080604020002020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注减值损失占比资产减值损失信用减值损失营业收入323H1末净负债率下降现金短债比回升3123H1末资产负债率为78较22年略降主要源于拿地大幅放缓2023H1末房地产板块整体资产负债率775较2022年末-07pct其中一线房企资产负债率为748较2022年末-03pct二线房企净资产负债率为851较2022年持02pct三线房企净资产负债率为718较2022年末-31pct2023H1末房地产板块整体剔预负债率719较2022年末-11pct其中一线房企剔预负债率为663较2022年末-11pct二线房企剔预负债率为798较2022年04pct三线房企剔预负债率为674较2022年末-38pct2023H1末房地产板块整体资产负债率剔预收款后资产负债率较22年末微降从结构来看一线三线负债率下降二线略升2023H1末房地产板块整体资产负债率为775较2022年末-07pct板块预收账款占比总资产199较2022年末07pct2023H1末资产负债率的略微下降主要源于拿地持续收缩在我们重点关注的一二线上市房企中2023H1末资产负债率较高的房企包括ST蓝光119ST泛海104华夏幸福94中南建设92等请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第11页共19页简单金融成就梦想行业深度图82011-2023H1房地产板块资产负债率90085080075070065020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究图92011-2023H1房地产板块预收款总资产3432302826242220181614121020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究图102011-2023H1房地产板块剔预资产负债率85080075070065060055050045040020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第12页共19页简单金融成就梦想行业深度3223H1末净负债率为80较22年末下降2pct二线房企杠杆高位回升2023H1末房地产板块净负债率801较2022年末-15pct其中一线房企净负债率为544较2022年末14pct二线房企净负债率为1629较2022年末42pct三线房企净负债率为635较2022年末-93pct2023H1末房地产板块整体净负债率有所回落其中一二线有所回升从结构来看净负债率整体呈现二线三线一线在我们重点关注的一二线上市房企中2023H1末净负债率较高的房企包括华夏幸福789金科股份168首开股份151等此外2022年企业风险事件持续发声部分企业负债规模上升明显但后续随着供给侧端防风险政策持续推出预计房企后续仍将管控净负债率在合理水平从房企未售库存同比增速的连续下降以及未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看房企的补库存需求仍较大图112011-2023H1房地产板块净负债率18016014012010080604020020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第13页共19页简单金融成就梦想行业深度图122011-2023H1房地产板块未售存货同比走势706050403020100102020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注未售存货存货-预收帐款成本率图132011-2023H1房地产板块未售存货占比总资产情况7065605550454035302520151020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究3323H1末现金短债比为12倍较22年略升一二三线均有所回升2023H1末房地产板块整体现金短债比为12倍较2022年末11其中一线公司现金短债比为20倍较2022年末7二线公司现金短债比为05倍较2022年末5三线公司现金短债比为14倍较2022年末242023H1末房地产板块整体现金短债比回升一二三线均有回升房企拿地力度明显下降导致表观整体现金短债比回升从结构来看现金短债比整体呈现一线三线二线在我们重点关注的一二线上市房企中2023H1末现金短债比较高的房企包括城建发展359倍滨江集团252倍万科249倍大悦城247倍保利发展242倍等请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第14页共19页简单金融成就梦想行业深度图142011-2023H1房地产板块现金短债比情况25201510050020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究图152013-2022年房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况倍60504030201000一线公司二线公司三线公司板块总体-102013201420152016201720182019202020212022资料来源Wind申万宏源研究423H1销售回款增速回升预收锁定率下滑其中一二线房企仍较高4123H1销售回款同比8低基数下由负转正2023H1房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入累计同比76较2022年367pct其中一线房企同比181较2022年417pct二线房企同比-148较2022年262pct三线房企同比118较2022年366pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第15页共19页简单金融成就梦想行业深度2023H1房企销售回款增速较22年回升低基数下由负转正23H1主流房企销售商品及劳务的现金流入同比76板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平继续下行达到108倍23H1全国50家房企累计销售额销售面积同比分别为-5-14图162011-2023H1房地产板块销售商品及劳务的现金流入累计同比6004002000020040060020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究图172011-2023H1房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖水平倍19017015013011009007005020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究4223H1末预收账款锁定率为09倍从结构来看二线17倍一线11倍三线06倍2023H1末房地产板块整体预收账款锁定率为91较2022年末-5pct其中一线房企预收账款锁定率106较2022年末6pct二线房企预收账款锁定率172较2022年末-8pct三线房企预收账款锁定率60较2022年末-4pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第16页共19页简单金融成就梦想行业深度2023H1房地产板块整体预收账款锁定率略降其中一线提升二三线略降一线提升源于销售表现更好预收账款增速较营收增速更快二三线略降源于销售增速低位从预收账款锁定率绝对值看一二线房企表现更好从结构来看预收账款锁定率整体呈现二线一线三线在我们重点关注的一二线上市房企中预收账款锁定率较高的房企包括滨江集团386荣盛发展283新湖中宝227等图182011-2023H1房地产板块预收帐款锁定率情况200倍18016014012010008006004020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123H1一线公司二线公司三线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注预收账款锁定率当年预收账款当年营业收入其中2023Q12023H1预收账款锁定率当前预收账款上年营业收入5投资分析意见板块继续缩表优质房企未来弹性可期维持看好评级2023H1房地产板块继续缩表整体业绩下滑趋势收窄探底可期优质房企未来成长性更佳近期政治局会议中行业政策转向积极支持央行证监会住建部等也接连确认支持方向预计房地产供需两端政策将加速放松其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地预计核心城市销售也将逐步改善格局优化下优质房企成长空间打开并将受益于政策放松和格局优化双重利好我们维持房地产板块看好评级1推荐优质房企A股华发股份招商蛇口滨江集团保利发展建发股份金地集团新城控股万科AH股越秀地产华润置地建发国际龙湖集团中海外发展2建议关注城中村改造受益企业深圳天健集团广州越秀地产北京城建发展上海中华企业此外维持物业管理板块看好评级推荐保利物业中海物业华润万象万物云新大正建议关注招商积余请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第17页共19页简单金融成就梦想行业深度图192005-2023H1房地产板块机构配置情况12010080604020002005Q12007Q32009Q12010Q12011Q32013Q12014Q12015Q32017Q12018Q12019Q32020Q32022Q12005Q32006Q12006Q32007Q12008Q12008Q32009Q32010Q32011Q12012Q12012Q32013Q32014Q32015Q12016Q12016Q32017Q32018Q32019Q12020Q12021Q12021Q32022Q32023Q1全市场房地产板块标准配置比例基金持有房地产板块配置比例资料来源Wind申万宏源研究6风险提示房地产调控政策进一步收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速9月1日2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002SZ万科A14051951801807278780722622148214404-50-02600048SH保利发展142515317619193817509183521122281-33015180600383SH金地集团73813511511455646505611518517-351-152-03001979SZ招商蛇口141204109916934414384124267651309-589794711601155SH新城控股1482062180198239827505139406447-8891912101002244SZ滨江集团106712014516789746413374450519236203152600325SH华发股份106911214315795756812258303332-19317597600153SH建发股份10761931982215654490762859466330-5411500960HK龙湖集团15124083863933739380724362446249321041901109HK华润置地303439443447077706509280930973348-1331038100688HK中国海外发展151421323325671655905232625562804-421999701908HK建发国际集团18272843093586459511949358767955618915700123HK越秀地产8901281341527066590739541547010250132平均值188210233105736409115312611385-151263134资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取202391收盘价汇率为092请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第18页共19页简单金融成就梦想行业深度信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第19页共19页简单金融成就梦想