事项：
　　近期房地产行业针对需求端的政策频出，包括“认房不认贷”、降低首付比例、降低存量贷款利率等。
　　国信地产观点：1）截至目前四大一线城市均已全域无差别落地“认房不认贷”政策，标志着一线城市政策态度的实质性转暖，同时也意味着该政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；2）首付比例下限的调整，突破了2016年至今的限制，对预期扭转至关重要；3）结合已出台和落地的政策，体现了高层扶持房地产毋庸置疑的决心，预计未来政策格局会更高，或可以继续期待类似限购、限售、税费减免、普宅/非普宅线调整等“组合拳”出台；4）从基本面复苏的角度看，多项重磅政策的频繁落地，将提振提升中短期的市场热度，预计Q4将迎来销售数据的明显修复；5）坚定看好地产板块，维持“超配”评级，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团等。
　　评论：
　　北上广深全域无差别落地“认房不认贷”，标志着一线城市政策态度的实质性转暖
　　8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
　　截至9月1日，广州、深圳、上海、北京先后发布公告，全域无差别落地“认房不认贷”，将显著利好一线城市“先卖后买”的置换群体，降低首付成本。同时，四大一线城市全域无差别落地“认房不认贷”政策，标志着一线城市政策态度的实质性转暖，同时也意味着该政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”。
　　首付比例下限下调，突破了2016年至今的限制
　　8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，不再区分是否限购城市，首付比例统一调整。通知指出：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
　　此次首付比例下限的调整，相当于突破了2016年初至今的限制，打开了限购城市的调整空间，对扭转预期至关重要。当前四大一线城市尚未落地首付比例下限下调政策，但结合之前“认房不认贷”的落地情况，我们认为落地概率较大。若一线城市全都落地，则首付比例将从60%以上降低到20%、30%，降低幅度可观，预计四大一线城市将在中短期出现较为可观的持续复苏。
　　存量贷款利率下调，有助于释放居民还贷压力
　　8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，通知指出：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。存量贷款利率下调，有助于释放居民还贷压力。
　　投资建议：
　　结合已出台和落地的政策，体现了高层扶持房地产毋庸置疑的决心，预计未来政策格局会更高，或可以继续期待类似限购、限售、税费减免、普宅/非普宅线调整等“组合拳”出台。从基本面复苏的角度看，多项重磅政策的频繁落地，将提振提升中短期的市场热度，预计Q4将迎来销售数据的明显修复。坚定看好地产板块，维持“超配”评级，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团等
　　风险提示：
　　疫情等宏观因素对生产经营的影响，电网接入工程建设进度无法及时满足海上风电建设需求，企业产品出现质量问题导致相关质量损失。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年09月04日房地产重大政策点评超配一线城市无差别落地认房不认贷放松持续加码更可期待行业研究行业快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项近期房地产行业针对需求端的政策频出包括认房不认贷降低首付比例降低存量贷款利率等国信地产观点1截至目前四大一线城市均已全域无差别落地认房不认贷政策标志着一线城市政策态度的实质性转暖同时也意味着该政策已由因城施策变成实质性的自上而下2首付比例下限的调整突破了2016年至今的限制对预期扭转至关重要3结合已出台和落地的政策体现了高层扶持房地产毋庸置疑的决心预计未来政策格局会更高或可以继续期待类似限购限售税费减免普宅非普宅线调整等组合拳出台4从基本面复苏的角度看多项重磅政策的频繁落地将提振提升中短期的市场热度预计Q4将迎来销售数据的明显修复5坚定看好地产板块维持超配评级重点推荐布局一线城市的龙头房企贝壳-W越秀地产金地集团等评论北上广深全域无差别落地认房不认贷标志着一线城市政策态度的实质性转暖8月25日住建部央行金融监管总局联合发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知推动落实购买首套房贷款认房不用认贷政策措施通知明确居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱供城市自主选用截至9月1日广州深圳上海北京先后发布公告全域无差别落地认房不认贷将显著利好一线城市先卖后买的置换群体降低首付成本同时四大一线城市全域无差别落地认房不认贷政策标志着一线城市政策态度的实质性转暖同时也意味着该政策已由因城施策变成实质性的自上而下表1四大一线城市认房不认贷前后首付比例变化认房不认贷前认房不认贷后1房有贷1套有贷1房有贷1套有贷无房无贷无房有贷1房无贷无房无贷无房有贷1房无贷已结清未结清已结清未结清北京普35非普40普60非普80普35非普40普60非普80上海普35非普40普50非普70普35非普40普50非普70广州30普40非普70普50非普707030普50非普7070深圳30普50非普60普70非普8030普70非普80资料来源北京上海广州深圳住建局国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告首付比例下限下调突破了2016年至今的限制8月31日央行金融监管总局联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知不再区分是否限购城市首付比例统一调整通知指出一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点各地可按照因城施策原则根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限此次首付比例下限的调整相当于突破了2016年初至今的限制打开了限购城市的调整空间对扭转预期至关重要当前四大一线城市尚未落地首付比例下限下调政策但结合之前认房不认贷的落地情况我们认为落地概率较大若一线城市全都落地则首付比例将从60以上降低到2030降低幅度可观预计四大一线城市将在中短期出现较为可观的持续复苏存量贷款利率下调有助于释放居民还贷压力8月31日央行金融监管总局联合发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知通知指出自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理存量贷款利率下调有助于释放居民还贷压力投资建议结合已出台和落地的政策体现了高层扶持房地产毋庸置疑的决心预计未来政策格局会更高或可以继续期待类似限购限售税费减免普宅非普宅线调整等组合拳出台从基本面复苏的角度看多项重磅政策的频繁落地将提振提升中短期的市场热度预计Q4将迎来销售数据的明显修复坚定看好地产板块维持超配评级重点推荐布局一线城市的龙头房企贝壳-W越秀地产金地集团等风险提示疫情等宏观因素对生产经营的影响电网接入工程建设进度无法及时满足海上风电建设需求企业产品出现质量问题导致相关质量损失相关研究报告房地产行业2023年9月投资策略-回调充分重点推荐中型国央企一线城市受益标的2023-08-28统计局7月房地产数据点评-基本面持续趋弱期待政策落地2023-08-162023年7月房地产数据点评-基本面依旧低迷但政策注入信心2023-08-04房地产行业2023年8月投资策略暨中报前瞻-政策表态频繁抓住一线放松受益标的2023-07-31房地产行业周观点-政治局会议表态积极地产阶段性行情可期2023-07-25请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级如有分为股票评买入股价表现优于市场代表性指数20以上级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现也即报股票增持股价表现优于市场代表性指数10-20之间告发布日后的6到12个月内公司股价或行业指数投资评级中性股价表现介于市场代表性指数10之间相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基卖出股价表现弱于市场代表性指数10以上准A股市场以沪深300指数000300SH作为基准新三板市场以三板成指899001CSI为基准超配行业指数表现优于市场代表性指数10以上行业香港市场以恒生指数HSIHI作为基准美国市场中性行业指数表现介于市场代表性指数10之间以标普500指数SPXGI或纳斯达克指数投资评级IXICGI为基准低配行业指数表现弱于市场代表性指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032